はじめて－難処分物件とは？ 2025.02.21

難処分物件とは？

難処分物件とは

難処分物件とは、その特性や状態が原因で売却するのが困難な不動産のことです。

たとえば、共有不動産や底地などの権利関係の複雑な不動産、再建築ができない、建物の著しく老朽化している不動産、田畑や山林など需要の少ない不動産などが挙げられます。

権利関係が複雑な不動産の種類を、5つ解説します。

共有不動産とは、土地や建物の「所有権」を複数人で持っている状態です。共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要となりますが、自身の持分だけであれば自由に売却できます。

一方で準共有は、借地権や賃借権などの「所有権以外の権利」を複数人で持っている状態です。共有不動産と同様に、自身の持分だけであれば自由に売却できますが、権利全体を売却する際には共有者全員の同意が必要となります。

下記の記事では共有名義や準共有について、概要や所有するメリット・デメリット、共有状態の解消方法などについて詳しく解説しておりますので、参考にしてください。

権利関係が複雑な不動産の代表例の1つとして、よく挙げられるのが底地です。

底地は、建物などが建てられている土地のことを指し、地主が所有する底地権と借地人が所有する借地権の2つが設定されております。共有名義でなくても、権利関係が複雑になるのが特徴です。

したがって、土地の売却をおこなう際は借地人の合意を得る義務はありませんが、後のトラブルを避けるためによく相談して決断しなければなりません。

また、底地や借地権が共有状態にある場合はさらに権利関係が複雑になるため、より処分が難しい難処分物件となります。底地について詳しく知りたい方は、下記の記事を参考にしてください。

農地は少子高齢化による買主の減少により、前提として売却するのは一般的な不動産と比べて困難です。

農地を共有名義で所有しているケースは、需要が少ないうえに権利関係が複雑なのでさらに売却が困難になります。たとえば、共有名義で農地を所有している場合は共有者全員の同意が必要です。

共有名義で農地を所有している場合の対処法として、単独名義に戻すといった方法が取られることもしばしばあります。共有名義農地を単独名義にする方法や売却時の注意など、詳しく知りたい方は下記の記事で解説しているので、参考にしてください。

山林も農地と同様に、需要がそもそも少ないことから売却するのが困難な不動産です。共有名義で所有していると、さらに権利関係が複雑になるため売却に手間と時間がかかります。

共有名義の不動産を売却するときは、共有者全員の同意が必要です。そのため、共有名義で山林を所有している場合は、需要が少ないだけではなく自身の意思だけでは売却することができません。

共有名義で所有している山林の売却方法や、基本的な知識については下記の記事で解説しています。

再建築不可物件とは、接道義務を満たしていない物件のことを指します。接道義務とは敷地に建物を建設する際に、原則として幅員4メートル以上の道路（建築基準法第42条）に、間口2メートル以上で接していなければならない決まりのことです。

接道義務を満たしていない再建築不可物件は建物の増築や改築ができず、自由に土地を活用できないため買主を見つけるのが困難です。そのため、再建築不可物件は難処分物件として取り扱われています。

再建築不可物件の代表例や売却が難しい理由については、下記の記事で解説しているので、売却を検討している方は参考にしてください。

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