準共有とは？共有状態との違いや相続時の対処法・売却方法を解説

不動産の共有状態の1つに「準共有」と呼ばれる状態があります。

準共有とは所有権以外の権利を、複数人で共有している状態を意味しておりますが、結局のところどういう場面で使われるか複雑で分かりにくいですよね。

この記事では準共有の定義はもちろん、一緒に出てきやすい単語の意味の違いや注意点を紹介します。準共有について知識を付けておきたい方はぜひ参考にしてください。

準共有とは

準共有とは、所有権以外の財産権を複数の人が有する状態をいいます。所有権以外の権利の代表例としては、借地権があります。

＊借地権とは
土地の持ち主から土地を借りる権利のこと

準共有と共有の違い

そもそも「共有」とは「共に有している状態」であり、所有権がない状態では共に有していると言えません。

そこで定義された言葉が「準共有」です。所有に関する権利はありませんが、それ以外の借地権などの権利はありますという状態を意味しています。

つまり共有と準共有の違いは、保有権利の違いと言えます。とはいえ取り扱いのルールは同じです。

「保存行為」「管理行為」「変更行為」に関する取り決めは、共有持分の所有割合で決定される流れに変わりはありません。

なお登記することで第三者に権利を正当に主張できますので、登記関連の情報は確認しておくべきでしょう。

改めてまとめますと、共有と準共有の違いは下記の通りです。

• 共有：複数人で1つの財産を所有すること
• 準共有：複数人で借地権など所有権以外の権利を持つこと

分譲マンションの準共有について

分譲マンションでは各部屋にオーナーがいる状況であり、各オーナーの専有面積に合わせて土地の権利を保有していると言えます。

また借りた土地にマンションが建てられている場合、各オーナーは借地権を準共有している状況になります。

つまりマンション購入の際に「借地権を専有部分の床面積割合で準共有」と記載があれば、借地権も保有するという認識で問題ありません。

準共有持分の相続について

準共有持分も、共有持分と同様に相続の対象となります。

相続により権利関係が複雑になることも

ただ準共有持分が相続されることで、権利関係がより複雑になる可能性はあります。

特に相続人が複数人いる場合は権利関係の複雑化によりトラブルの発生も考えられ、子供や孫の世代にトラブルの種を継承してしまうリスクも十分に考えられます。

その場合は、持分の売却や相続放棄などで共有関係から抜ける方法もあります。ただ準共有持分の売却はとても複雑であるため、売却の際は共有持分に特化しており、かつ法律周りにも明るい業者に依頼するのがベストです。

なお弊社も持分売却に特化しており、弁護士の方と連携してスムーズな売却を実現しております。ご相談は常に承っておりますので、気になる部分があればぜひお気軽にご相談ください。

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相続放棄することも可能

共有関係解消の方法に、相続放棄もあります。

相続放棄をした場合は法定順位に則り法定相続人に相続されるか、誰も該当者がいない場合は国のものもしくは競売等で処分が行われます。

どちらにせよ、相続を機に共有状態を考えてみても良いでしょう。とりあえず保有しておくと、気付かぬ間にトラブルに巻き込まれる可能性も十分に考えられますので、必要であれば専門家に話を聞くなど、最適な対処法を検討するべきです。

準共有持分の売却について

準共有持分を売却することは可能で、その概要を紹介します。

主な売却先は3つ

主な売却先は下記の3つです。

• 共有者
• 地主
• 第三者

まずは、準共有持分を保有する他の共有者に売却する手段です。仮に準共有者が2人であれば、売却を機に借地権などを1人で保有できるため、売却の話が通りやすいと言えるでしょう。

なお売却自体は本人の意思で行えますので、地主の許可は必要ありません。

次に地主に売却する手段も考えられます。たとえば準共有者全員に売却の意思があり、地主に借地権などを買い取ってもらう流れです。

地主が土地を丸ごと売却したいという意思があれば、借地権を買い戻すことで権利関係を整理し、整った状態で売却できるため話は通りやすいでしょう。

最後に第三者です。こちらは準共有持分を売却することも可能ですが、準共有者全員でまとめて売却した方が権利関係が整理されており売却額は高額になる傾向があります。

どちらにせよ権利関係が複雑であれば、その分需要は低下します。ですので売却の意思がある場合は準共有者同士で話をするなどして、互いにとって良い方向性を模索した方が良いでしょう。

共有不動産に注力している不動産業者の利用がおすすめ

準共有持分の売却を考えているなら、共有不動産に注力している不動産業者の利用がおすすめです。

やはり共有不動産はもちろん、準共有持分は特殊である背景からその道の専門業者でないと売却までに多くの時間がかかる可能性があります。

その一方で専門業者は売却ルートなどを確保しているケースが多いので、比較的スムーズに話が進みやすい傾向があります。

弊社も共有不動産などを専門に扱っております。ご相談をいただければ、必要な際は弁護士などとも連携して最善な提案が可能です。まずはお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

準共有状態は、何かとトラブルが発生しやすい状態です。

特に相続等で共有者が増えるにつれ、現状把握をすること自体がむずかしくなることも考えられるでしょう。

面倒なトラブルに巻き込まれたくない場合は売却も1つの手段に、できる対策を把握しておくことをおすすめします。