再建築不可物件とは？よくある後悔例や対処法をわかりやすく解説！

再建築不可物件を所有すべきか、お悩みの方は多いでしょう。再建築不可物件を所有するきっかけは相続や購入など機会は様々ですが、所有して後悔した話をネット上などで多くみかけます。

たしかに建て替えができない点を代表に、再建築不可物件は制約が多い不動産です。一方で購入費用が安かったりなど、メリットもあります。

この記事では、再建築不可物件の基本的な知識から注意点までわかりやすく説明します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、今ある建物を解体した際、新たに家を立てられない物件を指します。

なぜ再建築ができないのか、具体例も踏まえて詳しく見ていきましょう。

再建築ができない理由

再建築ができない理由は複数ありますが、主な理由は建築基準法第43条で定められている接道義務を果たしていないためです。

つまり土地の幅員4m以上の道路に対して、2m以上敷地が接していないと建築ができない決まりがあります。

十分な道幅がないと緊急車両の通行等が難しく、新たな建物の新設が禁止されているのです。

なお現在、建築基準法-第四十三条に反している建物は、建築基準法が制定された1950年以前に建設されたものと言えます。

制定前に建設された建物については違反しているとは認識されませんが、新しく建て替え等はできません。後にも説明しますが、この辺りが再建築不可物件を所有して後悔した例などにもつながります。

再建築不可物件の代表例

再建築不可物件になり得る建築制限のある土地の代表例は、以下のような物件です。

• 袋地
• 旗竿地
• 高圧線下地
• 袋小路の土地
• 水路に面した土地

袋小路の土地など、道路に面している土地が2m未満となる物件は再建築不可物件となります。

また高圧線下地では送電線から3m以上離れている必要があり、その条件を満たしていない場合は再建築不可物件と認識されます。

再建築不可物件によくある後悔例

再建築不可物件を所有した際に発生するよくある後悔は、下記となります。それぞれ詳細を説明します。

• 建て替えができない
• 住宅ローンの審査が通りにくい
• 売却の際に売れにくい
• リフォーム費用が通常の物件よりも高い
• 相続により子や孫に迷惑をかける

建て替えができない

再建築不可物件は、一度解体したら建て替えは実施できません。

背景には「建築基準法-第四十三条」の制約があるためで、古い建物のため建て替えて新しくしようと考える方は多いと思いますが、基本的には実施できないと考えておくべきでしょう。

そのため、現時点では建て替えの予定はなくても、10年後などに建て替えの検討が必要になった際に、再建築不可物件であるが故に、建て替えの選択肢がないという事態に陥る恐れはあります。

再建築不可物件を所有して後悔する声が多いのは、この建て替えができない点が主となるでしょう。

住宅ローンの審査が通りにくい

再建築不可物件は、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。理由は主に下記2点です。

• 担保評価が低い
• 倒壊する恐れがある

そもそも住宅ローンを組めるのは、仮に返済が滞った際でも住宅および土地を担保にできるためです。

しかし再建築不可物件は、この後にも説明しますが売却相場額は低く、かつ1950年以前の建物である背景から倒壊の危険性があります。つまりローンの担保としては不十分であると認識される傾向があるのです。ローンを組めないといっても過言ではありません。

こういった部分も再建築不可物件のデメリットと言えるでしょう。

売却の際に売れにくい

先述の通り、再建築不可物件は建て替えが行えない、建物が古くなっていくと倒壊の危険性があるなど様々な問題を抱えています。

そのため一般的な建物に比べて需要は低く、結果的に売却額も低くなります。

なお、再建築不可物件は既に老朽化が進んでいる可能性が高いため、仮に売却を考えているなら早めに決断することをおすすめします。

リフォーム費用が通常の物件よりも高い

再建築不可物に指定されている物件は築年数が古い傾向から、耐震基準工事や給排水管の交換など一般的なリフォームより大掛かりな改修になることが多いと言われています。

そのため通常の物件よりも、リフォーム費用が高くなる傾向にあると言えるでしょう。

物件自体は安くとも、リフォーム費用が想定以上にかかり、結果として多額の出費を行う必要が出る際に後悔する方が多いです。

相続により子や孫に迷惑をかける

これまでお話ししたように、再建築不可物件は制約が多い不動産です。そして相続が発生した場合、この再建築不可物件を子や孫が引き継ぐ必要が出てきます。

所有するメリットが明確にない場合はいわゆる負の遺産を相続してしまうため、この点も再建築不可物件を所有して後悔に繋がる点です。

明確に所有するメリットがない場合は、適切に対処を行う必要があることを認識し、その方法について検討しておくべきでしょう。

再建築不可物件を所有するメリット・デメリット

ここからは再建築不可物件を所有するメリットとデメリットを、改めて紹介します。

再建築不可物件を所有するメリット

再建築不可物件を所有するメリットは主に下記です。

• 購入費用が安い
• 固定資産税が安い

再建築不可物件は売却が難しい旨を説明しましたが、裏を返すと購入費用が安い不動産です。

そのため、明確な活用方法など自身に需要がある物件であれば再建築不可物件を所有するメリットがあるでしょう。

また再建築不可物件は固定資産税評価額も低い傾向があるため、必然的に固定資産税も安くなります。

再建築不可物件を所有するデメリット

再建築不可物件を所有するデメリットは主に下記です。

• 建て替えができない
• 住宅ローン審査が通りにくい

先ほど説明した内容にもつながりますが、やはり上記が再建築不可物件を所有するデメリットになります。

この辺りも含めて、再建築不可物件にはデメリットが複数あることが特徴的です。

再建築不可物件の活用方法

最後に、再建築不可物件の活用方法について紹介します。

• リフォーム、リノベーションを行う
• 隣地の一部を買い取る
• 敷地の接道部分を後退させる

リフォーム、リノベーションを行う

再建築不可物件の活用方法1つ目として、リフォーム・リノベーションの実施があります。

10㎡未満の増改築や、1/2未満の修繕・模様替えをするケースであればリフォームの実施は可能です。

主要構造部の1/2未満の大規模修繕なら、部分的に老朽化している部分を修繕するなどは可能ですので、再建築不可物件を活用しやすくする手段としてはまず検討したい方法です。

隣地の一部を買い取る

再建築不可物件とみなされる理由は、道路に面している道幅が2m未満であることが主な背景です。そのため隣地の一部を買い取り、「建築基準法-第四十三条」を満たす物件にするといった方法もあります。

上記について実現できると、再建築不可物件とはみなされず、一般的な不動産と同じ扱いが可能になるため、検討しても良い方法です。

しかし、隣地の所有者に売買交渉をする必要があり、隣地の所有者にとっては急な話であり断られる可能性は高いでしょう。ただし1つの方法として、把握して損はありません。

敷地の接道部分を後退させる

セットバックと呼ばれる方法です。

「建築基準法-第四十三条」では、面している道幅が2m以上であり、かつ道路幅が4m以上あれば再建築は可能である旨が記載されています。

仮に道幅は2mですが、道路幅が3mしかない場合、自分の土地から1m分後退させれば道路幅は4mとなり再建築ができる可能性があります。

ただし、セットバックを行ったからといって必ずしも再建築が可能になるわけではありません。周辺の状況や条件に依存する傾向がありますので、まずは不動産会社などプロに相談することが最適です。

なお弊社でも再建築が可能かどうか調査できますので、調査をご希望の方はお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

再建築不可物件を所有して後悔する主な例は、下記となります。

• 建て替えができない
• 住宅ローンの審査が通りにくい
• 売却の際に売れにくい
• リフォーム費用が通常の物件よりも高い
• 相続により子や孫に迷惑をかける

制約が多い不動産となりますので、明確に所有するメリットがない場合は売却を代表に処分方法を検討することをおすすめします。

なお弊社では、再建築不可物件など一般的な不動産業者では扱ってもらえない不動産の問題解決に注力しております。

再建築不可物件では法律関係も複雑ですが、弊社では弁護士や税理士など各業界の専門家と連携して最適な解決方法を提案しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

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