共有名義マンション売却方法3選！売却の流れや持分について解説！

共有名義で購入したマンションを売却することはできるのでしょうか。

共有名義である以上、複数人で所有しておりますので自分の意思だけで売却することはできません。

しかし自身の持分のみなら、共有者の同意はなくとも売却は可能です。この記事では、共有名義の定義から売却方法、共有名義を維持するリスクについても紹介いたします。

定義：共有名義とは

そもそも共有名義とは、複数人で1つの不動産を所有する状態を意味しています。

そのため不動産の利用にあたって、所有する持分の割合で実施できる行為の幅も変わります。以下がその区分けです。

• 保存行為→部屋の修繕など
• 管理行為→部屋を貸したりする
• 変更行為→物件を売却するなど

上記の行為に対して、必要な持分割合は下記のとおりです。

• 保存行為→誰でも可能
• 管理行為→過半数の同意が必要
• 変更行為→すべての同意が必要

つまり今回のテーマである「売却」には、共有者全員の同意が必要となってきます。

ただ共有者全員の同意がなくとも自身の持分なら売却は可能で、売却方法についてくわしく見ていきましょう。

共有名義マンションの売却方法

共有名義マンションを売却するには、以下3つの方法があります。

• 不動産全体を共有者と一緒に売却
• 自身の持分を共有者に売却
• 自身の持分を第三者に売却

不動産全体を共有者と一緒に売却

不動産全体の売却とはその名の通り、共有者全員で所有している不動産を売却する方法です。

後にお話しする持分のみの売却と違い、1つの不動産として売却するため相場通りの価格で売却が可能となり「共有名義不動産だから売れない・安くなる」といった心配がありません。

しかし、冒頭でもお伝えしましたが不動産全体の売却を行うには共有者全員の同意が必要であり、たとえ自身が9割の持分を所有していても、残り1割を保有する共有者がNOと言えば売却は実施できません。

この点が共有名義の大きなデメリットの一つと言えるでしょう。

自身の持分を共有者に売却

自身の持分のみなら、共有者の同意がなくとも売却は可能です。その性質を利用して、共有者に売却を交渉する方法となります。

不動産全体の売却に同意してくれない共有者は、その不動産を手放したくない気持ちがあるために売却に反対していることが多いでしょう。

そこで自身の持分の買取を他の共有者へ交渉すれば、他の共有者からすれば所有持分の割合が増えますし、仮に2人での共有なら単独名義に変えることも可能となるため検討してくれる方は多いはずです。

この方法は共有者が持分を買い取れる資金があることが前提であり、購入意思はあっても資金がなければ話は進みません。まずは、話を持ちかけてみてその反応を見てみることをおすすめします。

自身の持分を第三者に売却

自身の持分を、共有者ではなく購入資金のある第三者に売却する方法です。

共有者という特定の1人だけに買取の交渉をするわけではありませんので、条件次第ですが買取までがスピーディーに進みやすいと言えるでしょう。

ただ、買取相手を見つけるには不動産会社を利用することが一般的ですが、「共有持分の売却」という特殊な状態であるため普通の不動産会社では取り扱ってくれない傾向があります。

そのため持分売却を検討する場合は、共有持分の取り扱いに特化した専門業者に依頼することをおすすめします。

なお弊社は共有持分の扱いに熟知しており、問題解決に注力しております。また共有持分は法律や税金関連の話も多いですが、弊社では弁護士や税理士など各業界のプロと連携することでその方にあった最適な解決策を提案しております。

相談や簡易査定も承っておりますので、まずはぜひお気軽にお問い合わせください。

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共有名義マンション売却の流れ

共有名義マンションを売却する際は、下記の流れとなります。

• 持分割合を確認する
• 売却方法を決定する
• 売買契約の締結・決済
• 確定申告を実施する

持分割合を確認する

まずは、持分割合を確認しましょう。最初に自身の持分割合と、共有者が誰であるかを明確にする必要があります。

というのも、共有者が計3人だと思い話を進めていて、後に他にも共有者がいることが発覚すれば売却に関する話し合いなどが振り出しに戻るためです。

なお共有者や持分割合は、登記事項証明書を確認することでわかります。相続等の関係で知らぬ間に共有者が変わっている場合もあるため、まずは事前情報を整理しておきましょう。

売却方法を決定する

共有者全員の把握が終われば、次に売却方法について話し合いをスタートします。

不動産全体の売却を望むなら、共有者に売却を行いたい旨を伝え、合わせてそのメリット等も伝えることがベストです。

売却するということは該当不動産の所有権を手放すことを意味しますので、それ以上のメリットが売却にあることを伝える必要があります。この点については、どのように不動産を扱っているかによって変わりますので、共有者ごとのメリットを考えてみましょう。

ただ、特定の誰かが不動産に居住しているなどで不動産全体の売却が現実的ではない場合、共有者に持分買取を持ちかけるか、専門業者に持分買取を依頼するか、といった形で分岐して売却方法を決定することをおすすめします。

売買契約の締結・決済

売却方法を決定し買取相手が決まれば、売買契約の締結と決済を行います。

なお売買契約を締結した後に取りやめることは基本的にできませんので、本当に問題ないか慎重に判断しましょう。

締結後は決済（売却時は支払いの受け取り）を済ませ、売買自体は完了となります。

確定申告を実施する

売買が完了すれば、不動産売却による「譲渡所得」が発生している可能性があるため確定申告の必要性が出てきます。

なお課税所得の考え方は、下記のとおりです。

売却によって得た金額が「収入金額」であり、当時の購入金額が「取得費」で、譲渡にかかった諸々の費用が「譲渡費用」です。

そのため共有不動産購入時に1,000万を出し、売却額が1,000万であれば、課税対象となる金額は0円です。

なお所得が発生している場合の税率は、不動産の所有年数が5年以下なら「短期譲渡所得」となり、5年を超える場合は「長期譲渡所得」に分かれます。それぞれの税率は下記のとおりです。

• 短期譲渡所得の税率

所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％

• 長期譲渡所得の税率

所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％

上記のとおりで、5年以内に売却する場合は税率が高くなるためこの点は把握しておきましょう。

共有名義を維持することのリスク

最後に、共有名義を維持することのリスクについても紹介します。主に、下記3つがリスクとして考えられるでしょう。

• 管理方法でトラブルになる
• 管理費や税金がかかり続ける
• 知らない人と共有者になる

管理方法でトラブルになる

共有名義不動産は、所有権を持つ人が2人以上いるため、その管理方法をめぐってトラブルが常に発生しやすい状況と言えます。

たとえば共有者の1人が賃貸物件として活用を始めたいと話を持ちかけられたり、一方で自身が賃貸物件として活用したい場合に頑なに賛同してくれないなど、話がまとまらず揉める事例は数多くあります。

また修繕費などが発生した際に共有者が費用を負担してくれないなど、細かい点を含めトラブルの火種は多くあると言えるでしょう。なお費用負担については、基本的には持分割合に応じることが一般的です。

上記のようにトラブルが発生しやすい状況であり、最悪の場合は身内であっても裁判に発展する恐れを持っていることです。

管理費や税金がかかり続ける

不動産を所有しているため、その管理費や税金は発生します。これは、その不動産に居住していなくても発生します。

そのため、実質利用していない不動産であっても費用負担は発生し続ける状態ですので、状況次第ではありますが見えない負担がのしかかっている恐れがあります。

こういった点も含め、毎年どれくらいの金額を該当不動産に使用しているのか整理してみるのも良いでしょう。

知らない人と共有者になる

「共有者が亡くなり相続が発生する・共有者が持分売却を行う」という主な2点で、共有者は変わります。

そのため、当初は共有者と話も行いやすい環境であったとしても気付かぬ間に共有者が変わる・増えるという事象が発生して、より管理が複雑になるケースは往々にしてあります。

特に相続が発生すると元共有者の子供などに持分が分配されるため、一気に2〜3人の共有者が増える場合もあります。

すると今までとは違う管理方法を提示されたり、そもそも話し合いが行いにくい環境になってしまうなど面倒な状態になると言えます。

共有名義マンションは持分売却がおすすめ

共有名義を維持することで、下記3つのリスクがあることをお伝えしました。

• 管理方法でトラブルになる
• 管理費や税金がかかり続ける
• 知らない人と共有者になる

「共有名義はトラブルの温床」と言われることもあるほどで、可能なら共有関係の解消を図っていくべきです。

その中でも持分のみの売却は比較的スピーディーに話を進められるため、トラブルに巻き込まれる前に共有関係から抜けておきたい方は検討することをおすすめします。

なお弊社は共有持分の扱いに熟知しており、問題解決に注力しております。また共有持分は法律や税金関連の話も多いですが、弊社では弁護士や税理士など各業界のプロと連携することでその方にあった最適な解決策を提案しております。

相談や簡易査定は常に承っておりますので、まずはぜひお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

共有名義マンションの売却は、基本的に下記3つの方法があります。

• 不動産全体の売却
• 自身の持分を共有者に売却
• 自身の持分を第三者に売却

この中で「不動産全体の売却」は共有者全員の同意が必要なため、ハードルは高い売却方法と考えた方が良いでしょう。

それ以外2つの方法は自分の意思で実行可能なため、検討から実行までスピード感を持って行えます。

特に「自身の持分を第三者に売却」については専門業者に依頼することで売買完了までスピーディーに行えるため、早く共有関係の解消を図りたい方は、ぜひ検討してみてください。

なお弊社では、相談や簡易査定も常に承っておりますので、まずはぜひお気軽にお問い合わせください。

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