解決したい - 離婚や人間関係のよくある問題 2024.10.22
離婚後に共有名義の家に妻が住むことはできる?気をつけるべき注意点も紹介!
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共有名義で家を所有していた夫婦が離婚した場合、どちらかが家に住み続けたいと思うのはよくあることでしょう。
しかし、離婚後に共有名義の家に片方だけが住み続けることは可能なのでしょうか。
この記事では、離婚後に共有名義の家はどのように扱うべきなのか、共有名義のまま放置しておいても問題ないのか、詳細を説明します。
離婚後に妻が共有名義の家に住み続けることは可能?
結論として、離婚後に妻が共有名義の家に住み続けることは可能です。
共有名義で所有している以上、それぞれ家の所有権を保有しておりますので、片方が住み続けることに問題はありません。
しかしどちらか一方が追い出したという形になると、追い出された側は立ち退き要求や賃料の請求が行えます。結果としてトラブルに繋がる恐れが十分にありますので、話し合いの場はきちんと設けたうえで住み続ける選択を取ることをおすすめします。
離婚後に妻が持家に住み続ける方法
離婚後に、妻が共有名義である持家に住み続ける方法は下記2つとなります。それぞれの注意点も併せて紹介します。
※財産分与済みの状態を前提としています。
共有名義のまま住み続ける
1つ目は共有名義のまま住み続ける方法です。
元夫と共有関係は継続したままとなりますので、たとえば売却を行いたい際は共有者である元夫の許可が必要となります。
そのほかにも共有名義ならではの制約に縛られることが多く、不便を感じる場面も多いでしょう。
しかし、次に紹介する「持分を買い取り住み続ける方法」と違って、買取費用を用意する必要がありません。この点はメリットと言えるでしょう。
元夫の持分を買い取り住み続ける
2つ目は、元夫の持分を買い取り住み続ける方法です。
持分を買い取るための費用が必要ですが、持分を買い取ることで共有名義から単独名義へと変更でき、不動産を自由に扱えます。
なお注意点として、持分を買い取りした後、持分移転登記を行わないと登記上では共有名義のままです。買取が完了すれば、同時に登記処理を行う必要があることは認識しておきましょう。
離婚後に共有名義のまま家を所有するリスクとは
ここからは、離婚後に共有名義のまま家を所有する下記5つのリスクを詳しくお伝えします。
売却の際に相手の同意が必要である
家を売却したいと考えた際、共有名義の状態であれば、片方の共有名義人に同意してもらう必要があります。
さらに共有名義人が売却に反対すれば、売却は行えません。仮に自身が9割の共有持分を所有していたとしても、共有名義で不動産を所有している以上全員の同意が必要となります。
このように売却をする際に、争いが発生するリスクは十分に考えられるでしょう。
第三者と共有状態になる可能性がある
居住しなくなった側が持分の売却を行えば、知らない人物と共有状態になります。
この場合、新しく共有者となった人物が不動産の管理について話し合いを求めることが考えられ、今までとは異なる方法で管理する必要が出てくるでしょう。
他にも住み続けたいにもかかわらず第三者から売却の話を持ちかけられたり、賃料の請求が行われたり、共有物分割請求により、強制的に共有状態の解消を実行されるリスクもあります。
税金の負担についてトラブルになる
不動産を所有するうえで、固定資産税などいくつかの税金を支払う必要があります。
そして共有名義不動産に関する税金は、共有者全員で負担する義務があります。しかし納税通知書は代表者のみに送られ、支払いについても代表者が行い、残りの共有者は代表者に支払うといったケースも多いでしょう。
既に、持分割合に応じて負担する、共有不動産に住み続ける共有者のみが支払うといった決まりを作れているなら問題ありませんが、そのあたりが曖昧になっているとトラブルになる可能性は十分にあるでしょう。
よくあるトラブル例が、居住していない共有者が負担を拒否する一方で、居住をしていなくても共有して所有しているのだから税金の負担はしてほしいと主張が交錯することです。どのような形で税金を負担するか、争いごとに発展しないよう話し合いの場は設けておきましょう。
相続が発生すると権利関係が複雑になる
共有名義のまま、片方が死亡した場合、死亡者の子供や現在の配偶者に共有持分が相続されます。
その場合、他人と連絡を取り税金の対応などを決める必要があります。また共有者が変わるタイミングでもありますので、共有名義不動産の管理について協議が行われる可能性もあるでしょう。
そのため、今まで決まっていた管理方法などについてもまた一から話し合う必要があり、その過程でトラブルになるリスクがあります。
返済滞納により競売にかけられる可能性がある
住宅ローンが残ったままで離婚して、片方がローンの返済を滞納すると、ローン返済を滞納した人の共有持分が競売にかけられる恐れがあります。
あくまで滞納した方の共有持分のみが競売の対象となりますが、第三者が購入することで共有者が変わり、先ほど述べた共有物分割請求などを実行されることも考えられます。
このように、共有名義のまま放置しておくと、気付かぬ間にトラブルが発生してしまう可能性が高いです。そのため共有名義の解消も視野に入れておきましょう。
離婚時の適切な共有名義の解消方法について
離婚した際の、適切な共有名義の解消方法は主に下記となります。
持分を買い取る
1つ目の方法は、相手の持分を買い取り、共有名義を解消する方法です。
妻(夫)だけが家に住み続けるとなった場合、片方は別の家に住む必要があるため、買取依頼を行えば、基本的には売却してもらえるでしょう。
しかし、当然ですが買い取るための資金が必要です。資金がない場合は買取は成立しませんので、共有名義のまま所有を続ける可能性は十分にあるでしょう。
自身の持分を売却する
2つ目の方法は共有持分の売却です。共有者もしくは第三者と売却交渉を行い、共有状態を解消できる方法になります。
ただ、1点注意があり、共有持分はその特性上売却相場は低くなりがちです。たとえば3,000万の不動産の50%分の持分を持っているからといって、1,500万で売却することはおそらく難しいでしょう。一般的に価格は相場よりも低くなると想定しておくべきです。
とはいえ共有持分の売買を専門としている業者も弊社を含めてあり、弊社ではスピーディーに、かつ高額で売れるような体制を整えております。不動産状態などご相談いただければ売却想定額もお伝えできますので、まずはお気軽にご相談ください。
持分を贈与してもらう
3つ目の方法は、持分を贈与してもらい共有名義を解消する方法です。
贈与のため、資金は必要ありません。贈与が行われた後に持分移転登記を行い、共有名義から単独名義となります。
なお注意点として、贈与が行われた場合は贈与税が発生します。そのため買取資金は不要ですが、贈与税を支払うための資金は必要となりますので、その点は把握しておきましょう。
2人で不動産を売却する
買い取るための資金がなく、贈与はしてもらえない場合、2人で不動産を売却を検討することも1つの手段です。
2人で同時売却することにより、相場通りの価格で買い取ってもらえ、そこで得た売却額で新しい住居を購入するといった方法もあります。
もちろん今ある不動産は失われますが、共有名義を解消しつつ互いに不満の出ない方法ではあるため、1つの手段として認識しておいて良いでしょう。
まとめ
離婚後に、妻か夫が家に住み続けることは可能です。
しかし共有名義のまま所有を継続すると、下記のようなトラブルが発生するリスクがあります。
- 売却の際に相手の同意が必要である
- 第三者と共有状態になる恐れがある
- 税金の負担についてトラブルになる
- 相続が発生すると権利関係が複雑になる
- 返済滞納により競売にかけられる恐れがある
上記のリスクを避けるためにも、共有名義の解消をおすすめします。
なお弊社は共有持分の取り扱いに注力している不動産業者であり、共有名義の売却などで悩んでいる点がありましたらお気軽にご相談ください。
弊社では弁護士や税理士といった各業界の専門家とも連携して、共有持分の問題解決に取り組んでおりますので、専門的な部分で解決策がわからないといった点もあわせて、まずはお気軽にお問い合わせください。
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