解決したい － 借地にまつわるトラブル 2024.10.23
共有名義の借地権に関する基本情報を解説！共有状態の解消方法とは？
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借地権付き建物を購入したり相続する際に、共有名義で所有する場合もあるでしょう。
しかし地主と権利関係が発生する借地権付き建物を、共有人と権利関係が発生する共有名義で所有した場合はトラブルが起きやすく、権利関係の解消を考える方も多いのではないでしょうか。
この記事では、共有名義の借地権に関する基本情報から、ケース別の解消方法まで詳細を紹介します。
共有名義の借地権に関する基本情報
そもそも「共有名義の借地権」とは、借地権付き建物を共有名義で所有していることを意味します。
この「借地権」と「共有名義」を正確に理解しておかないと後に混乱する恐れがあるため、まずはそれぞれの定義を確認しておきましょう。
借地権とは
借地権とは、建物を建てるために第三者から土地を借りる権利のことを意味します。
借地権を語る際は、「地主」と「借地人」の2人が登場します。地主が土地の所有者であり、借地人がその土地に建物を建てる権利がある人です。
なお借地人は、地主に「地代」を支払う必要があります。また借地権を第三者に売却する際は地主の許可が必要であるなど、色々と制約があることも特徴的です。
共有名義とは
共有名義とは、1つの不動産に対して複数人を所有者として登記を行うことを意味します。
共有名義で不動産を所有する際は、持分割合が重要となります。というのも、共有名義不動産を管理する際は、持分割合によってその意思決定を行えるかどうかが決まるためです。
たとえば代表的な部分で言うと、共有名義不動産を売却したい際は、共有者全員の同意が必要となります。
また共有名義不動産を貸し出したりする際は、持分割合過半数の同意が必要であるなど、不動産の管理面で色々と制約があることが特徴的です。
つまり、借地権付き建物を共有名義で所有する際、地主との関係や共有状況の2つを抑えておく必要があります。
その点をふまえて、借地権の共有状態を解消する方法を確認してきましょう。
借地権の共有状態を解消する方法
借地権の共有状態を解消する方法は、主に下記の3点です。
共有者と一緒に売却する
1つ目の方法は、共有者全員で借地権付き建物を売却する方法です。借地権付き建物を売却することで、共有関係を解消できます。
ただこの方法には、下記2つの注意点があります。
共有者全員の同意が必要
先述の通り、共有名義不動産を売却するには共有者全員の同意が必要です。
そのため共有者の1人が売却に反対すれば、その時点で借地権付き建物を売却することはできません。
まずは共有者間で協議する場を設けることが最適でしょう。
地主の許可と承諾料の支払いが必要
借地権付き建物を第三者に売却するには、地主の許可と承諾料の支払いも必要となります。
そのため共有者間で売却の意思がまとまっても、地主が許可しない場合は基本的に売却は行えません。なお許可がもらえない場合は裁判所で手続きを踏んで許可を得る、といった方法もあります。
また許可を得た際も、「承諾料」を地主に払う必要があります。承諾料の相場は、一般的に借地権価格の10％と言われており、共有者で協力して負担する必要が出てくるでしょう。
つまり借地権付き建物を売却するには、下記のフローを経る必要があります。
- 共有者間で売却の意思を固める
- 地主に売却の許可を得る
- 地主に承諾料を支払う
共有者間で持分を売買する
2つ目の方法は、共有者間で持分を売買する方法です。
たとえば共有者が2人の場合、どちらかが片方の共有持分を買い取ることで、共有名義ではなく単独名義として所有する形式に変更します。
この方法は、地主との関係性の解消はできませんが、共有関係の解消は行えます。共有関係が解消されることで共有者間同士で協議や相談をする必要はなくなります。
ただ共有持分を買い取る側には買取資金が必要で、また売却してもらうための協議が必要となります。当然ですが買取の話をもちかけても、合意を得られなければ買取は行うことができません。
なお持分の売買を行う際は、地主の許可は必要はありません。
自身の持分のみ売却する
3つ目の方法は、自身の持分のみを売却する方法です。
共有名義不動産の売却には共有者全員の同意が必要でしたが、自身の持分のみを売却するだけなら同意は必要ありません。
そのため共有持分の売却自体はいつでも可能です。ただ借地権付き建物の共有持分を購入したいと思う人は少ない傾向にあるため、買主が見つかるまでに時間がかかることは十分にあります。
なお共有持分の売却は、一般的な不動産業者では取り扱ってくれない傾向があります。そのため共有持分について熟知している不動産業者に依頼することをおすすめします。
弊社も共有持分については熟知しており、数々の問題解決に注力しております。
また権利関係が複雑なものに対しても、弊社では弁護士や税理士などと協力して取り組みを行っているため、ご依頼者に合わせた最適な対策方法のご提案が可能です。
相談自体は常に承っておりますので、共有名義不動産の扱いで悩んでいる部分がありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
借地権を相続して共有状態になる際の解消方法
ここからは、借地権を相続して共有状態になる際の解消方法について紹介します。
相続後に共有者と売却する
1つ目の方法は、相続後に共有者と借地権付き建物を売却する方法です。
先述の通り、共有者間で売却の意思を固め、共有不動産を売却します。また地主に許可を取る必要はあるため、こちらも忘れずに行いましょう。
なお、相続によって借地権付き建物の所有者が変わる際は、地主の許可は必要ありません。
相続後に共有者間で持分を売買する
2つ目の方法は、共有者間で持分を売買する方法です。
なお共有者間で売買する際の価格の目安として、土地の評価額と借地権割合、持分割合の3つを用いて算出することが可能です。
そもそも借地権割合とは、土地の更地評価額に対する借地権価額の割合を意味します。例で見てみましょう。
- 土地の評価額：1,000万
- 借地権割合：60％
- 持分割合：50％
上記の条件の場合、売買価格の目安は下記になります。
- 1,000万×0.6×0.5＝300万
ただ共有持分の売買は相場価格の1/2〜1/3ほどになる傾向もあるため、あくまで上記は1つの参考程度に留めておきましょう。
弊社では相談を常に承っておりますので、共有名義不動産の扱いで悩んでいる部分がありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
共有名義の借地権に関するよくある疑問
最後に、共有名義の借地権に関するよくある疑問を紹介します。
相続の際は共有名義にすべき？
可能なら、共有名義での相続は避けるべきです。
というのも、共有名義で不動産を所有すると権利関係が複雑になり、共有者間でトラブルになるリスクがあるためです。
また借地権付き建物である場合は、地主との関係性もあるため、より権利関係が複雑になる傾向があります。
なお相続の際に共有名義にしないためには、相続者の1人が不動産を相続して、他の人は不動産以外の株式や預貯金といった別の遺産を分配するといった方法があります。
安易に共有名義で相続することは避けておきましょう。
共有者間で地代の負担はどうすべき？
基本的には全員で負担します。
特定の誰かだけが建物を使用している、といった状態でない限りは、持分割合に応じて地代の負担を行うことが一般的となりますので、持分割合の把握も重要です。
なお地代の他にも固定資産税などを負担する必要がありますが、固定資産税については代表者1人が立て替えて支払う必要があります。
そのため、後に適切な金額を共有者から回収する必要が出てきます。その際に支払いを拒否する等の行為でトラブルに繋がる事例もあるため、事前に共有者同士で負担面については話し合いを行っておきましょう。
まとめ
借地権付き建物を共有名義で所有する場合、権利関係の複雑さから予期せぬ問題が発生するケースは大いにあるでしょう。
トラブルを防ぐためにも共有関係の解消は早めに行っておくべきで、その方法として以下を紹介しました。
- 共有者と一緒に売却する
- 共有者間で持分を売買する
- 自身の持分のみ売却する
建物全体の売却をする際は、地主の許可と承諾料の支払いが必要となるため、その点は事前に把握しておきましょう。
なお共有持分の売却やトラブルに関してお困りごとがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。
弊社では弁護士や税理士などと協力して問題解決の取り組みを行っているため、ご依頼者に合わせた最適な対策方法のご提案が可能です。
相談自体は常に承っておりますので、共有名義不動産の扱いで悩んでいる部分がありましたら、まずはお気軽にお問い合わせください。
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