解決したい - 財産分与や相続税にまつわるトラブル 2024.03.25

二世帯住宅共有名義相続|共有名義にしない方がいい?最適な方法とは

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二世帯住宅を相続するとなった場合、たとえば子供同士で共有名義で不動産を所有するケースもで出てくるでしょう。

ただ共有名義はトラブルになるケースが多く、相続のしやすさから安易に共有名義にするのは望ましくありません。

こちらの記事では二世帯住宅で相続が発生した時の注意点などを紹介します。

二世帯住宅の相続について

まず前提として、二世帯住宅と言えど相続内容は一般的なものと同じです。

相続とは、簡潔的に「ある人が死亡したときにその人の財産を、特定の人が引き継ぐこと」を意味しており、二世帯住宅に居住している親が亡くなった場合は配偶者や子供が亡くなった方の財産を引き継ぎます。

二世帯住宅の相続であるからといって、相続方法に大きな違いは発生しません。

ただし、相続の内容については、二世帯住宅をどのように登記をしているかによって、不動産の相続対象が変わります。まずはどのようにが登記されているかを確認しておきましょう。

二世帯住宅の登記方法について

そもそも二世帯住宅の登記は下記3パターンに分かれます。登記方法によって不動産の相続対象なども変わるため、まずはそれぞれの特徴を把握しておきましょう。

  • 単有登記
  • 共有登記
  • 区分登記

単有登記

単有登記とは、二世帯住宅を1人が単独所有している形式を意味します。

具体的には子供か親のうちだれか一人が不動産を所有し、その家に二世帯住宅として住んでいるケースです。

なお相続とは「ある人が死亡したときにその人の財産を、特定の人が引き継ぐこと」ですので、仮に子供が単有登記している場合は親の相続遺産として二世帯住宅の不動産は含まれません。

逆に親(夫or妻)が単有登記をしており亡くなった場合は、配偶者(妻or夫)および子供がその不動産を含めた財産を相続することになります。

共有登記

共有登記とは、二世帯住宅を親と子供で共有所有している形式を意味します。

いわゆる共有名義であり、住宅購入時のローン含めた出資金の比率によって持分割合が決定されます。

たとえば親と子供5:5の比率で持分割合を所有した状態で親が亡くなった場合、相続される不動産分の遺産は親が所有していた5割のみです。

区分登記

区分登記とは、二世帯住宅を2つの住宅とみなしてそれぞれで登記する形式です。

玄関を分けるなど、それぞれの居住空間を完全に分離できる必要があり、条件を満たした場合に選択できる登記方法になります。

この場合は親が所有(登記)している不動産部分のみが相続対象となり、子供が所有している部分は相続対象とはなりません。そのため親が所有していた部分のみを配偶者や子供たちで相続する形となります。

このように登記の方法によって、相続対象部分が異なります。二世帯住宅の相続が発生した場合、まずは相続者間でどのような登記方法がされているかの確認をしておきましょう。

二世帯住宅の相続で起きやすいトラブル例

ここからは二世帯住宅の相続で起きやすいトラブル例を3つ紹介します。

  • 遺産相続時に関するトラブル
  • 不動産利用に関するトラブル
  • 不動産売却に関するトラブル

遺産相続時に関するトラブル

二世帯住宅に居住する親が亡くなった際、相続対象は配偶者とその子供となります。

子供が同じく二世帯住宅に居住する1人のみなら問題はありませんが、複数人いる場合は親の共有持分をどのように遺産分割するかで意見が割れてしまう可能性があります。

二世帯住宅に居住している子供は、自身が持分を引き継ぎ単独名義にしたいと思う方は少なくないはずです。

親が不動産以外の相続財産を所有していたなら不動産以外の相続財産の分割の仕方で相続者間の協議が調うことが多いですが、相続財産が不動産のみの場合はどのように相続財産を分割するか、相続者間の協議が調わないことがあります。

不動産利用に関するトラブル

複数の子供で共有所有するとなった際、元々居住していた子供は、そのまま住み続けることがほとんどでしょう。

しかし新しく共有所有することになった子供は、その不動産に住むことがむずかしく、権利が阻害されている状態であるともいえます。

そのため居住している子供に一部使用料を請求するケースも出てきてしまい、利用方法をめぐって衝突する可能性は少なからずあります。

そのため相続の際は、不動産をどのように共有所有していくのか、最初に話し合いを行っておきましょう。またその内容を、書面で残せると後のトラブル防止にもつながります。

不動産売却に関するトラブル

共有不動産の売却は、共有者全員の同意がないと実行できません。

これは民法第251条によって定められているので、他の共有者から売却の話を持ちかけられたとき、売却をしたくなければ売却を断っても問題はありません。

しかし他の共有者が売却したい意向が強い場合、面倒な話に巻き込まれてもおかしくはないでしょう。そのため、この観点についても相続時に話をまとめておき、後に話がもつれないように配慮しておくべきです。

なお売却に関する同意が得られない方は、持分売却により共有関係を解消および現金化する手段もあります。

二世帯住宅の相続時の注意点

共有名義関連も含めた、相続時の注意点を2点お伝えします。

  • 共有名義で相続すると共有関係が複雑になる場合がある
  • 相続時に小規模宅地の特例が使えない場合がある

共有名義で相続すると共有関係が複雑になる場合がある

子供同士が共有名義として相続をするのはあまりおすすめできません。

そもそも共有名義はトラブルが起きやすい状態であり、子供同士の仲が良くても、相続が発生するとその子供同士が共有者となり、結果的に子や孫の世代にトラブルの種を残すことにつながります。

主なトラブル原因は使用方法などになり、最悪の場合は裁判で争う必要が出てくるケースもあります。

そういった点を踏まえると、安易に共有名義にするのは得策ではなく、一度共有名義のメリットとデメリット、および実際のトラブル例などを確認してみることをおすすめします。

相続時に小規模宅地の特例が使えない場合がある

相続時には「相続税」が発生しますが、小規模宅地の特例を活用して軽減しようと考える方も多いでしょう。

しかし条件によっては、小規模宅地の特例が使えない場合があります。そもそも小規模宅地の特例とは、小規模な宅地について、一定の要件を満たしたときにその宅地の評価額を最大で80%も減額できる特例です。

ただ、小規模宅地の特例を受けるには被相続人と生計が1つであることが必要で、たとえば居住場所が1階と2階で分かれていた場合などでは適用外となる可能性が高いと言えます。

ですので、一度小規模宅地の特例について、改めて適用範囲などを確認しておくことをおすすめします。

まとめ

改めてですが、二世帯住宅と言えど相続内容は一般的なものと同じです。ただ相続の際、不動産の名義を誰にするのかといった点はよく考える必要があります。

理想は居住している子供の単独名義として、不動産以外の遺産があるなら、それをほかの子供が相続することです。

子供同士で共有名義にするのも問題自体はありませんが、後のトラブルリスクも考慮して決定するようにしましょう。安易な判断は、後に後悔することにもつながります。