売りたい - 売却にかかる税金と周辺知識 2024.05.22

空き家を高く売却する一般的な方法とは?税金の特別控除についても解説

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空き家を相続して所有することになり、リフォームや建て替えをせずに売却したいと考える方も多いのではないでしょうか。

今後、利用する予定のない空き家は不動産会社を通じて売却するのが一般的です。また、所有し続けると管理費や税金を払い続けることになるので、早めに手放した方が良いでしょう。

そこで本記事では、空き家を売る方法や売却に伴って発生する税金・費用、売却するときの注意点などを解説します。

空き家を売る方法

空き家を売る方法には、次の2つの方法があります。

そのまま売却する

空き家は築20年以内であれば、そのまま売却するのがおすすめです。というのも、築20年以内であれば木造であっても耐用年数内で建物がまだ利用できる「中古住宅」として消費者に受け入れられやすいからです。

中古住宅は新築よりも安く購入でき、状態の良い家が多いため家の購入費用を抑えたい人から需要があります。

一方で築20年以上の家、特に木造の耐用年数である22年以上経過している建物は「古家付き土地」として販売されますす。しかし状態が良ければ中古住宅と同様にニーズがあります。

また、築20年以上でもリフォームを前提に購入を考える人もいるので、空き家はそのまま売却した方が良いでしょう。

空き家を解体して売却する

空き家を解体して土地として売り出せば、「古家付き土地」として売却するよりも早く買い手が見つかる可能性があります。

なぜなら、購入者が解体費用を払う必要がないからです。しかし、空き家を解体する際は以下のデメリットが生じます。

  • 解体費用を負担する必要がある
  • 固定資産税と都市計画税が高くなる

固定資産税は最大6倍に、都市計画税は最大3倍になるため、買い手が見つからない場合の経済的負担が大きくなる点に注意しましょう。

空き家を売却する最も一般的な方法

空き家を売却するときの一般的な方法は、不動産会社への相談です。というのも、不動産売買の専門的な書類作成や手続きを一任できるからです。

しかし、すべての不動産会社が手続きの一連を担ってくれるわけではありません。不動産会社を選ぶ際は、司法関係者やその他専門家との連携があるところを選ぶのがポイントです。

弊社「はればれ商店」では、税理士・弁護士・行政書士だけではなく、一級建築士などのその他各種専門家と連携して売却を進めてまいります。

買主との交渉なども積極的に行いますので、安心して空き家の売却を相談したい方はぜひ気軽にお問い合わせください。

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空き家を売却するときの流れ

空き家を売却するときの流れについて解説します。

後に解説しますが、空き家の売却は3年以内に行わなければ、税金の特別控除を受けられなくなるので早めに手続きを進めましょう。

1.不動産会社を選ぶ

まずは、空き家売却を相談する不動産会社を選定します。不動産会社を選んだあとは、査定してもらいおおよその売却価格を確認しましょう。

査定額が提示された際は、「査定額の根拠」を不動産会社が説明できるかどうかを確認するのがポイントです。

というのも、最初に高い査定額を提示したのにもかかわらず、実際はその査定額を大きく下回る売却価格になるケースがあります。

買主との交渉次第では査定額よりも下がる可能性は大いにありますが、買い叩き等のトラブル回避に繋がるので、最初の段階で気になる点があれば確認しておきましょう。

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2.媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、不動産会社との約束事で以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

媒介契約を結ぶことで、不動産会社との取引におけるトラブルを未然に防げます。それぞれで自身と不動産会社に制限が設けられるので、媒介契約を結ぶ際は依頼する不動産会社によく相談しましょう。

事前に確認したい方は、国土交通省の「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契 約約款」を確認してみてください。

3.売却価格を決定する

媒介契約を結ぶのと並行して、空き家の売却価格をいくらから始めるのかを決定します。売却価格を決定するポイントは、自身がどれくらいの期間で売却したいのかが重要です。

というのも、売却が決まるまでの期間によって売却価格は変わるからです。たとえば、早く売りたい場合は相場よりも価格を下げた価格に設定します。

売却価格については自身で売却相場を把握しつつ、不動産会社とよく相談して決定しましょう。

空き家の売却相場の調べ方については、後の「空き家の売却相場について」で解説します。

4.購入希望者が見つかれば交渉

購入希望者が現れれば、売却価格の交渉に移ります。当然ですが、買主はできるだけ安く購入したいと考えます。

値下げ交渉をされることが多いので、自身でいくらまでなら下げられるかを明確にして交渉に挑むことが重要です。

基本的には交渉は不動産会社もサポートしてくれるので、困ったことや要望などがあれば不動産会社に相談しましょう。

また、売却価格の交渉だけでなく売却時期についても相談する必要があります。

5.売却完了

交渉が終わり両者が納得すれば、売買契約を結びます。売買契約を結んだあとは、手付金として売却額の10%ほどを受け取るのが一般的です。

売買契約を締結して1ヶ月ほど期間をあけ、手付金を差し引いた売却額を受け取ります。あとは、所有権移転を売主が行えば売却は完了です。

また、売却後は翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行いましょう。

空き家の売却相場について

国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営している「レインズ」の資料によると、中古戸建住宅成約状況は以下の通りです。

出典:RAINS TOWER「築年数から見た首都圏の不動産流通市場

上記画像の築年数と価格の部分を見るとわかりますが、中古戸建住宅は築年数が古くなれば価格も下がります。しかし、立地や周辺環境によって変わるので、あくまで目安として頭に入れておくと良いでしょう。

なお、自身で空き家の取引相場を知りたい場合は、国土交通省の「土地総合情報システム」を利用すれば調べることができます。

空き家の売却でかかる費用について

空き家を売却する際は、準備や手続きで費用がかかります。ここでは、空き家の売却でかかる費用について解説します。

測量費

空き家を売却する際は、測量の義務はありません。しかし、境界が不明瞭な場合は買主から依頼されるまたは、トラブルを避けるために測量を行います。

測量が必要なケースは、次の通りです。

  • 境界が不明瞭
  • 土地価格が高い地域
  • 土地面積が登記簿登録と異なる
  • 近隣の土地と壁や塀で区切られていない

測量は売却前に行い、測量にかかる費用の相場は10万円から80万円と幅広く土地の大きさや調査方法によって変わります。

売却時は土地の境界を確定させる「境界確定測量」を行うため、50~100万円前後の予算が測量費用として必要です。

仲介手数料

不動産会社に依頼して売却を進めた場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって定められています。

売却価格(税抜)仲介手数料の上限
200万円以下売却価格(税抜)×5%+消費税
200万円超から400万円以下売却価格×4%+2万円+消費税
400万円超売却価格×3%+6万円+消費税
参考:国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

仲介手数料が上限よりも安いケースもありますが、ほとんどの場合は上限の仲介手数料を払わなければいけません。

しかし、司法関係者との連携や売却活動、買主との交渉をサポートしてくれると考えれば、払いたくない金額とは言えないでしょう。

もし不動産会社に依頼するのであれば、仲介手数料を支払うことは前提として、サポートの充実性も選ぶポイントとして見ておくことが重要です。

家財道具の処分費用

家財道具の処分は、どの立場の人がどのように捨てるかによって費用が大きく変わります。というのも、同じ家財道具でも「家庭ごみ」か「産業廃棄物」かが変わるからです。

たとえば、家財道具を業者に依頼すると産業廃棄物として処分され、処分にコストがかかる物があると処分費用は相応に高くなります。業者に依頼すると、処分費用は20万円ほどです。

一方で自分で処分すれば家庭ごみとして処分でき、処分費用を節約できます。そのうえ、フリマアプリを利用すれば、現金化することも可能です。

空き家に残っている家財道具の量や大きさ、種類にもよりますが、できるだけ自分で処分した方が処分費用をかけずに済みます。

相続登記・抵当権抹消登記の費用

空き家を相続した場合は、相続登記の費用がかかります。相続登記には、司法書士の依頼料と必要書類の取得費、登録免許税がかかります。

相続登記にかかるそれぞれの費用の目安は、以下の通りです。

  • 司法書士への依頼料:10万円前後
  • 必要書類の取得費:3,000円前後
  • 登録免許税:固定資産税評価額の0.4%

くわえて、抵当権が設定されている土地であれば、抵当権抹消登記の費用がかかります。抵当権とは、金融機関が土地や建物を担保できる権利のことです。

抵当権抹消登記の費用は不動産1つ当たり1,000円なので、空き家の場合は「空き家」と「土地」で2,000円となります。くわえて、司法書士への依頼で10,000円ほどかかります。

更地にして売却する場合は解体費用

空き家を解体して売却する場合は、解体費用がかかります。解体費用は1坪あたりで決められているケースがほとんどで、どの業者に依頼するかによって異なります。

空き家の解体費用の目安は、1坪当たり数万円ほどです。費用を削減する方法として、「空き家解体費補助制度があり、詳しくは「空き家解体補助金の利用」で解説します。

空き家を更地にするときの注意点は、固定資産税と都市計画税の上昇です。空き家を解体して更地にすると「住宅用地に係る特例」が適用されないので、固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍になります。

»参考:総務省「税負担軽減措置関係

もし、空き家を解体して買い手が見つからないと、高くなった税金を払い続けなければいけないので注意が必要です。

空き家の売却でかかる税金について

空き家の売却でかかる税金は主に2種類ですが、相続の場合は相続登記で登録免許税として、固定資産税評価額×0.4%を納めなければいけません。

ここでは「空き家の売却」に焦点を当てて、かかる税金を2つ解説します。

印紙税

印紙税とは、経済取引など(不動産取引を含む)に伴って課税文書を作成する際に課税される国税です。

印紙税は空き家の売却価格(契約金額)によって、以下のように課税されます。

契約金額本則税率
10万円以下のもの 200円
10万円を超え50万円以下のもの400円
50万円を超え100万円以下のもの1,000円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円
500万円を超え1千万円以下のもの10,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの20,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの60,000円
1億円を超え5億円以下のもの100,000円
5億円を超え10億円以下のもの200,000円
10億円を超え50億円以下のもの400,000円
50億円を超えのもの600,000円
契約金額の記載のないもの200円
出典:国税庁「印紙税額

印紙税は1通あたりにかかります。印紙税の詳細については、下記の国税庁ホームページで解説されているので参考にしてください。

»参考:国税庁「印紙税の手引

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却したときの売却益にかかる税金です。譲渡所得税を計算するにあたって、まずは譲渡所得を算出する必要があります。譲渡所得の計算方法は以下です。

  • 課税譲渡所得金額=収入金額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額

出典:国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

譲渡所得金額が算出できれば、実際に譲渡所得税額を計算します。譲渡所得税は、下記の表のように3つの税金から構成されており、それぞれで税率が定められています。

保有期間住民税所得税
長期保有(5年超)15%5%
短期保有(5年以下)30%9%
出典:国税庁「土地や建物を売ったとき

加えて、復興特別所得税がかかり、基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付しなければいけません。

空き家の売却にかかる税金や費用を抑える方法

空き家の売却には税金や費用がかかるため、売却に踏み切れない方も多いのではないでしょうか。

ここでは、空き家を売却する際の税金と費用を抑える方法について解説します。

税金を抑える方法

空き家売却に伴って発生する税金を抑える方法は、以下の通りです。

10年超所有軽減税率の特例の利用

10年超所有軽減税率の特例とは、長期保有(5年超え)の譲渡所得税額を通常の計算方法ではなく、低い税率で税額を計算する特例です。

この特例の適用を受けるには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

(1)日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。

(2)売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

(3)売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。

(4)売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。ただし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

(5)親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

つまり、空き家を売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば、譲渡所得税が安くなります。なお、過去に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年が経過した年の12月31日までに売る必要があります。

10年超所有軽減税率の特例について詳細を確認したい方は、国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を確認してください。

相続した空き家の3,000万円特別控除の利用

相続した空き家を売却して売却益を得た場合、いくつかの要件を満たせば譲渡所得のうち最大で3,000万円の特別控除を適用できます。空き家における3,000万円特別控除の適用条件は以下です。

(1)売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

(2)次のイ、ロまたはハの売却をしたこと。

イ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

ロ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

(3)相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(4)売却代金が1億円以下であること。

(5)売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(6)同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

(7)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

その他、提出書類などの詳細については国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」で確認できます。

相続した空き家の取得費についての特例の利用

空き家を売却して課税譲渡所得を計算するとき、取得費を売却益から差し引きます。その取得費について、相続した空き家の場合は「取得費」に相続税の一部を加算できる特例を利用できます。

特例を受けるための要件は以下の通りです。

(1)相続や遺贈により財産を取得した者であること。

(2)その財産を取得した人に相続税が課税されていること。

(3)その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm

つまり、取得費についての特例を利用する場合は相続税の申告期限の翌日から、3年以内に空き家を譲渡しておく必要があります。

売却費用を抑える方法

空き家売却で必要な費用を抑える方法は、次の通りです。

空き家解体補助金の利用

空き家を解体する際は、空き家の解体補助金を利用できる場合があります。空き家の解体補助金は国が設けているわけではなく、全国の各自治体が設けています。

補助金を受け取るための要件や補助金額については、各自治体によって異なるので自治会のホームページを確認してみましょう。

空き家をそのまま売却する

空き家は自分で手を加えずに売却するのが最も費用を安く抑えられます。当然、リフォームが必要なケースもありますが、基本的にはそのまま売却するのがおすすめです。

というのも、リフォームして売却する場合、築年数が古いと耐震工事を行う必要があるからです。

空き家をそのまま売却することで、リフォームをする期間や費用を削減できるので費用をかけずに早く売却活動に移れます。

解体する場合も同様です。解体する場合は解体費用だけではなく更地になるので、「住宅用地の特例」の適用外となり固定資産税と都市計画税が増えます。

したがって、空き家を売却するための費用を削減したいのであれば、リフォームや解体などをせずにそのまま売却した方が良いでしょう。

自分で掃除・片付けをする

空き家に残っている家財道具を自分で処分することで、処分費用を削減できます。というのも、自分で処分すれば「家庭ごみ」として処理できるからです。

一方で業者に処分を委託した場合は、「産業廃棄物」として処理されるので、処分の費用が割高になってしまいます。

例えば、ガラス陶磁器くず・タイルに分類されると処分費用の相場が1平方メートルあたり25,000円程度かかります。

また、昨今ではフリマアプリなどを活用すれば処分費用を大幅に削減でき、不用品を現金化することも可能です。

空き家を売却するときの注意点について

最後に空き家を売却するときの注意点について、5つ解説します。

売り急ぐと買い叩かれる可能性がある

空き家を売り急ぐと買い叩かれる可能性があります。

例えば、不動産買取業者に依頼する場合に査定時にあえて高い査定額を提示し、実際には何かと理由をつけて大きく下回った金額で買取されるといったトラブル事例があります。

売り急ぐと足元を見られて買い叩かれることもあるので、所有する周辺地域の空き家の売却価格相場を把握して、余裕を持って売却活動を行いましょう。

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で、周辺地域の空き家の売却価格を調べられるので参考にしてください。

名義変更を行わなければ売却できない

相続して所有することになった空き家の場合は、その所有権について事前に確認しておく必要があります。というのも、相続してすぐは相続人が名義人ではないからです。

名義人を変更するための手続きである「相続登記」を行わないと、名義人はまだ移相続人ではない状態なので、空き家を売却することはできません。

そのため、相続が決定しても相続登記をして名義人を変更していない場合は、空き家を売却できないので注意しましょう。

共有名義の場合は勝手に売却できない

空き家が共有名義の場合は、勝手に売却することはできません。なぜなら、共有人すべての人が空き家の売却について賛同する必要があるからです。

例えば、共有人の中で1人でも売却に反対する人がいれば、空き家を売ることはできません。

共有名義の空き家は自分の意志だけでは、売却できない点に注意してください。

更地にするなら時期を考えないと損をする

空き家を更地にするならば、解体するタイミングに注意しましょう。更地にすると、住宅用地に係る特例の適用から外れるので、固定資産税が高くなります。

そして、固定資産税は毎年1月1日時点で決まるので、1日2日以降に解体した方が経済的な負担を削減できます。

相続から3年以内に売却しないと控除が適用されない

もし相続で空き家を所有することになったとき、3年以内であれば譲渡所得の金額から最高で3,000万円の控除を受けられます。特例の適用を受けるための要件については、国税局「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」に定められています。

また、3年が経過していた場合でも、所有期間が10年を超えていれば軽減税率を適用できます。

まとめ

空き家を売る際は、不動産会社に相談するのが一般的です。不動産会社に相談することで、不動産売買の専門的な書類作成や手続きを不動産会社に一任できます。

そこで不動産についての特例や法律を扱うため、不動産会社に依頼する際は司法に強いところを選ぶのがポイントです。

弊社では司法関係者だけではなく一級建築士などの各種専門家と連携して、再建築不可物件などの不動産についても、売却をサポートいたしますのでぜひご相談ください。

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