売りたい － 売れない物件と解決策 2024.05.22
空き家が売れない理由とは？売れないときに取るべき対処法を解説
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老朽化が著しい空き家や再建築不可物件に該当する場合、買主を見つけるのは難しいです。実際に空き家をなかなか売却することができず、困っている方も多いのではないでしょうか。
空き家が売れない場合には、いくつか対処方法があります。そこでこの記事では、空き家を売るためにやるべきことや対処法、売れにくい空き家の特徴について解説します。
売れない空き家を売るためには
空き家が売れなくて困っている方は、まずは買主がどのような項目に着目して住宅を選ぶのかを把握することが重要です。というのも、買主のニーズを把握することで売却活動や交渉で役立つからです。
例えば、国土交通省の「令和４年度住宅市場動向調査報告書」では住宅選択の理由・設備等に関する選択理由・既存（中古）住宅にした理由の統計が公開されています。中古住宅にした理由では、以下のような統計となっています。
- 予算的にみて中古住宅が手頃だったから：63.4%
- 新築住宅にこだわらなかったから：47.9%
- リフォームで快適に住めると思ったから：33.1%
»出典：国土交通「令和４年度住宅市場動向調査報告書」
つまり、中古住宅として売りたい場合は、売却価格の調節とリフォームを前提とした買主への売却活動が有効です。このように、空き家を売れるようにするには買主のニーズを把握するところから始めると良いでしょう。
弊社では空き家や共有名義などの売却が一般的な不動産と比べて難しい物件でも、積極的に取り扱っております。
複数の指標から売却予想価格を導き出す「簡易査定」も行っておりますので、気軽にお問い合わせください。
売れない空き家の特徴
売れない空き家の特徴は、次の4つです。
リフォームが必要
冒頭の統計で、リフォームを前提とした買主が約30%ほど存在するのが見て取れます。しかし、残りの70％ほどの買主はリフォームすることを前提とはしていません。
したがって、一般的にはリフォームが必要になるくらい老朽化が進んでいる空き家は売れにくい傾向にあります。
築年数が古い空き家の活用方法やリフォームについては、不動産会社なら計画ができますが、一方で買主は「ただ古い家」という印象を持ってしまうので老朽化が進んでいる空き家を売却するのは難しいです。
再建築不可物件に該当する
空き家が再建築不可物件に該当すると、著しく売れにくくなります。というのも、建物を新たに建築・増築ができないからです。
再建築不可物件とは、接道義務を満たしていない物件を指します。接道義務とは建築基準法で定められた道路（幅員4m以上）に敷地が4m以上接する必要がある義務です。
»参考：法令検索「建築基準法」
再建築不可物件に該当すると、土地の活用範囲をかなり制限されるため一般的に売るのが難しいとされています。ただし、建築確認申請を必要としない範囲内のリフォームであれば可能です。
市街地までのアクセスが悪い
市街地までのアクセスが悪い空き家は、日常生活が不便なので売却先を見つけるのが困難です。例えば、市街地に出るまでに駅まで徒歩で30分以上かかる場合や車で1時間以上離れている物件が該当します。
しかし、市街地から遠い場合でも近くに大型商業施設や病院がある場合は、日常生活に支障はないので特に問題ありません。
また、市街地から離れていても日常生活に支障がない地域は、静かで治安も安定している面から、ファミリー向けに一定のニーズがあると言えます。
隣接している土地との境界が不明瞭
隣接している土地との境界が不明瞭な土地にある空き家も、買主を探すのが難しいです。なぜなら、土地の境界が不明瞭だと購入後に隣人とトラブルになる恐れがあるからです。
そのため、売却活動をする前に測量を行いましょう。土地の境界を確定させる「境界確定測量」の費用相場は、35万円～80万円ほどです。
まずは土地の境界について、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）や地積測量図で確認すると良いでしょう。
空き家がどうしても売れないときの処分方法
空き家をそのまま売ることができなかった場合には、次の4つの対処法があります。
リフォームまたは解体する
空き家をそのまま売却できない場合は、リフォームまたは解体してから売り出すのも一つの手です。リフォームすればその分高く販売することもでき、更地にして宅地にすれば住居以外の活用もできるので、買主の幅が広がります。
しかし、更地にする場合は固定資産税および都市計画税が上がることに注意しなければいけません。更地にすると住宅用地の特例から外れてしまうため、固定資産税は最大で6倍、都市計画税は最大で3倍に上がってしまいます。
リフォームについても、物件が再建築不可物件の場合は建築確認申請を必要としない範囲内で行わなければいけません。
老朽化が激しいと立地が良くても買主には「住居に適さない物件」に見えてしまうので、リフォームするか、更地にして駐車場などに活用できるようにしておくと売れやすくなります。
別の不動産仲介会社に相談する
もしすでに不動産会社に相談しているのであれば、別の不動産仲介会社に相談すると買主が見つかる可能性があります。というのも、不動産仲介会社によって買主を探す手法が違うためです。
例えば、大手不動産会社で買主が見つからない場合でも、再建築不可物件の売却に強みを持っているところに依頼すれば買主が見つかる可能性があります。
弊社「はればれ商店」では再建築不可物件を含め、「難処分物件」と呼ばれる不動産の取り扱いにも注力しています。大手不動産会社・銀行・地域密着型不動産など幅広く連携しており、チーム一丸となってスムーズに売却を進めてまいりますので気軽にお問い合わせください。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続した空き家の場合は、相続土地国庫帰属制度を適用できる可能性があります。しかし、この制度を用いて国に返還するためには、空き家を解体して更地にしなければいけません。
なぜなら、「建物が立っていない土地」という要件が相続土地国庫帰属制度で国に返還するための要件として定められているからです。他にも様々な要件があり、法務省の「相続土地国庫帰属制度について」で確認できます。
国に返還するために一定の負担金を払う必要がありますが、毎年の税金・管理費用の支出や管理の手間を考えると国に返還した方が気持ちとしても楽になるでしょう。
自治体・法人・公益団体に寄付する
最終手段として寄付や無償譲渡があります。しかし、そもそも売却することができなかった空き家の寄付を受け入れてくれるところは少ないのが現状です。
というのも、「売却できない＝有効活用が難しい」ということなので寄付は受け入れられにくいでしょう。特に自治体は固定資産税が重要な財源なので、安易に寄付は受け入れてもらえません。
寄付ができずとにかく空き家を手放したいのであれば、無償譲渡として第三者に譲りましょう。無償譲渡であれば、倉庫や事務所などに活用する会社も存在するため、受け入れてくれる場合があります。
売れない空き家を放置するのは危険である理由
空き家が売れないからといって、適切に管理せずに放置するのは危険です。ここでは空き家を放置する危険性やリスクについて解説します。
経済的な負担が大きくなるから
空き家は所有し続けるだけで、管理費や固定資産税などの税金を負担し続けなければいけません。
それに加えて、空き家を適切に管理せずに放置して老朽化が進んだり、衛生面が悪化すると固定資産税と都市計画税が上がり、経済的な負担がさらに大きくなる恐れがあります。
なぜなら、適切に管理していない空き家は「特定空き家」に指定され、住宅用地の特例の適用外になってしまうからです。
この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。
空家等対策の推進に関する特別措置法では、特定空き家の要件が上記のように定められています。他にも改善が見られないと解体が強制され、解体費用は空き家の所有者が負担しなければいけないというデメリットも存在します。
近隣トラブルで賠償責任を負うリスクがあるから
空き家を適切に管理してないため、倒壊し近隣住民に被害が出てしまった場合、損害賠償請求されるリスクがあります。損害賠償請求の例は、倒壊だけではなく害虫や害獣の繁殖、火災などが挙げられます。
「日本住宅総合センター」の公式ページでは、火災・倒壊・害虫や害獣が原因の損害賠償額について試算されたPDFが公開されています。
空き家を放置した場合、5,000万円を超える高額な損害賠償請求になりかねないので、適切に管理しましょう。遠方に住んでいるなどの理由で管理できないのであれば、早めに手放した方が良いでしょう。
売れない空き家は弊社にお任せください
どこに相談しても売れなかった空き家でも、ぜひ弊社に一度ご相談ください。大手不動産会社や各地域に強い不動産会社とも連携して、手続きを進めてまいります。
特に再建築不可物件などの、いわゆる「難処分物件」と呼ばれる不動産の取り扱いにも注力しております。
また、弊社では建築関係者や弁護士・税理士などの司法関係者とも連携して売却を進めてまいりますので、気軽にお問い合わせください。
まとめ
空き家を売れるようにするためには、まず買主のニーズについて把握してから売却活動・交渉を行うことが重要です。そして、どうしても空き家が売れない場合は解体やリフォームして、売却を進めてみましょう。
しかし、リフォームと解体のどちらにしても費用がかかるため、独断で行うのではなくまずは不動産会社に相談して、対処方法を考えましょう。
弊社でも空き家の売却について相談を受け付けておりますので、気軽にお問い合わせください。
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