売りたい － 売れない物件と解決策 2024.04.05
袋小路の土地が売れない理由5選｜相場や高く売却する方法も紹介
袋小路の土地は、土地の形状的に不便であったり、再建築ができない観点から売れにくいと言われています。
ただし方法次第では、少しでも高値で売却することも可能です。
この記事では、袋小路がそもそも売れないと言われる理由から、少しでも高値で売却する方法について紹介します。
袋小路とはどんな土地？
そもそも袋小路とは、入り口と出口が同じである袋型の土地を指します。
つまり袋小路と呼ばれる土地は、周囲が他人地やもしくは建物で囲まれており、行き止まりになっていることが特徴です。
袋小路の土地関係者以外の出入りがないため静かな環境であるメリットがある一方で、デメリットも多い土地でもあります。
袋小路の土地が売れない言われる理由
ここからは、袋小路が売れないと言われる主な理由を紹介します。
建て替えができない
袋小路の土地が売れないと言われる理由の1つ目は、建物の建て替えができない場合があることです。
建て替えができないのは建築基準法にある接道義務を満たしていない場合で、具体的には幅4m以上の道路に2m以上敷地が接していない場合が該当します。
»参考：参考「建築基準法」
再建築が不可な場合、たとえ建物が老朽化していても建て替えができないため、購入しても後悔する可能性があると考える方は多いでしょう。結果として需要は下がり、売却相手が見つからないことになります。
袋小路にある建物は接道義務を果たしていないケースがありますので、まずはご自身の物件が接道義務を果たしているか確認しておきましょう。
リフォーム費用が高額になる
袋小路の土地が売れないと言われる理由の2つ目は、リフォーム費用が高額になることです。
物件が老朽化しているとリフォームを考える方も多いと思いますが、袋小路の物件には重機などの車両が入りづらく、リフォーム会社の負担が大きくなることが予想されます。
リフォーム会社としては、重機の運び入れなどできずに負担が大きくなる分、リフォームにかかる費用も高くなることが一般的でしょう。
そのためリフォーム費用が高額になることが予想され、売却価格にも陸王づつことが想定されます。
車の出し入れが面倒である
袋小路の土地が売れないと言われる理由の3つ目は、車の出し入れが面倒であることです。
袋小路の特性上、車の駐車などの自家用車の出し入れは面倒であるケースが多いでしょう。
特に大型の車であればそもそも駐車が難しい、バックで入らないと駐車ができないとなれば袋小路の土地の購入を避ける方は増えることが予想されます。
そういった背景もあり、売却価格を低く設定する必要が出てくることが考えられます。
災害発生時のリスクが高い
袋小路の土地が売れないと言われる理由の4つ目は、災害発生時のリスクが高いことです。
袋小路の通路部分では互いに建物が向き合っているケースが多く、たとえば地震などで片方の建物が倒壊することで通路がふさがれるなどのケースがあります。
また災害以外にも、救急車を呼んだ際に道路幅が狭いことで救急車が近くまで寄れず、搬送が遅れる恐れも考えられます。
上記のことから購入を控える人も一定数おり、結果として需要が下がってしまうことに繋がります。
私道の通行に許可が必要な場合がある
袋小路の土地が売れないと言われる理由の5つ目は、私道の通行に許可が必要な場合があることです。
袋小路にある道路は、袋小路に面する所有者がそれぞれ私道として権利を分けて保有している場合があります。
その場合、他人の私道を通ることに許可をもらう必要が発生する場合もあり、トラブルが発生する恐れが考えられます。
ただ、基本的に通行については民法で保証されているため通行ができないといった事態は発生しません。
しかし通行料を払う事例もあり、そういった近所付き合いに関してのトラブルリスクから売れないと言われる傾向にもあります。
袋小路の土地の価値・相場は？
一般的に袋小路の土地は、相場の5割〜7割の価格で売却されることが多いです。
この背景には、先ほど紹介した5つの理由が主になり、特に建て替えができない再建築不可物件の場合は相場通りには売却できないでしょう。
再建築不可物件はその名の通り、再建築ができないため、不動産として長期的に価値が保たれると言えないためです。
そのため自身の不動産が再建築不可物件である場合は、この後にも紹介しますが再建築不可物件を専門に取り扱うような不動産業者に売却依頼することをおすすめします。
一般的な不動産業者では再建築不可物件の扱いに慣れていないケースもあり、売却がうまく進まないことが想定されるためです。
なお不動産の相場価格については、主に下記の方法で求められることが一般的です。
- 取引事例による評価
- 公示価格による評価
- 路線価による評価
上記を基に不動産業者は適正な売却価格を定めますので、名称だけでも覚えておくと良いでしょう。
袋小路の土地を売却する方法
最後に袋小路の土地を売却する方法を紹介します。
建て替えを可能にする
再建築不可の土地の場合は、建て替えを可能にすることです。
売却相手が見つかりにくい理由の1つに、再建築が不可である理由をお伝えしましたが、接道義務を果たせば再建築は可能となります。
具体的には、隣地を買い取り「幅4m以上の道路に2m以上敷地が接している」という条件を満たす方法があります。
ただ上記の方法を実現するには、隣地が都合よく売りに出されている、もしくは隣地の所有者に買い取り交渉をする必要があり、現実的ではない場合もあるでしょう。
実際、急に買い取り依頼をされても隣地の所有者は許可してくれないケースがほとんどですので、タイミングがあえば使える方法と捉えておくことをおすすめします。
更地にして隣地所有者に売却する
2つ目の方法は、更地にして隣地所有者に売却する方法です。
隣地所有者にとって間口が広がることはひとつのメリットになるので、まずは隣地所有者に袋地の土地の購入を打診してみるの有効的な手法です。。
しかし隣人が必ず買い取ってくれるわけではなく、隣地所有者が袋地にある建物の解体を希望する場合は解体費用なども発生するため、隣人が買い取りを希望する話を持ちかけてきた時に検討することをおすすめします。
専門の不動産業者に依頼する
ご自身のみで売却作業が難しそうに感じる場合は、不動産業者に依頼することをおすすめします。
特に再建築不可物件のような特殊な物件の扱いに慣れている業者に依頼すると良いでしょう。
一般的な不動産業者では取り扱いに慣れておらず、買い取りを拒否される可能性も大いにあるためです。
なお弊社では再建築不可物件のような物件も売却仲介などを積極的に行っております。また弁護士や税理士と連携して、法律や税金周りの整理も必要に応じて行っておりますので、お困りの際はまずはお気軽にご連絡ください。
まとめ
袋小路の土地が売れない理由について、再度まとめます。
- 建て替えができない
- リフォーム費用が高額になる
- 車の出し入れが面倒である
- 災害発生時のリスクが高い
- 私道の通行に許可が必要な場合がある
特に建て替えができない場合は不動産としての価値が低く見積もられるケースがあるため、専門の不動産業者に依頼して最適な方法を模索することが良いでしょう。
なお弊社でも再建築不可物件のような物件も売却仲介などを積極的に行っております。
弁護士や税理士と連携して、法律や税金周りの整理も必要に応じて行っておりますので、お困りの際はまずはお気軽にご連絡ください。
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