共有持分を売却する時の売買契約書の書き方とは？ひな形も紹介

不動産を売買する際、単独名義であるか共有名義であるかによって、売買契約書に記載する項目および注意すべき点が変わってきます。

この記事では売買契約書の概要と、共有名義である場合に把握しておくべき内容を紹介します。

共有名義の不動産をはじめて売買する上で、全体像を把握したい方はぜひ参考にしてください。

売買契約書と重要事項説明書について

まずはじめに、売買契約書と重要事項説明書について説明します。

売買契約書とは

そもそも売買契約書とは、不動産に関する売買契約について買主と売主が合意した内容を書面にしたものです。

作成する目的は、契約後に意見の食い違いなどでトラブルになることを防ぐことにあり、契約の際に定めた内容を記す形となります。

一般的には、下記の内容を記載します。

• 手付金の金額
• 売買の目的物と売買の代金
• 売買代金の支払い時期や方法
• 契約違反による解除、違約金
• 敷地権が賃借権の場合の特約
• 抵当権等の抹消
• 所有権の移転の時期
• 売主に契約不適合責任の有無

等々・・・

その他に売主買主双方協議をして決めた内容は契約書に記載しておいた方が良いでしょう。

重要事項説明書とは

不動産業者を仲介者もしくは売主として取引する場合、不動産業者から「重要事項説明書」の交付が義務付けられています。売買契約書と重要事項説明書の違いは下記のとおりです。

• 重要事項説明書：対象不動産に関する記載
• 売買契約書：売買契約に関する記載

つまり重要事項説明書とは「購入予定の不動産はこのような物件ですが大丈夫ですか？」と説明 確認をするための書類であり、不動産を購入予定の方は必ず目を通す必要があります。

なお重要事項説明書は不動産業者が宅地建物取引士を利用し作成するため、不動産売却の際、一般的に自身で作成することはありません。

ただどのような書類なのか？またどのような目的で使われいてるのか？は把握しておいた方が良いでしょう。

補足：共有名義で購入する場合は連名の署名が必要

共有名義で不動産を購入する際は、売買契約書に署名する際、連名である必要があります。

共有者のうち1人しか署名がない状態だと後々トラブルが発生する可能性もあるため、重要事項の説明を全員で聞き、全員で署名および押印が必要であると覚えておきましょう。

共有持分の売買契約書における注意点

ここからは、共有持分が絡んだ売買契約書における注意点を紹介します。

共有持分のみの売却ということは、現在の共有者と新しく共有する方（買主）が不動産を共有することになります。つまりトラブルが発生する可能性もあり、売主がそのトラブルに巻き込まれるのを防ぐためにも、事前に下記を代表とした条項をまとめておくことが重要です。

• 契約不適合責任の有無
• 実測清算はおこなわない
• 設備の修補義務の有無

契約不適合責任の有無

売買契約を結んだ該当物件にキズがある場合、売主は一定の責任を負う必要があります。具体的には、下記の件で買主は責任を追及できます。

• 第562条 買主の追完請求権
• 第563条 買主の代金減額請求権
• 第564条 買主の解除権/損害賠償請求

上記について、契約書に免除および期間を短くする記載を盛り込むことで「キズ等があるのを知っていたにも関わらず告知しなかった」場合を除き免責となります。

＊期間が定められていない場合は瑕疵を知った時から1年が期間ですが売主買主の任意でそれぞれの期間を決めることができます

なお契約不適合責任は任意規定のため、契約書に記載されている内容が優先されます。

ちなみに以前は、瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年4月より「契約不適合責任」という名称に変更されました。「瑕疵担保責任」という言葉を見かけた際は、「契約不適合責任」を意味していると認識して問題ありません。

実測清算はおこなわない

売買において土地面積は重要な項目ですが、実際は登記簿に記載されている面積を採用して売買額を決める場合もあります。

この場合、実際の面積と異なっているケースもありますが、その場合でも責任の追及および請求は行わない旨を記載するものです。

設備の修補義務の有無

売却後に該当不動産の設備に不備があった場合に、売主がその修補や修補にかかる費用を負担するかどうかを規定します。こちらの条項もトラブルを避けるために修補義務を追う場合には期間を定めておく必要があります。

共有持分を売却する際によくある疑問

最後に、共有持分を売却する際によくある疑問を紹介します。

• 単独名義と共有名義不動産の売買の違いは？
• 共有持分のみを売却する時の実際の流れは？
• そもそも売買契約書を作成する理由は？
• 売買契約書を紛失してしまった時の対処法は？

単独名義と共有名義不動産の売買の違いは？

主な違いは、不動産の管理面です。

単独名義では、当然ですが建物の改築や賃貸物件として扱う、売却するなどの判断を名義人の方が行えます。

しかし共有名義では、持分割合によって判断できる幅が変わります。そもそも不動産の扱いは、下記の3つに分類されます。

• 保存行為→修理など、現状を維持する行為
• 管理行為→貸すことをが代表例でに、利用改良する行為
• 変更行為→売却や改築など、性質を変更する行為

上記の行為に対し、必要な持分割合および条件は下記のとおりです。

• 保存行為→単独で可能
• 管理行為→過半数の同意が必要
• 変更行為→全員の同意が必要

まとめると共有名義の場合、不動産の扱い部分で共有者に同意を得る必要が多く、コミュニケーションが必要な点が大きな違いです。

共有持分のみを売却する時の実際の流れは？

共有持分の売却なら共有者の同意は必要ないため、自身の意思のみで実行可能です。

実際は不動産会社に買取を依頼しますが、一般的な不動産は共有持分の買取を行っていないケースも多いでしょう。というのもあくまで共有持分は不動産の所有権の一部にすぎず、共有持分を求める人が少ないためです。

そのため共有持分の専門業者に依頼することで、スムーズに買取まで進めます。

なお弊社では買取を含めた共有持分に関する問題解決に注力しております。複雑な法律関係の問題も解決できるよう弁護士や税理士とも連携しておりますので、現在お悩みがある方はお気軽にご相談ください。

»お問い合わせはこちら

そもそも売買契約書を作成する理由は？

理由は主に下記の3つです。

• 当事者間でのトラブルを避けるため
• 宅地建物取引業法で定められているため
• 災害時などが発生した場合のリスクを低減するため

結局のところ購入後のトラブルを最小限にするために作成されています。後のいざこざを避けるためにも、記載項目には注意を払い作成することをおすすめします。

売買契約書を紛失してしまった時の対処法は？

たとえば不動産を売却したい時などに、売買契約書の存在は重要となります。

その際は代替書類を用意するか、不動産会社か取引相手に再発行をしてもらうしかありません。

なお代替書類としては、主に下記が認められる可能性があります。

• 不動産購入時の領収書
• 仲介業者の計算明細書
• 抵当権設定登記の債権額

紛失してしまったのは仕方ないため、できる限り早く不動産会社か取引相手に連絡を取ることをおすすめします。

まとめ

共有持分のみに関わらず不動産の売却において、売買契約書の存在は大切です。

特に売主がそのトラブルに巻き込まれるのを防ぐためにも、一般的な内容に加えて下記を代表とした条項をまとめておくことが重要になります。

• 契約不適合責任の有無免責
• 実測清算測量はおこなわない
• 設備の修補修復義務の有無を負わない

なお共有持分の買取に関しては、共有持分の専門業者に依頼することでスムーズに買取まで進めます。

なお弊社では共有持分の扱いを熟知しており、買取を含めた共有持分に関する問題解決に注力しております。複雑な法律関係の問題も解決できるよう弁護士や税理士とも連携しておりますので、現在お悩みがある方はお気軽にご相談ください。

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