瑕疵物件をうまく売却するためのコツとは？売却相場についても解説

瑕疵物件は居住者の日常生活に大きく影響するため、一般的には売却が困難であり売却価格も市場価格と比べると10%〜50%ほど下がります。

しかし、瑕疵物件の種類や対策によって売却価格が下がることを防止でき、新しい買主も見つかりやすくなります。

そこでこの記事では瑕疵物件の種類について解説し、それぞれの売却相場やうまく売却するためのコツについて解説します。最後に瑕疵物件を売却するときの注意点についても解説しているので、参考にしてください。

瑕疵物件の種類とは？

瑕疵物件には4つの種類があります。瑕疵の種類によって売却相場が変わるので、その特徴について確認してみましょう。

• 心理的瑕疵物件
• 物理的瑕疵物件
• 環境的瑕疵物件
• 法的瑕疵物件

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵は過去に自殺や殺人、孤独死などの不幸な出来事が発生した物件のことを指します。国土交通省の「不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン（案）」では、以下のように心理的瑕疵が定められています。

心理的瑕疵はその事実が将来の居住者の精神的な負担になる恐れがあるため、売却相場は市場価格よりもかなり低くなる傾向にあります。

しかし、殺人や自殺ではなく加齢による孤独死などの心理的瑕疵に含まれるものの、居住者に著しく精神的な負担になる自殺や殺人と比べると、大きく売却価格が下がるケースは少ないでしょう。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは名前の通り、物理的に瑕疵（欠陥など）がある物件です。物理的な欠陥の全てが物理的瑕疵に該当するわけではありません。

建物の構造や耐久性に影響する重大な瑕疵がある物件が、物理的瑕疵物件に該当します。たとえば、雨漏りやシロアリ、耐震性能が下がる欠陥が物理的瑕疵に該当します。

物理的瑕疵は修繕さえ行えば瑕疵物件ではなくなるため、綺麗にしても瑕疵物件として扱われる心理的瑕疵物件と比べると比較的売却は簡単でしょう。

しかし、物理的瑕疵を修繕せずそのまま売却する場合は、市場価格から大きく下がる点に注意しましょう。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件は物件には問題はありませんが、周囲環境に問題がある物件です。たとえば、以下のような事象が該当します。

• 下水処理場や工場の影響で悪臭がする
• 夜のお店や暴力団事務所があり治安が悪い
• 線路や高速道路があり騒音や振動がひどい
• マンションのそばで日当たりが極端に悪い

環境的瑕疵は居住者では解決できない問題なので、売却価格が下がるのは仕方がないと割り切るべきでしょう。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、物件に関連する法律に違反している物件を指します。たとえば、建築基準法が定める道路に間口が2m以上接していない、再建築不可物件は法的瑕疵に該当します。建築基準法については、下記を参考にしてください。

»参考：法令検索「建築基準法」

法的瑕疵物件の大きな特徴は、住宅ローンなどを利用して購入することができない点です。そのため、新しい買主を見つけることが非常に困難なため、不動産会社に相談する際は難処分物件に注力しているところを選びましょう。

弊社「はればれ商店」は、瑕疵物件・ゴミ屋敷・空き家など一般的に売却が困難とされている物件も注力して取り扱っています。瑕疵物件にも対応できるよう、弁護士や司法書士などの司法関係者や一級建築士と連携して売却活動を進めてまいりますので、安心してご相談ください。

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瑕疵物件の売却相場

瑕疵物件の売却相場は、当然ながら通常の不動産の売却価格よりも低くなる傾向にあります。

しかし、心理的瑕疵を除いた瑕疵物件は、対策を講じれば通常の不動産とあまり変わらないため、物件の立地・築年数などによっては高く売れることもあります。

ここでは瑕疵物件の種類ごとに売却相場を解説するので、参考にしてください。

• 心理的瑕疵物件
• 物理的瑕疵物件
• 環境的瑕疵物件
• 法的瑕疵物件

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件の売却相場は、市場価格の6割ほどです。著しい心理的瑕疵がある場合は、市場価格の半分ほどまで売却価格が下がるケースもあります。

一方で加齢による孤独死など殺人や自殺と比べて、心理的瑕疵が軽い物件で条件が良ければ市場価格の9割ほどで売買されることがあります。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件の売却相場は一般的には市場価格の8割ほどで売却できますが、当然ながら欠陥の種類や規模によって売却価格は大きく変動します。

そして、物理的瑕疵は自身で解決できるものなので、欠陥を修繕してから売却した方が良いのか、そのまま売却した方が良いのかについてはよく検討する必要があります。

売却予想額と修繕費用を照らし合わせ、不動産会社に相談して助言を受けたうえで対処するのがおすすめです。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件の売却相場は、市場価格の8割程度です。しかし、環境的瑕疵の感じ方については居住者によって変わるので売却相場について一概には言えません。

たとえば、墓地が近くにある物件の場合、抵抗感を抱く人もいれば全く気にしない人も存在します。また、裏を返せば隣に墓地があると、高い建物に遮られないため風通しや日当たりが良く物件としての条件が良いケースもあります。

そのため、環境的瑕疵物件の売却相場は、自身の売却活動のやり方や相談する不動産会社によって売却価格は変動するでしょう。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件の売却相場は5割〜9割ほどと、幅広く取引されています。というのも、法的瑕疵であっても自身で解決できるか否かが売却価格に大きく影響するからです。

たとえば、前述した接道義務を満たしていない再建築不可物件は、法的瑕疵の解消が困難でありローンを組んで購入することもできません。

その場合は、どうしても売却価格を下げるしかなく、下げたとしても売れ残ってしまうケースもあります。

法的瑕疵物件は解決できるかどうかが重要なので、弁護士や建築士などの各種専門家と連携している不動産会社に相談してみましょう。

瑕疵物件をうまく売却するためのコツ

瑕疵物件をうまく売却するコツは次の4つです。

• 清掃を徹底的に行う
• 更地にして印象を改善する
• 数年間の期間を経てから売却する
• 処分が難しい物件の取扱に注力している不動産会社に相談する

清掃を徹底的に行う

瑕疵物件の中でも特に心理的瑕疵物件は、印象を改善するためにも汚れや腐敗は徹底的に清掃しましょう。発見が遅れて通常の清掃ではクリーニングができない場合は、特殊清掃も検討しなければいけません。

しかし、心理的瑕疵は物理的な問題ではなく人の心の問題であるため、いくら綺麗にしても強い抵抗感を抱く人が多いです。

そのため、清掃だけではなくお祓いをしてもらうなど、可能な限り新しい買主の心理的負担を削減できるように対策を行いましょう。

更地にして印象を改善する

前述の通り、心理的瑕疵は物件をクリーニングしたとしても、居住者の抵抗感を払拭することはできません。そのため、深刻な事件が発生した場合、印象を改善するために一度解体して更地にするのも一つの手です。

解体して土地として売り出せば、住宅だけではなく駐車場やシェアポートなど活用の幅が広がります。

したがって、買主の幅が広くなるためスムーズに売却できることが多いです。しかし、更地にすると固定資産税と都市計画税の税率が高くなるため、解体した後は早めに売却活動を行いましょう。

数年間の期間を経てから売却する

心理的瑕疵の場合、数年間の期間を経てから売却した方が良いです。というのも、事件等が発生してすぐは居住者が抵抗感を強く感じてしまうからです。

ただし長期間を経て印象が改善されたとしても、買主への告知義務は残り続けるので注意しましょう。

処分が難しい物件の取扱に注力している不動産会社に相談する

瑕疵物件を売却したいのであれば、処分に困る物件（ゴミ屋敷、再建築不可物件など）に注力している不動産会社に相談するのが最もおすすめです。というのも、ノウハウがあるので売却活動をスムーズに行えるからです。

弊社では瑕疵物件・ゴミ屋敷・再建築不可物件など、多岐に渡って難処分物件を取り扱っております。

さらに弁護士や税理士などの司法関係者、一級建築士などの各種専門家とも連携して売却を進めてまいりますので、安心してご相談いただけます。簡易査定も行っておりますので、気軽にお問い合わせください。

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瑕疵物件を売却するときの注意点

最後に瑕疵物件を売却するときの注意点について、2つ解説します。

• 瑕疵内容を買主に告知する
• 解体やリフォームを行う前に不動産会社に相談する

瑕疵内容を買主に告知する

瑕疵物件を売却するときは、買主に対して瑕疵内容を事前に告知する義務があります。しかし、心理的瑕疵物件の場合はリフォームなどを行った場合でも告知義務が残る点に気をつけなければいけません。

さらに物理的瑕疵物件で雨漏りが発生していた場合も同様に、修繕をしても告知義務は残ります。

なお、告知義務に従わなかった場合は買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償請求を受ける恐れもあるので、自身の都合が悪くなる情報でも隠さずに伝えましょう。

瑕疵物件の告知義務については、法令検索「宅地建物取引業法」で詳しく確認できます。

解体やリフォームを行う前に不動産会社に相談する

瑕疵物件を解体やリフォームすることで、一定のイメージ改善になりますが、独断で行うのは危険です。というのも、物件の条件によってはそのまま売却した方が良いことがあるからです。

たとえば、立地条件が悪い物件だとそもそもの売却価格が低いため、リフォームしても高く売れるとは限りません。慎重に行わなれば最悪の場合、リフォームや解体費用で赤字になることも多いです。

そのため、瑕疵物件を解体・リフォームするのであれば、まずは不動産会社の助言を受けた方が良いでしょう。弊社でも瑕疵物件の取り扱いに注力しているので、お気軽にお問い合わせください。

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まとめ

瑕疵物件は瑕疵の種類によって、告知義務の有無や売却相場が変わります。特に心理的瑕疵はクリーニングを行い綺麗にした場合でも、告知義務が残ることに注意してください。

売却相場については、瑕疵の種類や瑕疵の規模によって大きく変わるため一概には言えませんが、一般的な不動産売却額の50%〜90％ほどが目安としてあります。

もし、瑕疵物件の売却でお困りの方はぜひ弊社にお任せください。司法関係者や一級建築士などの各種専門家と連携して売却を進めてまいりますので、安心してご相談くださいませ。

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