売りたい － 売却の流れってどんなの？ 2024.05.22
雨漏りした家を高く売るコツとは？売却前に把握すべき注意点も解説
雨漏りした家は「物理的瑕疵」に該当するため、高く売るのは難しいです。しかし、リノベーション工事をおこなったり、建物を解体して更地にしてから売却するなど、高く売るための方法は存在します。
しかし、場合によってはリノベーション工事にかかる費用が膨大になり、売却しても損をしてしまうこともあるので、まずは不動産会社に相談して売却想定価格などのアドバイスを受けるのが良いでしょう。
この記事では雨漏りした家をできるだけ高く売るためのコツや、売却方法別のメリット・デメリット、売却時の注意点について解説します。
雨漏りした家をできるだけ高く売却するためのコツ
雨漏りした家をできるだけ高く売るコツは、次の3つです。
リノベーションして売却する
雨漏りが発生している場合は、室内のリフォームのみではなく、外装も内装もフルリノベーション工事して売却する方法があります。
雨漏りの原因のほとんどが老朽化なので、雨漏りが発生したところ以外でも雨漏りする場合もあるでしょう。
そのため、雨漏りした家は外装も内装もフルリノベーションを行い、住宅全体の耐久性や付加価値を高めて市場に流通をさせれば高く売れる可能性が上がります。
解体して更地として売却する
老朽化が著しく、リノベーション費用と売却価格が見合わない場合は、解体するのも一つの手です。解体して更地として売却すれば、買主は住宅に限らず自由に土地を活用することができます。
解体費用は依頼する業者や地域によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。
- 木造：約4万円/坪
- 鉄骨造：約5万円/坪
- 鉄筋コンクリート造：約7万円/坪
もし、リノベーション費用が膨大になってしまう場合は、更地にして売却する方法も検討してみましょう。
住宅診断後に修繕をして売却する
雨漏りの該当部分を修繕しても、前述した通り雨漏りは家の老朽化が原因なので他のところでまた発生する恐れがあります。
そこで、住宅診断（ホームインスペクション）を依頼すれば、欠陥の原因となる老朽箇所の特定だけではなく、売主も気づかない住宅の欠陥を把握することができます。
住宅診断で家の現況を調査して判明した欠陥を修繕すると、雨漏りしていた家でも高値で売却できる可能性が高いです。
加えて、「住宅診断済み」として家を売りに出せるので買主の安心材料にもなり、売却活動をスムーズに行えるメリットもあります。
雨漏りした家を売却する前に把握すべき注意点
雨漏りした家を売却する場合、一般的な不動産とは違い注意点がいくつかあります。ここでは雨漏りした家を売却する前に把握しておくべき、以下3つの注意点について解説します。
雨漏りの告知義務がある
雨漏りが発生している家を売却する際は、買主へ告知しなければいけません。というのも、雨漏りは「瑕疵」に該当し、宅地建物取引業法に基づいて告知の義務があるからです。
雨漏りは瑕疵物件の中でも「物理的瑕疵」に該当するため、買主に対して告知する必要があります。
したがって、雨漏りした家を売却する際は、買主への告知を忘れずに行いましょう。なお、リフォームで雨漏りを直した場合でも告知する必要がある点に注意してください。
雨漏りが原因の被害についても告知義務がある
前述の通り、雨漏りした家は買主に対して事前に告知しておかなければいけません。加えて、雨漏りによって発生した被害についても告知義務があります。
たとえば、雨漏りが原因でシロアリが繁殖したり、木材が痛んでひびが入ってしまった場合です。
シロアリや湿気が原因で建物を支える重要な柱が腐食すると倒壊の恐れがあり、人命にも関わるため、告知は怠らないようにしましょう。
告知しないと損害賠償を負う恐れがある
雨漏りや雨漏りが原因で生じた被害について、告知義務を果たさなかった場合は損害賠償請求をされる恐れがあります（契約不適合責任）。
リフォームを行い雨漏りが解決している状態であっても、告知しなければいけません。一般的に言われる「事故物件」と同じような扱いとなるためです
したがって、雨漏りしている家を売りたいのであれば、必ず買主に雨漏り部分について告知しましょう。
雨漏りした家の売却方法別メリット・デメリット
雨漏りした家のよくある以下3つの売却方法別のメリットとデメリットについても解説します。
そのまま売却する
雨漏りした家を、リノベーションやリフォームを行わずに売却するメリットとデメリットについて解説します。
メリット
そのまま売却するメリットは、次の2つです。
- 早く手放すことができる
- 費用を最小限に抑えられる
雨漏りした家をそのまま売却するメリットは、早く手放すことができる点です。解体やリノベーションを行うと相応に売却まで時間と手間がかかります。
もし、固定資産税や管理費などの負担から早く逃れたいのであれば、そのまま売却するのがおすすめです。
また、売却に余分な費用がかからないので、リノベーションや解体するのが経済的に困難な方もそのまま売却するのが良いでしょう。
デメリット
そのまま売却するデメリットは、次の3つです。
- 売却価格が相場よりも安い
- 買主を見つけるのが難しい
- 告知義務を果たさないと損害賠償請求を受ける恐れがある
そのまま売却する一番のデメリットは、売却価格が相場よりも安くなってしまうことです。
相談する不動産会社や立地条件などによって、売却のしやすさや価格は変わりますが、一般的に雨漏りした家は買主を見つけにくく、売却価格も相場より安くなります。
また、雨漏り部分について買主に告知しなければ契約者不適合責任を問われ、損害賠償請求を受けることもあるので告知は怠らないようにしましょう。
更地にしてから売却する
雨漏りした家を解体して更地にしてから売却するメリットとデメリットについて解説します。
メリット
雨漏りした家を解体して更地にしてから、売却するメリットは次の3つです。
- 一般的な住宅用地として売却できる
- 解体費用が修繕費用と比べて安くなる傾向にある
- 住宅以外の用途で活用を考えている人にも売却できる
雨漏りした家の老朽化が著しい場合は、解体して更地にした方が売却が簡単です。というのも、更地の土地にすれば住宅用地以外の活用を考えている買主にも売却できるからです。
たとえば、駐車場やシェアポートなどに活用できます。加えて、解体費用は修繕費用よりも安くなる傾向にあるので、老朽化が著しい場合に費用をかけず売却できます。
デメリット
雨漏りした家を更地にするデメリットは、次の2つです。
- 税金が高くなる可能性がある
- 立地によって解体費用が高額になる恐れがある
まず、家を解体して更地にすると固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になります。なぜなら、住宅用地の課税標準の特例措置から外れてしまうからです。
さらに重機を通すのが難しい立地や再建築不可物件の場合、解体工事の工数が一般的な土地よりもかかるため解体費用が高くなる恐れがあります。
そのため、雨漏りした家を解体するときは、土地の立地や税金が上がることを念頭に検討することが大切です。
リノベーションをしてから売却する
雨漏りをリノベーションして修繕した後に売却するメリットとデメリットについて解説します。
メリット
雨漏りした家をリノベーションしてから売却するメリットは、次の2つです。
- 買主の安心感に繋がる
- 一般的な中古住宅よりも雨漏りの心配がない
リノベーションを行えば、建物の老朽化が改善されているため、一般的な中古住宅よりも雨漏りの心配がなくなります。さらに住宅診断を行って住宅を検査してから、リノベーションを行えば、より買主の安心感に繋がるでしょう。
しかし、リノベーションやリフォームを行って雨漏りしなくなった場合でも、買主への告知義務は残る点に注意しなければいけません。
デメリット
リノベーションを行ってから売却するデメリットは、次の2つです。
- 採算が合わない恐れがある
- 修繕しても買主が見つかるとは限らない
リノベーションを行う最大のデメリットは「費用」です。リノベーションを行っても必ず買主が現れるとは限りません。
加えて、買主が現れたとしてもリノベーション費用がかかりすぎると、売却価格と採算が合わず赤字が出てしまう恐れがあります。
そのため、リノベーションを行う場合は不動産会社に相談して慎重に検討しましょう。また、周辺地域の不動産価格を把握することで、売却価格はある程度概算できます。
周辺地域の不動産価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」で確認できます。
まとめ
雨漏りした家をできるだけ高く売却したいのであれば、住宅診断を依頼して欠陥を把握してリノベーションを行いましょう。
しかし、リノベーション費用がかかりすぎると、売却価格と採算が合わずに赤字が出てしまうこともあるので注意してください。
雨漏りした家を手放したいなら、まずは不動産会社に相談して対処方法についてアドバイスを受けるのがおすすめです。
弊社「はればれ商店」では、弁護士とも連携して雨漏りした家の売却を進めてまいりますので安心してご相談ください。
弁護士以外にも、税理士・行政書士・一級建築士などの各種専門家と一緒に売却を進めてまいりますので、気軽にお問い合わせください。
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