売りたい - 売却の流れってどんなの? 2024.05.12

山林を売却するときにおすすめの相談先とは?売却手順や相場についても解説

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山林は買い手が少なく市街地からのアクセスも悪いので、売却したくてもなかなか購入希望者を見つけられません。実際、山林の買い手探しに苦労している売主も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、山林の売却方法やおすすめの相談先、山林の売却が難しいと言われる理由などについて解説します。

山林売却に関わる税金や売却の注意点についても解説しているので、この記事を参考に売却を進めてみてください。

山林の売却が難しいと言われる理由

まず山林の売却が難しいと言われている理由を3つ解説します。

  • 買い手が少ないから
  • 市街地までのアクセスが悪いから
  • 植生によって価格が変わるから

買い手が少ないから

山林は買い手の数が少ないので、売却するのが困難な状況にあります。買い手が少ない原因は、土地の活用範囲が限られる点にあります。

たとえば、山林の土地を探している人の多くは、別荘用の家を建てたい人や太陽光発電の開発業者、林業事業者などで買い手の母数が宅地用の土地などに比べてそもそも少ないです。

したがって、山林は一般的な土地と比べて買い手が少ないことから、売却するのが難しい傾向にあります。

市街地までのアクセスが悪いから

山林の購入者は太陽光発電の開発業者や林業事業者などが一般的ですが、一定数別荘や高齢者用の住宅などを建設する土地として購入を検討している方もいます。

しかし、いずれの場合でも市街地までのアクセスが悪いと、買い手を見つけるのが困難でしょう。なぜなら市街地までのアクセスが非常に悪い立地だと、日常生活に支障が出る可能性があるからです。

たとえば、バス停や駅などの公共交通機関が全くない、または駅から車で数時間移動しないといけない土地が代表例になります。

とはいえ、付近に大型のショッピングモールなどの商業施設があり日常生活への影響が少ないケースは、市街地までのアクセスが悪くても問題ないでしょう。

植生によって価格が変動するから

山林の土地価格は一般的な宅地とは違い、その土地の樹木によって価格が変動します。樹木の価値は樹齢によっても変動し、自然災害で倒木したり、新たに芽吹いたりと予測が困難な性質があります。

そのため、将来的な山林の価格を予想するのが難しく、不動産投資の対象として購入する人は少ないです。

加えて、家具や建築資材として利用できる良質な木材も、北欧木材に変わりつつあり需要が減少しています。

したがって、山林は不動産投資の対象として購入する人が少なく、北欧木材の輸入によって日本の木材の需要自体が減少していることから、売却するのが難しい現状にあります。

山林を売却する方法

山林を売却するのは難しくなっていますが、絶対に手放せないわけではありません。買い手が少ない土地(山林や農地など)では、買い手の探し方が重要です。

ここでは、山林を売却する3つの方法について解説します。

  • 森林組合に相談する
  • 不動産業者に相談する
  • サイトで買い手を探す

森林組合に相談する

森林組合は山林の取引実績が豊富なので、安心して売却を依頼できるのがメリットです。

「森林組合」とは、森林所有者が協力し合って、林業の発展を目指している協同組合です。森林組合は都道府県森林組合連合会と全国森林組合連合会の下に、次の民間団体と事業団体があります。

  • 森林組合
  • 生産森林組合

全国森林組合連合会によると、令和3年度の森林組合は約600個、生産森林組合は約2,500個あります。

不動産業者に相談する

2つ目の方法が、不動産業者に相談する方法です。不動産会社は当然ながら、不動産の専門家なのでスムーズに山林の売却を進められます。

不動産売却・買取では、買い叩きなどのトラブルもあるので不動産会社は慎重に選ばなければいけません。

なお、弊社「はればれ商店」では、司法関係者や一級建築などの各種専門家と売却を進めてまいりますので、安心してお取引いただけます。

複数の指標から実勢価格での売却価格を予想する簡易査定も行なっておりますので、気軽にお問い合わせください。

»お問い合わせはこちら

サイトで買い手を探す

最後は自分で買い手を探す方法です。自分で山林の買い手を探すことができるサイトは、次の3つです。

  • 森林ネット
  • 山林バンク
  • 山林売買.net

森林ネット

森林ネットは山林売買のマッチングサイトです。森林ネットの公式サイトでは、以下のように販売中の山林が掲載されています。

出典:森林ネット

森林ネットは自身で買い手探しを行う必要はなく、山林を掲載して買い手が現れるのを待つだけなのでとても楽に取引ができます。

しかし、山林の需要は少ないので待っているだけでは、なかなか買い手が見つからないのがデメリットです。

一方で森林ネットが間に入ってくれるので、安心して売却を進められる点はメリットと言えるでしょう。

山林バンク

山林バンクも森林ネットと同様に、山林売買のマッチングサイトです。山林情報を以下のように掲載して、買い手が現れるのを待つだけなので手間をかけずに購入希望者を探せます。

出典:山林バンク

山林売却希望者はお問い合わせフォームから、必要情報を送るだけです。必要情報を送った後は、折り返し連絡が来るまで待ちましょう。

山林売買.net

山林売買.net山林売買のマッチングサイトで、サイトが見やすく使いやすいのが特徴です。山林売買.netでは以下のように山林情報が掲載されています。

出典:山林売買.net

所有している山林の情報を掲載したい場合は、上記画像右部の「山林を売る」から必要情報を入力してメールで送ってください。

山林売買.netから折り返しの連絡が来ますが、必要情報によっては返信に時間がかかるので、気長に待ちましょう。

山林を売却するときに最もおすすめの相談先

山林を売却するときは、不動産会社に依頼するのが一般的です。というのも、不動産会社がすでに買い手との繋がりを持っている、または買い手を一緒に探してくれるからです。

インターネットで自分で買い手を見つけられれば楽に売却できますが、冒頭で述べた通り山林の買い手は減少しているので、見つかるまでかなりの時間がかかります。

加えて、山林は一般的な土地と取引に必要な知識が異なり、税金・法律面が複雑です。

その点弊社では、弁護士・税理士・行政書士などの専門家や一級建築士と連携して売却を進めてまいりますので、安心してお取引いただけます。

また、複数の指標で実勢価格での売却予想価格を導き出す簡易査定も行なっていますので、気軽にお問い合わせください。

»お問い合わせはこちら

山林を売却するときの流れ

山林を売却するときの流れついて解説します。一つ注意点として、山林の土地が共有名義だと、共有者全員の許可がいるので勝手に売却できません。

また、隣の土地との境界や樹木の種類などは事前に調査する必要があります。

1.必要書類を用意する

山林の売却に必要な書類は、次の5つです。

  • ・地盤図:法務局で取得
  • ・森林簿・森林計画図:各自治体
  • ・登記事項証明書:法務局またはオンライン
  • ・公図・地積測量図:法務局またはオンライン
  • ・固定資産税課税明細書:四半期に1度自宅に送付

登記事項証明書と公図・地積測量図はオンラインで取得すれば、手数料が安くなるので積極的に利用しましょう。

詳しくは法務局ホームページの「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」で確認できます。

2.不動産会社に相談する

次に不動産会社に売却の相談をします。山林の売却では、法律や税金の面で一般的な土地とは、必要な知識が異なるので司法関係者などと密に連携している不動産会社を選ぶのがポイントです。

弊社では司法関係者と連携して、お客様が安心して山林を手放せるようにサポートいたしますので、気軽にお問い合わせください。

»お問い合わせはこちら

また、不動産会社に相談してからの手順は細かな所で異なる場合もありますが、ここでは一般的な流れを解説します。

3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

依頼する不動産会社を決めれば、次に媒介契約を結びます。

媒介契約とは取引する不動産会社と決める約束事のことで、取引におけるトラブルを避けるために結びます。

媒介契約は以下の通り「一般媒介・専任媒介・専属専任媒介」の3つに分けられます。

一般媒介専任媒介専属専任媒介
計尺できる不動産会社数複数可能1社のみ1社のみ
レインズ登録義務なしありあり
進捗報告義務なし14日に1回以上7日に1回以上
自身で買主を見つけた場合制限なし制限なし依頼している不動産会社を仲介人とする
契約期間制限なし※3ヶ月以内3ヶ月以内
※行政の指導の場合は、3ヶ月以内です。

レインズとは不動産会社のみが利用できる不動産情報サイトで、そこで買い手が見つかる可能性もあります。

それぞれで契約の細かな仕様が異なるので、不動産会社とよく相談して決めるようにしましょう。

4.山林の売却方法を決定する

最後に山林をすべて売却するか、樹木のみを売るかを決めることができます。樹木のみを売却する場合は、売り手が材木に加工して売る必要があるうえに、以下の条件を満たさなければいけません。

  • 樹木が木材として価値があること
  • 樹木を加工する手段を持っていること
  • 加工場まで樹木を運ぶ手段および道路を確保していること

林業を営む人以外は満たすのが困難な条件なので、一般的には山林をすベて売ることになります。

5.売却完了

購入希望者が現れれば、売主と買主で売買契約を結びます。売買契約で引き渡し日や代金の決済について定めて、最後に所有権移転登記を行えば完了です。

なお、山林を売却して利益を得た場合は、翌年の2月中旬から3月中旬までに確定申告を行わなければいけないので注意しましょう

山林の売却相場の調べ方

山林の売却相場については、国土交通省の「標準地・基準地検索システム」から調べることができます。所有する山林の近くの価格を調べると、自身の土地のおおよその価格がわかります。

調べ方は簡単で、サイトにアクセスして自身の地域と条件を選択するだけです。

山林を売却するうえで、自身が所有する山林付近の価格相場を知ることは重要です。というのも、不動産買取業者に依頼する場合は、買い叩きなどのトラブルが発生する可能性があるためです。

したがって、山林の売却について不動産会社に相談する前に、自身で売却相場について確認しておきましょう。

山林を売却したときにかかる税金について

山林の売却には、土地の特徴によって2種類の税金がかかります。ここでは、2種類の税金とそれぞれの概要について解説します。

前提:2種類の税金がかけられる

山林の売却でかかる税金は山林部(立木部分)には「山林所得税」、土地部には「譲渡所得税」がかかります。

2種類の税金がかけられている理由は、樹木(立木)は加工して販売することができ、財産と見なされるためです。

そのため、山林部と土地部は違う税制が適用されており、売却の際は山林部と土地部に分けて考えて売却価格を設定することが重要です。

山林部:山林所得税

まず山林の所有期間によって、税金区分が以下のように変わります。

  • 所有期間5年以下:事業所得(林業事業者)または雑所得
  • 所有期間5年超え:山林所得

山林所得課税額の計算は、次のように行います。なお課税山林所得は、5分5乗方式で山林所得税額を算出されます。

  • 1.必要経費:(売却代金-伐採・譲渡費用)×50%+伐採・譲渡費用
  • 2.課税山林所得:総収入金額-必要経費-特別控除額(最高50万円)
  • 3.山林所得課税額:(課税山林所得金額×5分の1×税率)×5

上記の税率は国税庁が公開している「No.2260 所得税の税率」と同じです。また、山林所得の必要経費の特例などの詳しい情報については国税庁の「No.1480 山林所得」で確認できます。

土地部:譲渡所得税

土地部の譲渡所得は以下のように計算されます。

・収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

山林の取得費が不明な場合は、売却価格の5%を所得費として計算されます。最終的な譲渡所得税額は「課税譲渡所得金額×税率」で算出され、山林所得と同様に、税率は所有年数によって変わります。

・所有期間5年以下(短期所有):30%

・所有期間5年超え(長期所有):15%

譲渡所得の税率については、国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」で確認できます。

山林を売買するときの注意点について

山林を売買するときには、いくつか注意点があります。ここでは、山林売買について以下の4つの注意点を解説します。

  • 保安林があると売れにくい
  • 定期的にメンテナンスを行う
  • 土地の境界を早く明確にしておく
  • 単独名義でないと勝手に売れない

保安林があると売れにくい

山林の売買には、法律上の制限は特にないので保安林があったとしても売却は可能です。

しかし、保安林は農林水産省や都道府県知事によって、土砂崩れの被害防止や水源の涵養機能の維持などの公益目的を達成するために指定された山林です。

そのため、伐採制限などが設けられており、林業事業者は保安林に指定されている山林の購入を避ける傾向にあります。

したがって、保安林に指定されている山林は林業事業者からも購入されにくい傾向にあるので、買い手を見つけるのが一層困難になります。

定期的にメンテナンスをおこなう

山林の売買を考えているのであれば、買主が見つかるまでは定期的に手入れをして状態を良く保っておきましょう。

というのも、定期的にメンテナンスを行い林道の確保などができないと、売却価格に関わるからです。

加工して売却できる樹木でも状態が悪いと価値が付きにくく、林道が塞がった状態だと林業事業者が樹木を伐採した後に運ぶことができなくなります。

そのため、山林の売却を検討しているのであれば、売主が所有するまでは定期的に状態の確認とメンテナンスをしましょう。

土地の境界を早く明確にしておく

山林を売却する際には、早めに土地の境界を確定するさせておく必要がある場合があります。早めに行う理由は、境界の決定は隣接する土地所有者にも立ち会ってもらう必要があるからです。

そのため、隣接する土地の所有者と都合を合わせる必要があるので、状況によっては1年以上かかるケースもあります。

境界を決定させないと山林の売却が滞ってしまうので、売却を検討している場合は早めに行いましょう。

契約内容次第では境界確定が不要な場合もありますので、売却時にはしっかりと売却条件を協議しましょう。

単独名義でないと勝手に売れない

最後の注意点は山林が共有名義の場合は、独断で売却することができない点です。なぜなら、売却には共有者(名義人)全員の同意が必要だからです。

したがって、売却に対して1反対する人が1人でも存在すれば、売却することはできません。

共有名義で売却に進展しづらい物件は、弊社も取り扱いに注力しておりますのでぜひ気軽にご相談ください。

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山林の売却でよくある疑問

最後に山林の売却について、よくある疑問を解説します。

  • 売れない山林を手放す方法は?
  • 山林を売却するときの制限は?

売れない山林を手放す方法は?

どうしても山林が売れなかったときの対処法として、寄付をする方法があります。市区町村などの自治体では山林を活用できる余地があれば、寄付を受け入れられるケースがあります。

しかし、有効活用できない場合は、寄付を受け入れられない場合が多いです。

また、相続によって得た山林であれば相続国庫土地帰属制度を利用できることもあるので、検討してみてください。

相続国庫土地帰属制度については、法務省「相続土地国庫帰属制度について」で確認できます。

山林を売却するときの制限は?

山林を売却するのに法律上の制限はないため、自由に売買できます。

しかし、前述した通り保安林に指定されている山林では、樹木の伐採や土地形質の変更に制限があり売却するのが一層難しくなるので注意しましょう。

まとめ

山林はデメリットが多いうえに買い手が少ないため、売却するのは難しいです。

保安林に指定されている山林の場合は、樹木の伐採や土地形質の変更に制限があり林業事業者も購入しないことが多いので、さらに売却が難しくなります。

自分で買い手を探す方法ではインターネットの山林売買マッチングサイトの活用がありますが、掲載しておくだけで購入希望者が見つかるケースは稀です。

加えて、山林は一般的な土地と取引に必要な知識が違うので、独力で売却を進めるのは難しいでしょう。

そこで弊社では、司法関係者などの知識が豊富な各種専門家と売却を進めてまいりますので、ぜひ気軽にお問い合わせください。

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