売りたい - 売却の流れってどんなの? 2024.03.25

共有持分を現金化する方法は?知っておきたい3つの注意点も紹介

共有不動産を実質使用していなかったり、トラブルになりそうな観点から共有関係を解消し、共有持分の現金化を考えている方は多いでしょう。

共有持分の現金化方法はいくつか種類があり、方法ごとにメリットデメリットがあります。それぞれの特徴を知ることで、現状にあった最適な現金化方法がありますので把握は必須です。

この記事では現金化の方法はもちろん、どういった点に気をつけるべきか紹介します。

共有持分の現金化方法

共有持分の現金化方法は、主に下記4つです。それぞれの詳細やメリット・デメリットを説明します。

  • 共有持分のみの売却
  • 共有不動産全体の売却
  • 共有持分を買い取り不動産全体を売却
  • 競売による売却後に現金分割

共有持分のみの売却

共有持分の売却は、現金化の手段としてメジャーでしょう。

後に説明する現金化の方法は、どれも共有者と話し合いを行い合意を得ることが必要となりますが、自身の持分のみの売却は同意等は必要ありません。

そのため紹介する現金化の方法の中でも、早いスピード感で完了することができると言えるでしょう。

共有持分のみの売却のメリット

共有持分のみの売却のメリットは、やはり自身の意思決定のみで売却ができる点です。

他の方法、たとえば共有不動産の売却だと共有者全員の同意が必要なため、全員を説得する必要があります。労力がかかる方法であり、場合によっては険悪な雰囲気になる可能性もあるでしょう。

スピード感・労力の少なさの観点でおすすめの手段と言えます。

共有持分のみの売却のデメリット

共有持分のみの売却のデメリットは、相場よりも安い金額になることです。

あくまで売却するのは共有持分であり、不動産ではありません。そのため仮に3,000万の不動産の1/2を所有していたからとはいっても、1/2である1,500万で売却となるのはかなり珍しいケースと言えます。

後にも紹介しますが、売却額を最大にまで高めたい方は共有者と話し合いを行い不動産全体の売却に踏み切った方が良いです。

共有不動産全体の売却

共有不動産全体の売却とは、共有者全員合意のもと、1つの不動産として売却して現金化する方法になります。

ただ共有不動産全体を売却するには共有者全員の合意が必須なため、たとえ持分割合が1割の人でも反対したら売却することはできません。

1つの不動産として売却できるため売買の流れは共有持分よりもスムーズになりますが、共有者同士での話し合いが平行線になる可能性もあります。

共有不動産全体の売却のメリット

共有不動産の売却のメリットは、1つの不動産として売却できるため相場通りの売却額になることです。

共有持分のみの売却と比較すると、ここが大きな違いと言えるでしょう。

共有不動産全体の売却のデメリット

デメリットは、共有者全員の合意を得る必要があることです。

共有持分の性質上、1人でも反対すればその時点で売却は不可能となります。

第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。)を加えることができない。
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC251%E6%9D%A1

民法上では売却を変更行為と呼びますが、1人でも同意しない場合は売却はできないためその点において後に関係が悪化してしまう可能性も考えられるでしょう。

共有持分を買い取り不動産全体を売却

共有持分を買い取り売却する方法は、共有者から持分を買い取り、不動産を単独所有の状態にしてから売却する方法です。

結果としては先ほどと同じですが、共有者からまず持分を買い取るというフェーズが加わります。

この方法は他の共有者が該当不動産を利用していない状態である方が有効で、共有者にとっても現金をもらえるわけですから話次第では簡単に成立する場合もあるでしょう。

メリット

メリットは、相場通りの売却額になることです。

単独所有の不動産になるため、通常の不動産売却と何も変わりません。

デメリット

デメリットは、こちらも共有者と話し合いを行う必要があることです。

特に共有者が何かしらの形で不動産を活用している場合は、中々話が通りにくいでしょう。相手にとってメリットがあれば話は通りやすいため、その点をまずは考えることをおすすめします。

競売による売却後に現金分割

競売により売却し、持分割合に応じて現金分割する方法もあります。

こちらは共有物分割請求の末に取られることが多い手段であり、一般的に採用することは少ないでしょう。

競売という特性上、相場よりも低い金額で売買が成立しますので、取得する現金も想定より少ないことが予想されます。

メリット

半強制的に現金化できるため、どうしても話し合いで決着がいかない場合に使える手段です。

デメリット

相場より低い売却額となり、満足した結果にならない可能性が高いでしょう。また共有者は不動産を手放すことになるため、状況次第ではありますが後の関係性は悪くなることが想定されます。

これらも踏まえ、あまり話し合いを積極的に行いたくない場合は「自身の持分売却」を検討することをおすすめします。

持分売却は相場より低い金額になりがちですが、比較的スピーディーに売却できますので共有関係から早く抜けて面倒ごとを解消したい方には特におすすめです。

共有持分を現金化する上での注意点

ここからは、共有持分を現金化する上での注意点を3点紹介します。

  • 不動産全体の売却の方が高額になる
  • 競売による売却額は相場よりも低くなる
  • スピーディーに現金化できるのは持分売却

不動産全体の売却の方が高額になる

繰り返しですが、売却においては共有持分の売却よりも不動産全体の方が高額になります。

高額になるというより、共有持分のみの売却だと相場より低い金額になるという意味です。

共有持分のみの売却の場合、相場の1/2から1/3ほどが相場で、たとえば3,000万の不動産に対し、1/3の持分を所有していたとしましょう。

相場で考えれば3,000万の1/3ですので1,000万の価値がありますが、持分売却となると相場の1/2から1/3ほどですので、350万〜500万ほどになるのが現実でしょう。

もちろん共有状態や不動産状態によって変わるので一概には言えませんが、1つの参考として捉えておくことをおすすめします。

競売による売却額は相場よりも低くなる

共有物分割請求などで競売による売却が決まった場合、基本的に不動産丸々の売却でも相場より低くなります。

これは競売という特性上仕方なく、できる限り競売による売却にならないよう共有者同士で話し合いは進めるべきです。

なお、話し合いが上手くいかない、そもそも話し合いが難しい場合は、持分売却を検討することをおすすめします。

スピーディーに現金化できるのは持分売却

持分売却は自分の意思決定のみで売却できますので、話し合いを行う必要も極論ありません。

ただ共有持分は特殊な形態であるため、一般的な不動産では取り扱いをしてもらえない可能性が高いです。そのため共有持分を専門とする業者に依頼しましょう。

専門業者は独自の売買ルートを所有していることが多く、比較的スピーディーに、かつ高額で売却することが可能です。

また弊社も共有持分に注力しておりますが、弁護士や税理士など、各分野におけるプロとも連携できる体制ですので、現状について不安な点がある方は、まずはお気軽にご相談ください。

簡易査定も行っておりますので、相場感を把握したい場合はぜひご活用ください。

»お問い合わせはこちらから

買取業者に依頼する流れ

ここからは、買取業者に依頼する流れを紹介します。

  • 買取業者を選ぶ
  • 査定をしてもらう
  • 売買契約等の処理

買取業者を選ぶ

まずは買取・仲介業者を選びましょう。

弊社含め、簡易査定を行う業者さんは多いので、まずは気軽に連絡してみることをおすすめします。

査定をしてもらう

実際の細かな物件状態や周辺環境などの相談を通して、具体的な査定へと入ります。

あらゆる観点で査定作業を行いますので1日単位では完了しませんが、本格的な査定により具体的な金額感の把握ができます。

売買契約等の処理

買取および仲介により正式に買い手が決まれば、契約書にサインを行い大部分は終了です。

サイン前には疑問になっている点を必ず聞いておき、サイン後にトラブルがないよう徹底しておきましょう。

具体的な流れについては買取業者はもちろん現状の不動産および共有状態によって変わりますので、まずは共有持分の専門業者に連絡を取ってみて、売却額の大まかな把握から行ってみることをおすすめします。

»お問い合わせはこちらから

まとめ

共有持分の現金化方法は、主に下記4つです。

  • 共有持分の売却
  • 共有不動産の売却
  • 共有持分を買い取り売却
  • 競売による売却後に現金分割

ほとんどのケースは共有者と話し合いを行い、ちょうど良い着地点を模索する必要があります。

ただそういった話し合いは避けたい、できないといった場合は共有持分の売却を検討することもおすすめします。

検討手段になかった方も、簡易査定などを通して相場感を掴んでおくのは良いでしょう。実際の数字感を把握することで、現金化の手段の1つとして有効であるかどうかも分かりますので。