売りたい - 売却の流れってどんなの? 2024.03.25

共有持分は売却できる?売却手段や実際の流れをわかりやすく紹介!

複数人で持分を共有しているというのはトラブルは常に起こりやすい状態です。そのため「共有状態を解消したい」「自分の共有持分のみ売却したい」とお考えの方も多いでしょう。

ただ共有持分に関する法律などは複雑に見え、実際の対処法について曖昧な方も多いかと思われます。

この記事では共有持分の売却方法はもちろん、知っておかないとまずい前提知識や注意点を紹介します。

共有持分は売却できる?

結論から言うと、共有持分のみの売却は可能です。ただ注意点も多いため、まずは共有持分についてあらためて確認しておきましょう。

そもそも共有持分とは

そもそも共有持分とは、複数の人が1つのもの(※不動産)を所有している時、そのものに対する1人ずつの所有権の割合を意味しています。

※一般的に不動産に対して使われることがほとんど。

たとえば夫婦で5,000万の家を購入する際、夫と妻が2,500万ずつを出資した場合は下記のようになります。

共有持分(所有権の割合)
夫:1/2
妻:1/2

共有持分は、その不動産を購入する際に出資した金額によって決定されます。

なお共有持分の割合によって、その不動産の管理などにおいて行使できる権利も変わってきます。有名な例だと、不動産全体を売却するには全共有者の同意が必要であるといった点です。

共有持分は自由に売却できる

不動産自体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、共有持分のみの売却なら誰の同意も必要ありません。

第206条
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
https://www.jica.go.jp/activities/issues/governance/portal/vietnam/ku57pq00002khnos-att/vnu_44.pdf

あくまで不動産の売却ではなく、共有持分(一部の所有権)を第三者に引き渡すイメージです。

たとえばAさんとBさんが1/2ずつ共有持分を保有していたとして、AさんがCさんに売却したとします。

Aさん:1/2
Bさん:1/2

Cさん:1/2
Bさん:1/2

不動産自体は何も変わらず、その権利の保有者が変わる形です。これが共有持分の売買の全体像であり、概要は上記の考えで問題ありません。

ただ誰にどのように売るかもポイントで、売却方法の手段について詳しく見ていきましょう。

共有持分の売却方法手段

共有持分の売却パターンは主に下記の3つです。それぞれ詳しく説明します。

  • 共有者同士で売買
  • 共有者全員で売却
  • 買取業者に売却依頼

共有者同士で売買

まず1つ目は共有者同士で売買を行うパターンです。たとえば以下のような形があります。

Aさん:1/2
Bさん:1/2

AさんがBさんに売却
Bさん:100%保有

Aさん:1/3
Bさん:1/3
Cさん:1/3

↓ AさんがBさんに売却

Bさん:2/3
Cさん:1/3

一般的に共有持分の売却において、買い手はすぐに見つからない背景があります。というのも共有持分を所有してもあくまで所有権の一部権利を保有するだけで、不動産を思うように管理できないためです。

しかし共有者同士での売買で、共有者が2人のケースの場合、買い手が単独名義となるため売買は成立しやすいと言えます。

ですので、相場よりも大きく下回る金額での売買は起こりにくいとも言えるでしょう。

共有者全員で売却

2つ目は、共有者全員で1つの不動産全体を売却するパターンです。

共有持分はその性質上、需要があまり高くないため相場よりも安い値段でしか売却できないケースがあります。しかし1つの不動産として売却する場合は相場通りの値段で売買が成立しやすいと言えます。

なお売却後は、持分割合に応じて売却額を分けることが一般的です。共有者と話し合いしやすい関係なら、共有者全員で不動産全体を売却する方法も検討する価値があるでしょう。

買取業者に売却依頼

3つ目は、買取業者に売却依頼することです。

共有者と話し合いができない場合や、自身の持分だけ早く売って共有関係から抜けたいと思う方も多いでしょう。その場合は買取業者に依頼することが良いでしょう。

ただ共有持分の売却は進展しづらい場合もあるため、共有持分の取扱いに注力している業者に依頼することをおすすめします。共有持分に注力をしている不動産業者は法的な解決スキーム、商品開発スキームを確立しているケースも多く、比較的スピーディーに、かつ高額で売買を成立させやすいと言えます。

なお弊社も共有持分の取扱に注力をしておりますので、短期間でかつ出来るだけ高額で売却したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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共有持分の売却は専門業者への依頼が解決の糸口となる理由

あらためて、共有者と関わりをもたずに売却したい人は、共有持分を売却する際は専門の買取業者に依頼することが解決の糸口につながります。その理由は下記の3点になります。

  • 他の共有者と関わらず完結できる
  • 弁護士などの専門家と連携できる
  • 比較的短い期間で現金化ができる

他の共有者と関わらず完結できる

共有者と親しい関係なら問題ありませんが、一緒に売却したい旨などを説明して説得するのは面倒に感じる方が多いでしょう。

自身の共有持分なら個人の判断で売却できますので、早く現金化したい方、共有関係から抜けたい方にとって、専門業者の利用は好都合だと言えます。

また買い手を探す手間も省けますので、諸々の対応はできるだけしたくないとお考えの方にも最適な手段でしょう。

弁護士などの専門家と連携できる

共有持分の買取を専門にしている業者は弁護士などと連携しているケースが多く、法律的に少し複雑な背景があっても、業者に依頼することでその点をスムーズに解決できるでしょう。

なお弊社も弁護士や税理士と連携して、ご依頼主様にとって最善の結果になるよう努めております。

業者選びをする際は、こういったチーム体制も見ておくことをおすすめします。

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比較的短い期間で現金化ができる

共有持分の買取業者は共有問題解消の道筋を組み立てられるケースが多いため、比較的短い期間で売買が成立します。

そのためスムーズに現金化まで動きやすく、早く共有関係を解消して悩みの種を消したいと思う方にとって、こういった側面でも専門業者の利用は価値のあるものとなるでしょう。

なお共有持分は特殊な部類ですので、一般的な不動産に相談しても取り扱ってもらえなかったり、進行がかなり遅いことが想定されます。

どれくらいの期間で売却が完了しそうかという点も含めて、まずは簡単に相談してみるのも良いでしょう。弊社でも相談を受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。

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共有持分を売却する流れ

共有持分を、実際に買取業者を利用して売却する流れも紹介します。

  • 査定依頼を行う
  • 売買契約の締結
  • 決済含めた手続きを行う
  • 確定申告をして完了

査定依頼を行う

まずは査定依頼を行いましょう。

この際、一社ではなく複数の不動産業者に依頼することもおすすめです。

不動産業者への直接買取を依頼する場合は売買契約を締結します。また、不動産業者へ仲介を依頼するときには媒介契約を締結し販売活動をおこなってもらいます。

売買契約を結ぶ

買い手が決まったら、売買契約を結びます。

売買契約を結ぶ際は、売主にとって不利益な売却条件が記載されていないか、弁護士などの専門家にチェックしてもらうとより安心して契約締結ができます。

この辺りで不安を覚える方は、まずはお気軽にご相談ください。弊社では弁護士や税理士など各業界のプロと連携して複雑な問題解決に注力しております。

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決済含めた手続きを行う

基本的に銀行振込で買取金額を受け取ります。

なお担当する司法書士が管轄の法務局で「所有権移転登記」を行い、売却手続き自体は完了です。これらのフローについても、あらかじめ依頼業者に確認を取っておくと良いでしょう。

確定申告をして完了

売却により利益が出る場合、確定申告が必要です。売却による税金は、下記の2つになります。

  • 譲渡所得税
  • 住民税

ただ控除等で税金が発生しないケースもあります。

なお弊社では一連のフローをご依頼主様が困らないよう細かく説明させていただきますので、売却にまつわる関連処理がよく分からない方は、ぜひお気軽にご相談ください。

共有持分を売却する際の注意点

最後に、共有持分を売却する際の注意点を4つ紹介します。

  • 共有者の確認を行う
  • 自身の持分割合を確認する
  • 売却時にかかる費用を確認する
  • 一緒に売却したい共有者がいるか確認する

共有者の確認を行う

誰が共有者であるかの確認は行いましょう。

共有者は登記簿を確認すると現在の登記名義人が分かります。しかし、相続等で登記名義人の変更が未了の場合は、複雑な共有関係になっている場合もあります。共有者が多くて面倒ごとに巻き込まれそうなら売却して共有関係から抜けるのも1つの手段です。

自身の持分割合を確認する

共有者と合わせて、持分割合も確認しておきましょう。

当然ですが持分割合によって売却額は変わります。持分割合も登記簿で確認できますので、事前に把握しておくことをおすすめします。

売却時にかかる費用を確認する

一般的に売却時には、以下の費用がかかります。

  • 税金
  • 登記費用
  • 仲介手数料

上記3つの費用が基本的には発生することを念頭に置いておくべきです。

なお仲介手数料については業者ごとで設定が変わりますので、この点についても相談時に聞いておくことをおすすめします。なお、一般的には売買価格の3%+60000円(別途消費税)が上限です。

一緒に売却したい共有者がいるか確認する

共有持分は、割合が大きいほど価値は高くなります。

というのも持分割合によって、下記3つの行為を行える権利が変わってくるためです。

保存行為:共有物の現状を維持する行為  
→各共有者が行える

管理行為:共有物の利用・改良行為
→持分割合過半数の同意が必要

変更行為:共有物の性質や形状を変更すること
→すべての共有者の同意が必要

特に過半数が1つのラインで、共有者が3人以上であるなら一緒に売却したい人がいないか確認してみても良いでしょう。

まとめ

共有持分の売却手段はいくつかありますが、ほかの共有者と話し合いを行うこと困難など、面倒な状況であるなら専門業者への依頼をおすすめします。

あらためて、その理由は下記の3点になります。

  • 他の共有者と関わらず完結できる
  • 弁護士などの専門家と連携できる
  • 比較的短い期間で現金化ができる

売却自体の工程も面倒な部分がありますので、その辺りも含めて専門家に教えてもらいつつ進めたい方にもおすすめです。

なお弊社も共有持分の扱いには熟知しており、共有関係の問題解決に努めております。

共有持分は法律関係や税金面でわかりづらい観点も多いですが、弊社は弁護士や税理士を代表に各業界のプロと連携できる体制を整えております。

持分売却に関して相談事がある場合や簡易査定を行いたい場合はお気軽にお問い合わせください。

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