売りたい - 売却専門家・不動産業者の選定 2024.06.28
共有持分不動産の買取業者を選ぶポイントとは?仲介とどちらがおすすめ?
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共有持分不動産の売却で、まさに買取業者を探している途中の方もいるのではないでしょうか。
共有持分不動産を売却する際は、自身の状況に合わせて「買取」か「仲介」のどちらを選ぶかが重要です。
そこでこの記事では買取と仲介の特徴や、買取業者を選ぶ際のポイント、トラブルにならないための前知識について解説します。
この記事の目次
共有持分不動産を売るなら買取と仲介のどちらがおすすめ?
不動産を売却する方法には、「買取」と「仲介」の2つがあります。ここでは、それぞれの特徴を踏まえたうえで、買取と仲介のどちらがおすすめかについて解説します。
できるだけ早く売りたいなら買取
できるだけ早く売りたいのであれば、「買取」がおすすめです。不動産買取の場合は、買主は不動産会社なので、売却活動を通じて買主を探す必要がありません。
そのため、買主を探すための手間や時間がかからないので、すぐに売却することができます。一方で不動産買取会社は、買取した不動産をリフォームやリノベーションを行って再販、またはそのまま再販し利益を生み出すので、買取価格は相場よりも低くなる傾向があります。
しかし、物件の状態や依頼する買取会社によって変わるので、一概に相場より低くなるとは言えません。
できるだけ高く売りたいなら仲介
できるだけ高く売りたいのであれば、不動産仲介会社を選びましょう。不動産仲介会社に依頼すれば、売却活動を通して多くの人にアプローチを行うため、より高値で売れる可能性が高いです。
しかし、買主を探すことになるので見つからない場合は売ることができません。そのため、仲介会社に依頼する際は、慎重に選ぶようにしましょう。
弊社「はればれ商店」では、大手不動産会社や地域密着型不動産を連携して、売却を進めてまいります。司法関係者や一級建築士などの専門家とチーム一丸となり、スムーズに売却を進めさせていただくので、気軽にお問い合わせください。
共有持分不動産の買取業者を選ぶときのポイント
共有持分で不動産を所有している場合、買取業者を選ぶポイントは次の5つです。
弁護士と連携している
共有持分不動産の買取業者を選ぶときは、弁護士と連携または常駐している会社を選びましょう。というのも、共有持分不動産は権利関係が複雑だからです。
例えば、共有持分の売却の際に他の共有者とトラブルになる可能性があります。加えて、買取してもらえたとしても、不動産買取業者と他の共有者で揉め事になることもあります。
したがって、権利関係が複雑という側面から弁護士と密に連携している買取業者を選ぶことが重要です。
運営期間が長く取引実績数が多い
不動産買取業者に限らず仲介業者に依頼する際も、運営期間が長く取引実績数が多い会社を選ぶのがポイントです。
運営期間が長いということは、それまでに蓄積された不動産の取り扱いや取引のノウハウが多いので安心して依頼できます。また、運営期間が長い会社を選ぶと、悪徳業者を避けられます。
不動産買取のノウハウの多さだけではなく、安全性の面からも運営期間が長い不動産会社を選びましょう。
コミュニケーションに違和感がない
担当者とスムーズにコミュニケーションが取れる不動産かどうかを、見極めることも重要です。というのも、担当者とのコミュニケーションを円滑に行うことができれば、自身の疑問点や不安な点を遠慮なく聞くことができるからです。
例えば、担当者のレスポンスが遅い、または高圧的で質問しにくい担当者だと、自身が納得できないまま買取されてしまいます。
不動産会社と自身が納得できるように買取を進めるためにも、担当者とのコミュニケーションも意識してみましょう。
質問に対して丁寧に対応してくれる
前述した担当者とのコミュニケーションに付随しますが、質問に対して丁寧に真摯に対応してくれるかも注目するべきです。特に不動産会社にとって不利になる可能性がある質問に対しても、丁寧に対応してくれるところが理想でしょう。
耳障りの良いことだけを並べる不動産会社ではなく、デメリットについてもしっかりと教えてもらえると依頼者も安心して買取の手続きを進められます。
依頼者の質問に対して、はぐらかしたり明確に回答しない不動産会社は避けた方が良いでしょう。
査定額について詳しく説明してくれる
不動産買取業者に相談すると、まずは不動産の査定を行います。査定額が提示されたときに、詳しく査定額について説明してくれる会社なら安心しても良いでしょう。
というのも、査定額について説明を曖昧にするということは、何か隠している場合があるからです。
例えば、査定額で金額を釣り上げ、買取間近で何かと理由を付けて買取価格を下げる悪徳業者も存在します。
そのため、最初に提示された査定額について、「査定額の根拠」を担当者が述べられるかどうかに注目して、様々な質問をしてみてください。
共有持分の買取を業者に依頼する際のトラブル
共有持分の買取を業者に依頼する際のトラブルについて、以下3点を詳しく解説します。
買取業者に買い叩かれる
不動産に限らず買取業界で、最も代表的なトラブル事例が「買い叩き」です。買い叩きとは相場と全く釣り合わない買取額で、買取されることを指します。
例えば、前述した通り最初の査定額では高い価格を設定し、実際に買取されるときに何かと理由を付けて買取価格を下げられる事例です。
買い叩き被害に遭わないためには、買取相場の把握と査定額について違和感や疑問があればしっかりと質問するように心がけてください。
買取業者に囲い込まれる
担当者と連絡が繋がらない場合や、買取の手続きがなかなか進まない場合は買取業者に囲い込みをされている可能性があります。他の不動産会社に売却しないように、いわゆる「キープ」されている状態です。
囲い込みをされると時間的損失だけではなく、不動産価格が下がってしまうこと経済的損失が出る可能性もあります。
連絡が遅いところや必要にコミュニケーションを避けるようなところには、依頼しないように心がけましょう。
買取代金が振り込まれない
買取代金を必要に現金で渡そうとしない不動産会社は危険です。というのも、買取価格を渡さない詐欺業者である可能性があるからです。
例えば、小切手を渡されて銀行に行っても、一向に振り込まれないといった事例があります。買取代金の遅延や振り込まれないといったトラブルは、一般法人財団の不動産適正取引推進機構の資料で詳しくまとめられています。
「不動産売買代金の支払遅延」の事例は以下です。
事例数は少ないが、宅建業者が買主となる不動産売買契約を締結し、物件を引渡した後、売買代金の支払が遅延し、トラブルとなる事例がある。具体的には、契約時に、残金を毎月の分割によって支払う合意や、残金を土地転売時に支払うことで合意したが、不動産の引渡後に支払遅延が発生した等の事例である。
買取代金についてのトラブルを避けるためには小切手などの後払い式ではなく、物件の引き渡しと同時に現金で代金を受け取るのが最も有効です。
共有持分不動産の買取相場
共有持分の不動産の買取相場は、一般的な不動産の買取価格よりも低くなる傾向にあります。買取相場は「市場価格×持分×1/3または1/2」が目安です。
共有持分の買取相場が低くなる背景には、共有持分不動産の利用についての制限があります。例えば、建物の取り壊しやリフォームを行うには、共有者全員の同意が必要になります。
共有持分の買取相場は市場価格よりも低くなる傾向にありますが、当然ながらそれよりも高く売れる、逆に低く売れることもあるのであくまで目安として持っておくと良いでしょう。
共有持分不動産の買取業者についてよくある疑問
共有持分不動産の買取業者や買取自体について、よくある疑問を5つ紹介します。
共有持分は勝手に売却できる?
自身の「持分」については、勝手に売却しても問題ありません。なぜなら、自身の持分については個人資産だからです。
そのため、自身が保有する「共有持分」については、他の共有者の同意がなくても売却することができます。
共有財産は勝手に売却できる?
自身が保有する「共有持分」については自由に売却できますが、「共有財産」については共有者全員の同意が必要です。
つまり、共有者全員の資産である不動産の売却はできませんが、一個人の資産である共有持分については自由に売却できます。
共有持分を売却する際の費用は?
共有持分の売却でかかる費用は、次の通りです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
印紙税は手数料のようなもので、課税文書と呼ばれる不動産売買契約などの書類作成の際に発生します。登記変更の際にかかるのが登録免許税で、行政書士への依頼料を含めて数万円ほどかかります。
なお、譲渡所得税は売却後に発生するため、直接的に売却にかかるわけではありません。これらの税金については、下記の国税庁ホームページで計算方法を含めて、概要を詳しく確認できます。
»参考①:国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
»参考②:国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」
»参考③:国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
共有持分を買取する業者の目的は?
共有持分を買取した後は他の人に再販する、あるいは賃貸として活用するのが一般的です。しかし、共有持分の不動産を勝手に賃貸として、活用することはできません。
なぜなら、共有持分の不動産を賃貸として活用するためには、共有者全員の同意が必要だからです。そのため、持分をそのまま他人に売るか、他の共有者の持分を買取してから賃貸として活用されます。
共有持分を買取してもらう時の注意点は?
離婚時に財産分与を行うときは半分ずつ分割するのが一般的ですが、共有持分の場合は持分に沿って手続きが進まないことが多い点に注意しましょう。
例えば、登記上の持分が「夫の持分が60%・妻の持分が40%」でも財産分与の際は、半分ずつになります。これが原因で離婚時にトラブルになるケースが存在します。
この事例は他のトラブルとは違い、具体的な対策方法はありません。離婚時は両者とも納得するように、慎重に話し合いを進めていく他ないでしょう。
共有物分割請求訴訟で他の共有者に迷惑がかかる場合がある
共有持分の買取でよくあるトラブル事例は「共有物分割請求訴訟」です。共有物分割請求訴訟とは、裁判所を通じて共有状態の解消を行う訴訟のことです。共有物分割請求訴訟の規定については、下記の法務省の資料で確認できます。
»参考:法務省「共有関係の見直し(通常の共有関係の解消方法)」
特に問題がないように思われますが、共有物分割請求訴訟では「自身が希望する持分にならない」可能性がある点に注意しなければいけません。
共有持分を不動産買取業者に売却した後に、不動産会社が他の共有者に対して共有物分割請求訴訟を起こして無理やり共有状態を解消しようとする場合があります。
共有物分割請求訴訟は拒否できないため対策法がありませんが、共有物分割請求訴訟についてしっかりと不動産買取業者に確認することが重要です。
共有持分などの難処分物件はぜひ弊社にお任せください
共有持分は権利関係が複雑なので、弁護士と密に連携している不動産会社を選んでおくと後々のトラブルを回避することにも繋がります。
弊社では弁護士はもちろんのこと、一級建築士などの各種分野の専門家と連携して売却を進めてまいります。
弊社では複数の指標から実勢価格での売却予想価格を算出させていただく、簡易査定も行っているので気軽にお問い合わせください。
まとめ
共有持分の不動産を売却するには2通りの方法があり、それぞれの特徴は次の通りです。
- 買取:できるだけ早く売りたい人におすすめ
- 仲介:できるだけ高く売りたい人におすすめ
まずは買い叩き被害を未然に防ぐために、自身が所有する物件の買取価格の相場を把握してから、不動産会社に相談するようにしましょう。不動産会社に相談する際は、本記事で解説したポイントに着目して選定してみてください。
弊社では共有名義・共有持分などの一般的な不動産と比べて売却が難しい物件も、注力して取り扱っておりますので、気軽にお問い合わせください。
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