売りたい - 売却価格の計算・相場は? 2024.03.25

持分価格とは?共有持分の評価額の算出方法についてわかりやすく説明

共有持分を売却する際に、その評価額はどのようにして決まるのでしょうか。

持分価格といった表記もありますが、この評価額は主に5つの指標を参考に算出されています。

この記事では評価額の算出方法や、どのような指標をもとに価格が定まっているのか詳しく説明します。

持分価格とは?共有持分の評価額はどう決まる?

そもそも持分価格とは、その名の通り持分の価格を意味しております。共有持分の評価額と基本的に意味は変わりません。

評価額の決まり方について

そんな評価額は、基本的に下記の計算で算出されます。

  • 持分の評価額=不動産全体の評価額×持分割合

たとえば3,000万の評価がある不動産の、1/3の共有持分を保有している場合、持分の評価額は「3,000万×1/3=1,000万」となります。

上記の計算式について見たことがある人は多いでしょう。では「不動産全体の評価額」はどのように決定されるのでしょうか。この記事では、その部分を深掘りして紹介します。

補足:実際の売買価格は買主と売主間で決まる

これから不動産全体の評価額の決定方法について紹介しますが、実際の売買価格は買主と売主間の合意で決まります。

そのため不動産全体の評価額はあくまで1つの参考であり、この後紹介する5つの指標をもとに妥当な評価額の目安を付ける、というイメージで問題ありません。

なお共有持分という特性上、単純に「持分の評価額=不動産全体の評価額×持分割合」で算出されるわけではありません。そのあたりについては、下記の記事でも詳しく説明しておりますので参考にしてください。

評価額決定方法に使われる指標

評価額決定に使われるのは、主に下記5つの指標です。これらの中の1つ、もしくは複数を参考にしながら評価額が定められます。

  • 実勢価格
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価額

実勢価格

実勢価格とは、実際に市場で売買が行われた価格を指します。

そのため需要と供給の関係を最も鮮明に表した指標でもあり、この後に紹介する他の指標と相場感が違うことはよくあります。

そんな実勢価格ですが、主に下記4つの指標をもとに算出されています。

  • 取引価格情報を調べる
  • 公示地価から算出する
  • 路線価から算出する
  • 固定資産税評価額から算出する

ですのでイメージとしては、この後紹介する公示地価などで大まかな目安が算出され、具体的な金額については買主と売主で決定される形です。その最終金額が、実勢価格になります。

公示地価

公示地価とは、全国でおよそ26,000地点ある標準地と呼ばれる土地の価格を示したものです。

地価公示は、地価公示法第2条第1項に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が地域の標準的な地点を選定し、毎年1月1日時点の正常な価格を公表するもので、昭和45年以降、毎年実施しているものです。
https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/chikakouji.html

上記のとおり、国土交通省が1年に1回、代表地点の価格を公表したものが公示地価です。

具体的な公示地価については、国土交通省のサイトにアクセスすることで確認できます。下記は東京、そして渋谷区の例です。

上記のような形で、土地の価格を把握することができます。自身の土地がどれくらいの価格で評価されているか、確認してみるのも面白いでしょう。

基準地価

基準地価とは、各都道府県が行っている代表地点の価格を示したものです。

公示地価は国土交通省が行っているのに対し、基準地価は各都道府県が行っていることが主な違いになります。また基準日も公示地価は1月1日ですが、基準地価は7月1日と、価格調査をしている時期にも違いがあります。

そのため、基本的に調査概要は似ておりますが最新性が違いますので、公表時期が細心なものを参考にすると良いでしょう。

また2つの地価を見比べることで、価格変動が起きやすい土地なのかどうかの傾向もある程度把握できます。

路線価

路線価とは、国税庁が公表する主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を示したものです。

また路線価の調査地点は約33万地点と、公示地価などの2万地点などよりも圧倒的に多いことがわかります。

というのも、この路線価は相続税や贈与税を算出する際に参考にされる値で、税金を正しく納めてもらうために出来るだけ詳細な地点の価格を出す必要性があるためです。

なお路線価については国税庁のサイトが公開しておりますので、こちらもぜひ確認してみてください。

»参考:財産評価基準書路線価図・評価倍率表

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、土地や家屋への徴税額を決めるための価格で、市町村が決めている公的価格を示したものです。

ほかの価格とは違い3年に1回更新されますので、更新性という観点では劣っていると言えます。

そのため3年間で価格変動が生じ、実際とは乖離した固定資産税を支払わないで済むよう、公示地価の70%を目安に定められております。

ちなみに固定資産税評価額は、都市計画税や不動産取得税、登録免許税、相続税などの基準にも使用されている値です。

共有持分の売却なら専門業者への依頼がおすすめ

ここまで共有持分の評価額についてお伝えしてきましたが、実際に売却を検討する際は「共有持分の専門業者への依頼」がおすすめです。

共有持分は一般の不動産では扱いづらい

そもそも共有持分は、一般的な不動産とは大きく違います。仮に購入したとしても、他の共有者がいる限りその不動産を自由に扱うことができないためです。

そのため共有持分を売却しようとしても、普通だと買い手は見つかりません。しかし専門業者は共有持分の取り扱いに熟知しておりますので、売買をスムーズに行うことが可能です。

専門業者に依頼するメリットとは

主に下記2点です。

  • 手間がかからない
  • 比較的高額で売れる

弊社含め、共有持分の取り扱いを熟知しております業者は、依頼主様の手間をかけずに売買のフローを進行できます。

なお共有持分は法律や税務周りでややこしい側面もありますが、たとえば弊社ですと弁護士や税理士など、各業界のプロと連携できる体制を整えておりますので、その観点でも安心して進行することが可能です。

弊社は共有持分に関する問題解決に注力をしております。また簡易査定も行っておりますので、ご自身が所有する共有持分にどれほどの価値があるか知っておきたい方もぜひお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

共有持分の評価額は、基本的に下記の計算式で求められます。

持分の評価額=不動産全体の評価額×持分割合(×1/3~1/2)
持分を第三者に売却する場合は、相場的に×1/3~1/2ほどになるのが一般的です。

また不動産全体の評価額決定に使われるのは、主に下記5つの指標です。これらの中の1つ、もしくは複数を参考にしながら評価額が定められます。

  • 実勢価格
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価額

また弊社は共有持分に関する問題解決に注力をしており、無料で簡易査定も行っております。ご自身が所有する共有持分にどれほどの価値があるか知っておきたい方もぜひお気軽にお問い合わせください。

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