底地と借地権を交換するメリット・デメリットとは？実際の流れも解説！

底地では第三者の借地人がその土地の上に建物を所有していることから、不動産としての価格がは付きにくい状態となっています。

また借地人は地主に対して地代を払う必要があったり、自由に建物を売却が出来なかったりなど、互いにデメリットを抱えている状態です。

そのデメリットの解消で活用されるのが底地と借地権の等価交換です。借地権もしくは底地を買い取るにはまとまった資金が必要となりますが、等価交換であれば多額の資金を用意しなくても、地主、借地人ともに完全所有の不動産を取得できます。

この記事では、そんな底地と借地権の等価交換について、知っておくべき情報を徹底解説します。

底地と借地権の交換とは

まずは底地と借地権について、あらためて整理しましょう。

前提：底地と借地権とは

底地と借地権の意味は下記のとおりです。

• 底地：借地権が設定されている土地
• 借地権：借地人が土地を使用する権利

底地は地主によって所有されていますが、借地権があるため地主自身が土地に建物を立てたりなど活用することができません。

地主（底地を所有する人）は土地の所有者であり、借地人は建物を所有する人とイメージすると分かりやすいでしょう。

その上で、地主は土地を駐車場などにして有効活用したい、借地人は地代を払い続けたくないといった問題を解消するために等価交換という手段が出てきます。

底地と借地権の等価交換とは

底地と借地権の等価交換とは、地主が底地の一部分を借地人に譲渡し、借地人が借地権を地主と交換する行為を示します。

通常、底地は100％地主の所有物、借地権は100％借地人の所有物となっていますが、底地と借地権の価値を算出して一部分を交換することで、それぞれの完全な所有地を作り出すことができます。

底地と借地権を等価交換するメリットとデメリット

それでは底地と借地権を等価交換するメリットとデメリットをそれぞれ紹介します。

底地と借地権を等価交換するメリット

等価交底地と借地権を等価交換するメリットは下記です。

• 権利関係が解消され、完全所有権の土地となる
• 不動産としての価値が以前より向上する

権利関係が解消され、完全所有権の土地となる

大きなメリットは、権利関係が解消され煩わしさが無くなることです。

底地の所有者であった地主は、該当の土地に建物を建てたり駐車場として活用したり、はたまた一般的な不動産として売却することも可能になります。「底地である」ということだけで相場価格が下がってしまうため、権利関係を解消して土地の価値が上がることもメリットと言えるでしょう。

また借地人は地代を払う必要がなくなり、増築や改築、売却を実施したい際に地主の方の許可を得たり、承諾料を支払う必要がなくなります。

ただ補足ですが、1つの土地を分筆するため、所有面積自体は小さくなります。必ずしも等価交換が最善手であるとは言えないので、そこは注意が必要です。

不動産としての価値が以前より向上する

これまでは「底地」「借地」という条件付きであった不動産が、条件のない一般的な不動産になるため、以前より価値は上がると言えます。

底地のように権利関係が複雑な不動産は買い手が多くない背景から、平均的な市場価格での売却は困難です。

しかし、等価交換により権利関係が解消されれば、平均的な市場価格での売却が可能となるため、不動産としての価値は向上すると言えるでしょう。

底地と借地権を等価交換するデメリット

底地と借地権を等価交換するデメリットは下記です。

• 所有面積が小さくなる
• 借地人に土地の固定資産税などの支払いが発生する

所有面積が小さくなる

当然ですが、等価交換により所有面積自体は小さくなります。

仮に100㎡の土地があり、地主と借地人で6:4で等価交換する場合は地主は60㎡、借地人は40㎡で土地を分割するため100㎡分の土地を活用することは出来なくなります。

借地人に土地の固定資産税などの支払いが発生する

土地の固定資産税や都市計画税といった税金は、底地の所有者である地主が支払っています。

しかし、借地人が等価交換により完全所有権の土地を所有することになれと、借地人に税金の支払義務が発生します。借地人にとっては地代の支払いの代わりに税金の支払いが発生するため負担が増える可能性もあります。

底地と借地権を等価交換する流れ

底地と借地権を等価交換する実際の流れも紹介します。全体のフローとしては下記のとおりです。それぞれ詳細を説明します。

• 底地と借地権の価格を調べる
• 底地と借地権の交換割合を決定する
• 交換割合に基づき分筆登記を行う
• 所有権移転登記を行う

底地と借地権の価格を調べる

底地の一部と借地権の一部を等価で交換するために、まずはそれぞれの価格を算出する必要があります。

• 底地の価格→更地としての相場価格×（100％－借地権割合）
• 借地権の価格→更地としての相場価格×借地権割合

それぞれの価格は上記の計算で算出可能で、借地権割合は国税庁の財産評価基準書路線価図・評価倍率表にて、地域別に記載されています。

»参考：国税庁「財産評価基準書」

底地と借地権の交換割合を決定する

次に上記で定めたそれぞれの価格をもとに、交換割合を決定します。

この時、交換する価格が等価になるように調整する必要があり、それを超えた場合は交換差金を支払い調整することになります。

なお、下記に示す「固定資産の交換の特例」を活用するために、交換価値は等価になるようにしておきましょう。特例を活用することで、譲渡所得税が発生しません。

交換割合に基づき分筆登記を行う

交換割合が決まれば、土地の分筆を行います。なお分筆登記とは、登記簿上のひとつの土地を複数に分割することです。

分筆の際はトラブル発生を避けるために、土地家屋調査士などに依頼して土地の境界を確定する必要があります。

所有権移転登記を行う

境界の確定、分筆方法が決まったあとは、名義変更をおこなうために所有権移転登記をおこないます。
この時点で等価交換は終了となります。登記を完了することでそれぞれが、完全所有の不動産を保有したことになります。

底地と借地権の交換によくある疑問

最後に底地と借地権の交換によくある疑問を3つ紹介します。

• 発生する税金とは
• 交換差金とは
• 借地権の境界が不明瞭な場合の対応方法とは

発生する税金とは

底地と借地権の等価交換により、主に下記の税金が発生します。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 登録免許税
• 不動産取得税

固定資産税と都市計画税は、土地の所有者にかかる税金です。

登録免許税は不動産の所有権登記の際に発生する税金で、今回の場合だと「所有件移転登記」の際に発生します。

また不動産取得税は土地を新たに取得した際に発生する税金で、借地人が土地を取得することになるため税金の支払いが必要となります。

交換差金とは

借地人か地主のどちらかが等価額より多くの土地を取得しようとする場合、等価交換にはなりません。差額が生じます。

この場合は交換差金を支払うことで問題を解決します。なお、交換差金分は等価交換ではないため、受け取った側はその分において譲渡所得税等との対象となります。

境界が不明瞭な場合の対応方法とは

地主に依頼して、土地家屋調査士に境界杭を設置してもらいましょう。

そして境界線を明らかにした図面を交付してもらうことで、明瞭な状態にしておくことが一般的です。

なお測量費については地主と借地人とで話し合いを行う必要はありますが、折半で対応することが多いでしょう。

まとめ

借地権もしくは底地を買い取るにはまとまった資金が必要となりますが、等価交換であれば多額の資金を用意せず完全所有の不動産を取得できます。

ただ当人同士だけで話を進めるのは、法律が絡む観点からむずかしいことも多く専門家に相談をすべきとも言えるでしょう。

なお弊社でも、複雑な不動産問題に関する相談を承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

状況に合わせて、弁護士や税理士といった各業界のプロと連携して問題解決に取り組める環境を構築しておりますので、まずは相談をご活用ください。

»お問い合わせはこちらから