底地整理とは？底地整理をする5つの方法をわかりやすく解説！

底地整理を検討しているものの、具体的にどのような方法があるのか知らない方も多いでしょう。

底地整理には具体的に4つの方法が存在し、それぞれでメリットとデメリットがあるので自身の状況に合った対処法を行う必要があります。

そこで本記事では、底地整理の概要やその方法について詳しく解説します。

そもそも底地の整理とは

底地の整理とは、地主と借地人の権利関係を解消することです。

底地のままでは権利関係が複雑であり、不動産としての市場価値も低いと評価される傾向があります。そこで底地の権利関係を整理することが注目されています。

整理を行う方法は色々とありますが、基本的には地主と借地人間もしくは第三者を絡めた売買により整理を行うことが一般的です。

具体的な方法についても早速見ていきましょう。

底地の整理方法

底地の整理方法は、主に下記5点です。それぞれの詳細を解説します。

• 底地を借地人に売却する
• 借地権を借地人から買い取る
• 底地と借地権を同時売却する
• 底地と借地権を等価交換する
• 底地のみを第三者に売却する

底地を借地人に売却する

底地を借地人に売却する場合は、借地人に購入の意向があるか問い合わせましょう。

借地上の建物を改築したり増築を行う場合は、地主の了承と一定の料金支払い（承諾料）が求められます。

そこで借地人が底地を購入できると、土地を制約なく使用できるようになりますし、地代の支払いも必要なくなります。

そのため、権利関係の簡略化や土地を自由に利用したいと借地人が考えている場合は、底地の買取について検討してくれるでしょう。

双方のニーズや条件が合致する場合、適正な価格で買取してもらえる可能性があります。

借地権を借地人から買い取る

「土地の所有を継続しつつ、底地関連の問題を解消したい」と考えているのであれば、借地人からの借地権を完全に買取するのも一つの手です。

完全に土地の所有権を取得すれば将来的に土地を手放す際にも、簡単に買手が見つかる可能性があります。

権利を購入する際の目安価格は、通常、更地の価格の5割から6割程度です。もし建物も含めて取得するのであれば、建物の価格も考慮に入れる必要があります。

完全所有権を取得することで土地の資産価値も上がるため、融資を得やすくなるといったメリットもあります。

底地と借地権を同時売却する

借地人への底地買い取り提案の際、もし借地人も権利を売りたい場合、「両者を一緒に売却する」という方法もあります。

底地とその上の権利を、両者合意で一緒に売ることで、通常の土地としての取引が可能です。

底地やその権利を個別に売る場合は、適切な買い手を見つけるのが難しく、価格も低く設定されがちです。

その一方で両者一緒の売却ならば、市場相場に近い価格での取引ができます。

売却後の金額の分配は、権利の比率に沿ったものとなりますが、詳細は両者の協議によります。

底地と借地権を等価交換する

底地の調整には「買取」だけでなく「等価交換」という選択肢も存在します。

地主の持っている土地と、借地人の持つ権利を任意の比率で交換することができます。

等価交換を行うことで土地の大きさは変わるかもしれませんが、双方が現金を出し合わずに所有を切り替えられるのがメリットです。

十分な土地の広さがあるが、借地権を購入するだけの資金がない場合、等価交換として底地を調節できます。

等価交換を行う重要な要素は、交換する比率です。交換の基準となるのは、通常の路線価に基づく借地権の割合を目安にします。

底地のみを第三者に売却する

底地だけを手放すことも、選択肢として考えられます。一般的に土地の買い手は、不動産の購入を専門とする会社や個人の投資家です。

底地を所有しても、借地権を持つ者がそれを放棄しないと土地の活用は制約されます。

しかし、借地人が存在すれば地代は継続して支払われるため、不動産としての一定の価値はあると言えます。

したがって、投資対象として適切な価格設定であれば買い手が見つかる可能性はあるでしょう。

とはいえ、底地だけの売却における価格は一般的に低いです。地代を定期的に得ることができても、その年間の収益はさほど高額なものではなく、投資としてのリターンは低くなりがちなことが背景にあります。

底地が共有名義である場合の整理方法

底地が共有名義である場合における、整理の方法と放置するリスクを解説します。

前提：底地の共有とは

そもそも底地とは、土地の所有権を地主が所有し、借地権を持つ借地人が建物を所有する権利を有しています。

そして底地自体を複数人で共有所有している状態を「底地の共有」と言います。

底地を整理する上で借地人と話し合いを行う必要がありますが、底地が共有名義であればそもそも共有者同士でどのように整理するかの意見を揃える必要があります。

そのため共有名義である場合は、共有者同士で話がまとまらない限り、そもそも借地人との話し合いが行えないといった前提を把握しておかなければいけません。

共有名義である底地の整理方法

共有名義である底地の整理方法としては、主に下記の方法となります。

• 底地を借地人に売却する
• 底地を第三者に売却する
• 底地と借地権を同時売却する
• 底地と借地権を等価交換する
• 底地の共有持分のみを売却する

基本的には記事の冒頭で紹介した整理方法と同じです。

ただ「底地の共有持分のみを売却する」は、共有名義であるからこその整理方法となります。

この整理方法は、自身の持分のみを売却する方法です。底地全体の売却には共有者全員の同意が必要ですが、自身の持分のみなら単独の判断で売却が可能となります。

なお弊社は共有持分の扱いには熟知しており、弁護士や税理士といった各業界の専門家と連携して共有名義に関する問題解決に取り組んでおります。

ご相談は常に承っておりますので、共有持分の扱い・売却について悩みがある場合はお気軽にお問い合わせください。

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共有名義を放置するリスクとは

共有名義のまま放置していると、後々トラブルに巻き込まれるかもしれません。特に、下記3点のようなケースでトラブルがよく発生します。

• 共有者が第三者に持分を売却しトラブルになる
• 相続で共有名義人が増えて権利関係がさらに複雑になる
• 税金や維持管理費の負担割合を巡ったトラブルが起きる

1つ目、2つ目に記載したものは、新しい共有者に変わる、増えることによるトラブル例です。今までとは違う人が共有者に加わり、土地の管理について新たな意見が出ることで話し合いに発展し、折り合いが付かなくなってしまうケースも多くあります。

3つ目については、税金や維持管理費の部分で一部の共有者が負担をせずトラブルになるような事例です。最悪の場合は裁判にまで発展する恐れもあり、たとえ身内であってもこのようなリスクが存在します。

そのため共有名義不動産については、トラブルに発展する前に共有関係を解消しておくことをおすすめします。

共有名義に関するメリットやデメリットについては別の記事で解説していますので、この機会に振り返ってみるのも良いでしょう。

まとめ

底地整理は地主と借地人の権利関係を解消することで、基本的には売買を通して権利関係の解消を図っていきます。

• 底地を借地人に売却する
• 借地権を借地人から買い取る
• 底地と借地権を同時売却する
• 底地と借地権を等価交換する
• 底地のみを第三者に売却する

上記それぞれの方法でメリットとデメリットがあり、特に借地人が絡むものについては大前提、相手も了承してもらう必要があるため必ず実施できる方法ではありません。

そのため、現在の自身の状態や借地人の状態も元に、将来的にどのように土地を活用したいのかを考えて、借地人に対するメリットも考えた上で底地整理を行うことが最適でしょう。