もっと知りたい - 相続による整理と相続税 2024.10.23

再建築不可物件を相続するデメリットとは?活用方法や注意点を解説!

親の実家などを相続する際に、相続する物件が「再建築不可物件」であった場合、どう対処するのが適切でしょうか。

実は再建築不可物件は所有する上でのデメリットが多く、明確な活用方法が定まっていないとのちに後悔する恐れもあります。

この記事では再建築不可物件を相続する上での注意点や活用方法、相続の流れなどをわかりやすく紹介します。

再建築不可物件を相続するデメリットとは

まず初めに、再建築不可物件を相続するデメリットを確認しておきましょう。再建築不可物件を所有する上で発生するデメリットは主に下記の3点です。

建て替えができない

再建築不可物件は、原則建て替えができません。

理由としては、建築基準法を満たしていないためです。下記に示す通り、建築基準法第四十三条において、建物は4m以上の幅を持つ道路に対して2m以上接している必要があります。これを接道義務と呼びます。

(敷地等と道路との関係)

第四十三条 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201#Mp-At_43

上記を満たさない建物を「再建築不可物件」と呼び、接道義務を果たさない限り建て替えは実施できません。

そのため相続した建物の老朽化が激しくても、建て替えによりリニューアルすることが不可能となります。

増改築や主要構造部の修繕も同様で、部分的な増改築、主要構造部の修繕に留まってしまうでしょう。

売却額は相場より低い

再建築不可物件は上述のとおり建て替えができない、などのデメリットを抱えているため、不動産としての価値も相場より低くなります。

そのため相続した物件を売却しようとしても、そもそも買い手が見つからないといったケースは往々にしてあるでしょう。

また売却できたとしても、想定以上に安い金額になってしまう恐れがあります。売却を考えている場合は、この点について事前に把握しておく必要があります。

固定資産税などの負担が発生する

新たな不動産を所有することになりますので、固定資産税といった税金の負担が発生します。

また税金以外にも、建物の諸々の維持費もかかるため、金銭的負担が発生することは事実でしょう。

そもそも再建築不可物件が建築基準法を満たしていないにも関わらず存在しているのは、建築基準法が制定される前に建設された建物であるためです。

建築基準法は1950年に制定されたため、再建築不可物件は総じて老朽化が進んでいる傾向にあると考えられます。そのため修繕費などが発生しやすい建物と言えるでしょう。

再建築不可物件を相続する際の活用方法

ここからは、再建築不可物件を相続した際にどのように活用するか紹介します。

居住地として活用する

1つ目は、単純に居住地として活用する方法です。居住にあたり特段不便を感じない状態なら、そのまま利用する形が良いでしょう。

ただし再建築不可物件は老朽化が進んでいるケースが多く、特に耐震性が弱い建物も多いはずです。

主に老朽化の観点で、対応すべきことがないかは確認することをおすすめします。

リフォームして活用する

2つ目は、リフォームして活用する方法です。

リフォームにより建物としての価値を高めることで、居住用もしくは賃貸物件として活用することも可能になるでしょう。

ただし冒頭でもお伝えしたように、再建築不可物件では大規模な増改築や主要構造部の修繕は行えません。具体的に、下記の条件下であればリフォームは可能です。

  • 10㎡以内の増築、改築、移転
  • 主要構造部1/2未満の修繕

上記を満たさない改修工事は「建築確認申請」が必要で、再建築不可物件である場合はこの申請が通りません。つまり、改修工事ができないわけです。

なお上記の条件を満たしていても、建物がある地域が「防火・準防火地域」に指定されている場合は全てにおいて「建築確認申請」が必要です。そのため防火・準防火地域では実質的に改修工事はできません。この点については把握しておきましょう。

再建築不可物件のまま売却する

3つ目は、再建築不可物件のまま売却する方法です。

再建築不可物件という特性上、相場よりも低い金額での売却となることが予想されますが、売却して現金化することも1つの手段です。

また売却の際は、一般的な不動産業者ではなく再建築不可物件のような特殊物件の取り扱いに慣れている業者に依頼することをおすすめします。

なお弊社も、再建築不可物件の取り扱いに注力しております。

法律面など複雑な部分がある不動産ですが、弊社では弁護士など各業界の専門家と連携して最適なご提案をしておりますので、再建築不可物件の取り扱いについてお困りの点がありましたら、まずはお気軽にご連絡ください。

»お問い合わせはこちら

再建築を可能にして売却する

再建築不可物件では、セットバックなどの方法で再建築可能な状態にすることができることがあります。

そもそも再建築不可物件は、接道義務を果たしていないことが問題なので、接道義務を果たすことができれば再建築は可能となり、不動産としての価値も上がります。

そのため、まずはなぜ再建築不可物件に該当しているかを把握して、その問題について解決できるかを検討してみましょう。

再建築が可能となれば建て替え等ができますので、売却額も必然と上がります。

補足:相続放棄も可能

相続放棄を選択して、そもそも相続しないという手段もあります。

ただし「相続放棄」において、特定の相続物だけ放棄することはできません。ですので相続放棄を選択すると、再建築不可物件以外の全ての遺産を放棄することに繋がりますので注意が必要です。

一方で、相続対象の遺産が再建築不可物件しかなく、再建築不可物件についても活用方法がなさそうであれば相続放棄を選んでも良いでしょう。

不動産を相続すれば、税金の支払いや建物の維持管理など負担が増えることは確かであるためです。

再建築不可物件を相続する実際の流れ

ここからは、再建築不可物件を相続する際の流れについて紹介します。実際の流れについて、確認しておきましょう。

財産と相続人を確定する

まず相続の際は、相続する遺産と相続対象人を確定させます。

後に漏れがあることが発覚すると最初からやり直しとなるため、書類等で綿密に調べる必要があります。

なお相続財産については、固定資産税通知書など各種書類で調べることが一般的です。また相続対象人については、法定相続人の考え方を基盤にして、被相続人の戸籍謄本などで該当する人物を挙げていきます。

遺言書を確認する

遺言書がある場合、その内容が優先されますので遺言書の有無を確認します。

具体的に、遺言書に誰がどれくらいの財産を引き継ぐか等の記載があれば、その内容に従い遺産分割を実施します。

特段、遺言書に記載がなければ、法定相続人の考えを基に遺産相続を実施する形です。

遺産分割協議を実施する

基本的には遺言書の内容や、法定相続人の考えを基にした分割で遺産内容を確定します。

しかし遺産分割協議を行い、その内容で全員が同意しているかどうかを確定する必要があります。後にトラブルにならないようにするためです。

相続税の申告と相続登記をおこなう

遺産分割協議を行い全員の同意が得られたら、その内容で相続が実施されます。

そしてその内容にあわせて、相続税の申告と、不動産を相続する人は相続登記を行います。

なお相続税の申告については、相続が開始されてから10ヶ月以内に行う必要があります。期限が設けられていますので、遅れないよう注意が必要です。

再建築不可物件を相続する際に発生する税金

それでは最後に、再建築不可物件を相続する際に発生する税金について確認しておきましょう。相続税を代表に、下記3つの税金が発生します。

相続税

1つ目は相続税です。

相続税は、相続財産の評価額に基づき、10%〜55%の税率が課されます。下記を参考にしてください。

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10%
1,000万円超から3,000万円以下15%50万円
3,000万円超から5,000万円以下20%200万円
5,000万円超から1億円以下30%700万円
1億円超から2億円以下40%1,700万円
2億円超から3億円以下45%2,700万円
3億円超から6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円
参考:国税庁「No.4155 相続税の税率

なお相続税には基礎控除額があり、基礎控除額を超えた場合に発生します。なお基礎控除額は下記の計算式で求めます。

  • 基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

登録免許税

2つ目は登録免許税です。

登録免許税とは、登記する際に発生する税金であり、下記の計算式で算出されます。

  • 登録免許税=固定資産税評価額×0.4%

固定資産税・都市計画税

3つ目は固定資産税および都市計画税です。

これらは毎年かかる税金で、都市計画税については地域によってその有無が異なります。

相続後に毎年一定の税金を負担する必要があるため、この点がネックに感じる方も多いでしょう。なおそれぞれ、下記で算出可能です。

  • 固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
  • 都市計画税=固定資産税評価額×税率0.3%

まとめ

再度、再建築不可物件を相続により所有するデメリットをまとめます。

  • 建て替えができない
  • 売却額は相場より低い
  • 固定資産税などの負担が発生する

上記のようなデメリットがあり、扱いづらい不動産であることは確かです。しかし再建築可能にする方法もありますので、まずはなぜ再建築不可であるかを把握して、改善が可能かどうかを検討してみましょう。

それにあわせて、どのように活用するか決めることをおすすめします。

なお弊社は、再建築不可物件のような一般的な不動産とは違う、扱いが困難な不動産の取り扱いを熟知しております。

弁護士や税理士など各業界の専門家と連携して、依頼者様にとって最適なご提案をしておりますので、お困りの点がある場合はまずはお気軽にご連絡ください。

»お問い合わせはこちら