共有名義不動産の相続税の考え方｜計算方法や流れをわかりやすく解説

親や配偶者が亡くなり、不動産を相続する際は色々と分からない点は多いですよね。

またその不動産が共有名義である、もしくは相続人が複数存在し共有状態で相続する場合はどのようにして相続税を算出すべきか曖昧になっている方も多いかと思います。

この記事では共有不動産を相続した場合における、相続税の全体像および詳細をすべて解説します。ぜひ参考にしてください。

共有名義不動産における相続税の考え方

共有名義不動産に関する相続税は、相続する「持分」に応じて変動します。

なお共有持分に関する相続は下記2つのパターンに分かれます。まずは自身がどちらのパターンに該当する相続なのか確認しておきましょう。

• 共有名義の片方分を相続する時
• 相続によって共有名義になる時

共有名義の片方分を相続する時

共有名義の片方分を相続するとは、すでに共有名義の状態である2人で不動産を共有所有していた際に、1人が亡くなり相続が発生するケースです。

たとえば夫婦であるAさんとBさんが持分を1/2ずつ保有していたとします。そしてAさんが亡くなり、相続対象は配偶者であるBさんと子供のCさんだとしましょう。その場合、不動産（共有持分）に関する相続は下記のようになります。

• Aさん：1/2
• Bさん：1/2

↓

• Bさん：3/4（1/2+1/4）
• Cさん：1/4

つまりBさんとCさんは、1/4ずつの共有持分を相続することになります。そのため相続税を考える際は不動産評価額の1/4ずつが相続分であると考え、計算が行われます。

＊上記例は法定相続分に基づき記載しています。遺産分割協議や遺言書の有無によっては、相続分が変わる可能性はあります。

相続によって共有名義になる時

相続によって共有名義になるときとは、単独名義で不動産を所有していた方が亡くなり、複数人で相続する際に共有名義になるケースです。

たとえば親Aさん（配偶者は既にいない）が亡くなり、子供BさんとCさんの2人で相続する場合、不動産（共有持分）に関する相続は下記のようになります。

• Aさん：1

↓

• Bさん：1/2
• Cさん：1/2

つまりBさんとCさんは、1/2ずつの共有持分を相続することになります。そのため相続税を考える際は不動産評価額の1/2ずつが相続分であると考え、計算が行われます。

相続税は「相続した分」に応じて決まりますので、紹介した例のように相続パターンによって相続税の総額は大きく異なってきます。不動産単体の評価額が高額でも、相続する持分量が少なければ不動産に関連する相続税は低くなることをまずは把握しておきましょう。

相続する共有不動産の評価金額の算出概要

ここからは、不動産の評価金額の算出概要を建物と土地に分けて紹介します。

そもそもですが、相続税は「評価額」を元に決定されるため、どのようにして評価額を定めるか把握しておく必要があります。

• 建物の相続税評価額
• 土地の相続税評価額

建物の相続税評価額

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額です。

なお固定資産税評価額は、市区町村などから通知される固定資産税の「納税通知書」に記載されている課税明細書や、固定資産税評価証明書で確認することが可能となります。

土地の相続税評価額

土地の相続税評価額は、「路線価方式」か「倍率方式」のどちらかの方法で定められます。

路線価方式とは、1㎡あたりの路線価に土地の面積を掛けて評価額を算出する方法です。

なお土地の形状や立地環境を考慮して、路線価に一定の補正率をかけて調整も行います。

次に倍率方式ですが、こちらは主に路線価が設定されていない地域で使用する計算方法です。

その宅地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた評価倍率表に基づいた倍率を掛けて評価額を算出します。

なお国税庁が毎年の路線価および評価倍率表のデータを更新しているため、相続対象不動産の該当データを見ておくのも良いでしょう。

»参考：国税庁「財産評価基準書」

共有名義不動産の相続税の計算方法

では実際に、相続税の計算方法についても紹介します。

• 課税遺産総額を調べる
• 法定相続分に基づき分ける
• 法定相続分に基づき相続税を算出する
• 実際の遺産相続割合に基づき算出する

1.課税遺産総額を調べる

まずは先ほど紹介した相続税評価額に基づき、相続不動産の評価額を算出します。

そこから基礎控除を引くことで課税遺産総額が求まります。

• 課税遺産総額＝不動産表額ー基礎控除

相続人の人数	基礎控除額
1人	3,600万円
2人	4,200万円
3人	4,800万円
4人	5,400万円
5人	6,000万円

たとえば夫が亡くなり、妻と子供2人の合計3人が相続するとします。この場合の基礎控除は相続人が2人のため4,800万円です。

では不動産の評価額を5,000万としましょう。すると課税遺産総額は、5,000万ー4,800万＝200万となる形です。

2.法定相続分に基づき分ける

課税遺産総額が求まれば、法定相続分に基づきそれぞれの相続分を定めます。なお先ほどの例をそのまま使い説明します。

• 課税遺産総額：200万

相続人	法定相続分	課税対象額
妻	1/2	100万
子供A	1/4	50万
子供B	1/4	50万

上記の例のように、それぞれの課税対象額を定めます。

3.法定相続分に基づき相続税を算出する

課税対象額が定まれば、税率をかけて相続税を算出します。

課税対象額	相続税率	控除額
1,000万円以下	10%	なし
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

例の場合だと、下記のようになります。

相続人	法定相続分	課税対象額	税率	相続税
妻	1/2	100万	10％	10万
子供A	1/4	50万	10％	5万
子供B	1/4	50万	10％	5万

つまり相続税の総額は、例の場合だと20万になります。

4.実際の遺産相続割合に基づき算出する

法定相続分通りに持分を分けるなら、各相続人の相続税は上記記載の通りです。

しかし持分のわけ方を法定相続分とは違う方法にするなら、各相続人の相続税も変わります。

相続人	実際の取得割合	相続税
妻	80％	16万
子供A	10％	2万
子供B	10％	2万

上記例のような分け方をする場合は、相続税も実際の取得割合に応じて変わる仕様です。

以上の流れで、各相続人の相続税が求まります。

共有不動産を相続する際の減税や特例について

ここからは共有不動産を相続する際に、減税される例や特例について5つ紹介します。知っておくと役立つ知識です。

• 配偶者の税額の軽減
• 未成年者の税額控除
• 障害者の税額控除
• 小規模宅地の特例

配偶者の税額の軽減

配偶者が相続する場合の相続税軽減についてです。

つまり1億6,000万円までは、非課税となる制度です。

未成年者の税額控除

相続対象者が未成年である場合は、年齢に合わせて一定の金額が控除される制度です。

たとえば相続時点で10歳5ヶ月の未成年の方がいた場合、成年である18歳までは7年と7ヶ月であり、1年未満の期間は切り上げのため8年間で計算を行います。

1年につき10万円控除のため、例の場合だと8年×10万円＝80万円が控除金額です。

障害者の税額控除

相続対象者が障害者である場合も、一定の金額が控除されます。

たとえば相続対象者が障害者であり、年齢が75歳と5ヶ月であった場合、85歳までは9年と7ヶ月です。1年未満の期間は切り上げのため10年間で計算を行います。

1年につき10万円控除のため、例の場合だと10年×10万円＝100万円が控除金額です。なお特別障害者である場合は1年につき20万円のため、200万円が控除金額となります。

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例とは、一定の要件を満たす人が相続する際に50％もしくは80％の減税が行われる制度です。

該当する宅地は下記の4つです。

• 特定事業用宅地等
• 特定同族会社事業用宅地等
• 特定居住用宅地等
• 貸付事業用宅地等

相続税支払いまでの流れ

ここからは、相続税支払いまでの流れを下記5つに分けて紹介します。

• 被相続人の死亡届の提出
• 財産・相続人の調査を行う
• 準確定申告を行う
• 遺産分割協議を行う
• 相続税の計算・納付

被相続人の死亡届の提出

まずは被相続人が亡くなったら、最初に市区町村役場へ死亡届を提出します。

その後14日以内に年金保険の手続きを行います。

＊厚生年金・共済年金は10日以内。

財産・相続人の調査を行う

次に被相続人の財産および、相続人の調査を行います。相続人の調査については法定相続人の順位およびそれに該当する方を見ていく形です。

準確定申告を行う

準確定申告とは、被相続人に対する確定申告のことです。

亡くなった日から4ヶ月以内に行う必要があり、被相続人が亡くなった日までの所得税の申告を行います。

遺産分割協議を行う

ここから遺産分割協議です。

特に共有持分の相続となれば、不動産を単独名義にするため配偶者がすべて持分を受け取り金融資産はそれ以外の人が取得するなど、相続人同士が納得できる遺産分割の方法について話し合いを行います。

相続税の計算・納付

記事冒頭でお伝えした形で、相続税の計算を行います。

そして相続税の計算が終われば、相続税の納付手続きを税務署で行います。

なお申告期限は、被相続人が死亡した日から10ヶ月以内です。

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に行うことになっています。

例えば、1月6日に死亡した場合にはその年の11月6日が申告期限になります。

»参考：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」

補足：相続税の申告期限が過ぎた場合のペナルティとは

申告期限が過ぎてしまった場合は、主に下記3つのペナルティ（税金）が発生します。

• 延滞税
• 重加算税
• 無申告加算税

​特に延滞税では、2ヶ月以内に申告した場合と2ヶ月以降に申告した場合で税金が変動するため、気付いた時点で早く対処することが何より大切です。

まとめ

共有名義の不動産を相続する場合、まずはどのように相続するかを決めることが重要です。

共有名義で相続する場合と、遺産分割協議や遺言書の存在によって単独名義で相続する場合とでは相続税の計算が大きく異なってくるためです。

また相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月以内です。早めに手続きを行い、納付期限に遅れることがないように注意しましょう。