はじめて － よくあるトラブル 2024.05.22
空き家の問題点とは？知らないとまずい注意点を紹介！放置すると法的リスクも
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昨今、少子高齢化や人口の減少によって空き家が社会問題化しています。決して他人事ではなく、空き家を所有している方にも悪影響が及ぶ問題です。
例えば、空き家が倒壊してしまい所有者が損害賠償請求をされる事例もあります。
この記事では、空き家の社会問題や所有者が注意するべき空き家の問題点と、その対処法について解説します。
社会的な空き家問題の現状
社会問題化している空き家問題の代表的な事例は、以下の通りです。
倒壊の恐れがある
放置されている空き家は老朽化が加速し、倒壊の恐れがあります。人の出入りがない空き家は、通常の家屋と比べて老朽化が早い傾向にあります。
というのも、人が住まなくなることで定期的に換気や清掃を行わなくなるからです。例えば、換気をしないと湿気が溜まりカビが繁殖するので、老朽化が著しく加速します。
空き家は「人の出入りがない」という点から、老朽化が早く倒壊の恐れが高くなります。
害虫・害獣が繁殖する
放置された空き家は衛生管理も行われていないので、害虫や害獣が住みやすい環境になってしまいます。前述した通り、湿気が溜まると家屋の老朽化に繋がりますが、害虫や害獣にとって著しく住みやすい環境にもなります。
さらに、繁殖した害虫や害獣が餌を求めて近隣の家屋に侵入し、近隣住民に被害が及ぶケースも多いです。
自治体の財源減少に繋がる
放置された空き家が増えれば地域の住民が少なくなり、最終的に自治体の財源を減少させてしまいます。というのも、自治体にとって固定資産税が重要な財源だからです。
下記画像の「全市町村」の項目でもわかる通り、固定資産税は自治体の財源の約4割を占める重要な税金です。
出典：総務省「固定資産税」
税収が減ってしまうと公共サービスを充実させられず住民の生活水準が下がるため、更なる人口減少に繋がってしまいます。
犯罪行為に空き家が巻き込まれる
放置された空き家は、犯罪行為のターゲットや現場として悪用される可能性があります。なぜなら、放置された空き家は人の出入りがないため人の目に付きにくいからです。
巻き込まれる可能性がある犯罪行為には、不法投棄・暴行および監禁・放火・不法占拠が代表的です。
例えば、2020年4月に佐賀県佐賀市で空き家を不法占拠した事件がありました。
»参考：佐賀テレビ「「人が住んでいる形跡が」勝手に空き家に住み逮捕【佐賀県佐賀市】」
空き家は人の目に付きにくいことから犯罪現場として利用、または犯罪に巻き込まれやすく社会問題となっています。
地域の不動産価格に悪影響を及ぼす
放置された空き家が増えると様々な空き家問題が発生する恐れがあるため、地域の不動産価格が下がってしまいます。
例えば、近隣に放置されている空き家があり、大きく景観を損ねていたり倒壊の恐れがある場合は、環境的瑕疵として売却時に売主は買主に告知する義務があります。他にも放置された空き家が引き起こす問題によって、不動産価格が下がるケースは多いです。
そして、地域に空き家が多くなれば不動産価格の下落が増え、地域全体の不動産価格も下がってしまいます。
放置された空き家は近隣の景観を損なってしまう
放置された空き家は適切に管理が行われておらず、近隣の景観を損ねてしまいます。代表的な例は以下の通りです。
- 落書き
- 著しい老朽化
- 処理されていない草木
- 不法投棄による悪臭や腐敗
地域の景観を損なうと、不動産価格の下落や住民の減少にも繋がります。「景観を損なう」というのは表面上は大きな問題とは思えませんが、多くの空き家が社会問題化する要因となっています。
空き家の所有者が注意すべき問題点とは
空き家の社会問題は、決して他人事ではなく所有者にも影響を及ぼします。ここでは、空き家の所有者が巻き込まれないように、注意するべき空き家の問題点について解説します。
特定空き家に指定される
空き家を放置し続け「特定空き家」に指定されると、経済的な負担が増えてしまいます。というのも、特定空き家に指定されると固定資産税は最大で6倍、都市計画税は3倍になるからです。
住宅用地の特例は、以下のように定められております。
出典：仙台市「勧告がなされた特定空家等の敷地の固定資産税・都市計画税について」
特定空き家になることで住宅用地の特例の対象から除かれる仕組みで、固定資産税と都市計画税が上がってしまいます。
急速に売却価格が下がる
空き家は人が住んでいる家屋と違い老朽化が早いため、それに伴い売却価格も急速に下がります。特に耐用年数を過ぎている場合は、売却をするのが著しく困難です。
木造建築の場合は耐用年数である22年を過ぎると、売却価格がゼロに等しくなると言われており、空き家は老朽化が早いのでもっと急速に売却価格が下がります。
行政代執行される恐れがある
特定空き家に指定されると行政から勧告や指導を受けることとなり、それに従わない場合は行政代執行が行われます。
空き家が強制的に解体されるだけではなく、その解体費用を空き家の所有者は負担しなければいけません。それに加えて、そもそも命令違反をしているため50万円以下の過料に処されます。
また、空き家の解体費用は税金の滞納をした人に対して認められている「強制執行」を同様に使えますので、自己破産したとしても支払いを避けることはできません。
しかし、空き家を放置するのではなく適切に管理していれば、特定空き家に指定されることはないので安心してください。特定空き家に指定される要件は、下記のPDFで確認できます。
»参考：古賀市「特定空家等の認定と法的措置について（ガイドラインより）」
損害賠償請求をされる恐れがある
空き家を放置していると、最悪のケースで損害賠償請求をされる恐れがあります。民法第七百十七条では、以下のように定められています。
他人の身体、自由若しくは名誉を侵害した場合又は他人の財産権を侵害した場合のいずれであるかを問わず、前条の規定により損害賠償の責任を負う者は、財産以外の損害に対しても、その賠償をしなければならない。
例えば、空き家の老朽化で倒壊して近隣住民が被害を受け、損害賠償請求される事例があります。他にも害虫や害獣などの被害事例もあり、日本住宅総合センターでは損害賠償請求額の試算が公開されているので、参照してみてください。
»参考：日本住宅センター「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」
空き家問題の解決のために所有者ができること
空き家問題解決のために、所有者ができることについて解説します。
リフォームして貸し出す
空き家をリフォームして貸し出すことで、放置された空き家の代表的な問題である「老朽化」の解決に貢献できます。
所有者にも管理費や固定資産税などを賃料で賄うことができ、衛星面の管理の手間が省けるといったメリットがあります。
空き家のリフォームは家屋を建て直すよりも費用を抑えられるため、最も一般的な活用方法と言えるでしょう。
新しく住宅を建てて貸し出す
リフォームできないくらい老朽化が進んでいる場合、住宅を建て直してから貸し出す方法があります。新築にしてから貸し出すことで「新築」として入居者を募ることができ、賃料も引き上げられるのがメリットです。
しかし、当然ながらリフォームよりもコストがかかるため、ある程度の金銭的な余裕がないとできません。また、大きなお金を動かすことになるので、収支計画を慎重に検討しましょう。
更地にして別途活用する
リフォームや建て替えをすることができない場合は、一度更地にしてから活用するのも一つの手です。月極駐車場やコインパーキング、シェアポートなどは、費用を抑えて自分の手間がかからない代表的な活用方法です。
また、更地にすることで固定資産税や都市計画税が上がってしまいますが、管理の手間がなくなるというメリットもあります。
所有者が空き家問題を手っ取り早く回避する方法
所有者が空き家問題を手っ取り早く回避したいのであれば、「手放す」のが最も有効です。というのも、空き家は管理の手間と費用がかかるため、最終的に放置されることが多いからです。
その結果、空き家は社会問題となってしまいました。そのため、損害賠償請求などの所有者が負うリスクや社会問題を避けるためには、手放すのが最も良い選択と言えるでしょう。
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まとめ
空き家の社会問題の根本的な原因は、少子高齢化に伴う人口減少です。人口減少により放置される空き家が全国的に増えたことで、社会的に問題視されるようになりました。
空き家問題には所有者も気を付ける必要があり、管理を怠ると損害賠償請求や行政代執行される恐れがあります。
もし、空き家を手放したくても売れない場合は、ぜひ一度弊社にお任せください。弊社は処分が難しいとされる「難処分物件」も注力して取り扱っております。
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