はじめて － よくあるトラブル 2024.03.25
共有名義で後悔する場面とは？後悔している人向けの対処法も紹介
夫婦間や親子間などで利用される共有名義ですが、「共有名義にして後悔した」という声を聞いたことがある方は多いでしょう。
では一体、どんな点で後悔が生まれてしまうのでしょうか。この記事では、共有名義にすることで起きてしまう後悔やトラブル例を紹介します。
そもそもの共有名義のメリットデメリットについても紹介しますので、共有名義にするかどうか、また解消を考えたい方はぜひ参考にしてください。
共有名義で後悔する場面とは
そもそも共有名義によって後悔が生まれる多くのケースは主に下記3つの場面です。
不動産の扱い方で管理方法で意見が合わない
共有名義によりトラブルが発生するのは、主に不動産の扱い方とは管理部分です。そもそも不動産の扱い方とは、以下3つに分類されます。
- 保存行為→部屋の修繕など
- 管理行為→部屋を貸したりする
- 変更行為→物件を売却するなど
上記それぞれの行為を実行するには共有者の同意が必要であり、その基準は下記で設定されています。
- 保存行為→誰でも可能
- 管理行為→過半数の同意が必要
- 変更行為→すべての同意が必要
上記のとおりで、保存行為に関しては共有者の同意は必要ありません。しかし管理行為と変更行為は一定割合の同意が必要です。
たとえば部屋を貸し出したい場合、自身が1/3しか共有持分を保有していなければ残りの共有者に同意してもらう必要があります。変更行為である不動産売却だと全員の同意が必要です。
この際に意見が合わず、不動産を思うように活用できない時に後悔を感じる方が一定数います。場合によっては訴訟に発展するケースもあるため、管理方法で意見が合わない場合は精神面的にも大変な状況になりがちです。
固定資産税の負担でもめる
不動産を所有している場合、固定資産税を支払う必要があります。そして共有名義の場合だと、持分割合に応じて負担する必要があります。たとえ、該当の物件に居住していなくてもです。
なお固定資産税は代表者に納付に関する通知が届き、まずは代理で全額支払うことが一般的です。その後に共有者から徴収するような流れですが、この際に払ってもらえない場合にトラブルが発生しがちとなります。
よくあるケースは、物件に居住しておらず、実質何も所有していない状態に近いのに払うのはどうなのかといった点でもめることです。
ある一人が物件を単独所有している状態であれば共有者は家賃の請求も可能になるため、金銭面でトラブルになり共有状態にしたことを後悔する人が多いと言えるでしょう。
なお固定資産税の算出方法について、参考までに以下にまとめておきます。
土地
- 固定資産税額(※1) ＝ 課税標準額(※2) × 税率1.4％
家屋
- 固定資産税額 ＝ 課税台帳に登録されている価格× 税率1.4％
持分割合の設定を間違えた
持分割合の設定を間違えたことにより、後悔が発生するケースもあります。
そもそも持分割合は、不動産を購入する際の出資額に合わせて設定します。
5,000万の不動産を購入する場合
- 夫：3,000万出資
- 妻：2,000万出資
↓
- 夫：3/5
- 妻：2/5
上記のように、出資額に合わせることが決められております。ただ上記のケースで「夫：4/5 妻：1/5」に設定した場合、妻から夫に1/5分「贈与された」とみなされます。
つまり金額になおすと1,000万の贈与が行われたとみなされ、贈与税が発生します。
単なる数字設定のようにも見えますが、後々に贈与税が発生することが発覚し、後悔するケースもあります。
なお贈与税の算出方法について、参考までに以下にまとめておきます。
| 基礎控除後の課税価格 | 200万円以下 | 300万円以下 | 400万円以下 | 600万円以下 | 1,000万円以下 | 1,500万円以下 | 3,000万円以下 | 3,000万円超 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 税率 | 10% | 15% | 20% | 30% | 40% | 45% | 50% | 55% |
| 控除額 | - | 10万円 | 25万円 | 65万円 | 125万円 | 175万円 | 250万円 | 400万円 |
そもそも共有名義のメリット・デメリットとは
ここからは、共有名義にするメリットとデメリットを、改めて確認しておきましょう。
共有名義のメリット
主なメリットは以下の3点です。
住宅ローン控除を共有者分適用できる
共有名義にする主なメリットは、住宅ローン控除を共有者分適用できることでしょう。
住宅ローン控除とは、年末時点でのローン残高0.7%分が所得税や住民税から控除される制度です。
そして共有名義であれば、それぞれの住宅ローンから控除が行われますので、1人でローンを組むよりも節税につながるケースがあります。
もちろん共有者がローンを組む必要があるためメリットデメリットはありますが、メリットの1つと言えるでしょう。
高額な住宅ローンを組める
1人では組めないローンでも、夫婦や親子など複数人でローンを組むことにより手が出せない不動産でも所有することが可能です。
現実的に、ローン審査が通らない場合はあるでしょう。その際に共有名義にすることで結果的に不動産を所有することができるため、こういった観点も共有名義のメリットと言えます。
遺産分割を公平に行える
法定相続分にそろえ、共有名義で遺産相続することでトラブルが起きにくい状況となります。
客観的に公平であるため、相続人同士も納得感を持って相続できる点が共有名義のメリットと捉えられています。
共有名義のデメリット
主なデメリットは以下の3点です。こちらはよく確認しておく必要があります。
自由に不動産を管理・売却できない
冒頭でも説明しましたが、共有名義の不動産は賃貸や売却などは共有者の一定割合の同意が必要となります。
そのため自身が不動産を売却したいと思っても、共有者が反対すれば基本的には売却はできません。
そういった管理面で話がまとまらない場合、共有状態は大きな足枷となるでしょう。
使用していなくても費用負担が必要
仮に該当不動産に住んでいなくても、固定資産税といった費用を負担する必要があります。
この辺りは共有者間での話し合いが必要となりますが、金銭面でもあるため中々話がまとまらず、険悪な雰囲気になることも想定できるでしょう。
子供や孫にトラブルの種を残してしまう
共有名義の不動産が相続の際に複数人に相続されると、共有者がピラミッド式にどんどんと増え、気づけば顔も知らない人と共有状態となっているケースもあります。
その場合、そもそも話し合いをするのも難しいケースもあり、共有名義不動産を残された子供や孫は、トラブルに巻き込まれる可能性を抱えます。
そのため共有状態を解消しておきたいと考える方も、増えてきております。
共有名義で後悔している人の対処法
共有名義により後悔している場合は、下記3つどれかの方法で対策することをおすすめします。
管理方法について話し合う
まずは共有不動産をどのように扱うか、管理するかを深く話し合うことをおすすめします。
たとえば賃貸物件として活用したいのか、共有者の一部の方のみが居住する代わりに家賃を払うのかなどです。
このような部分を正式に決めておくことで、後にトラブルが起きにくくなりますし、共有者同士でわだかまりもなくなるでしょう。
なお、不動産売却も1つの手段です。
共有解消について話し合う
共有名義によるトラブルは、当然ですが共有状態であるために発生します。そのため共有状態の解消に向けて話し合いを行うのも1つの手段です。
なお、共有状態の解消方法は、一般的に下記の方法があります。
- 不動産全体の売却
- 共有者で持分の売買
- 第三者に持分を売却
- 共有者間で持分を贈与
- 共有者間で持分を放棄
- 共有物分割請求の実施
なおどのように解消するかは、共有者で話し合いをしっかりと行うことをおすすめします。
自身の持分のみを売却する
共有状態を簡単に、かつ早く解消したいなら自身の持分売却も視野に入れてみましょう。
共有不動産を売却するには共有者の同意が必要ですが、自身の持分のみの売却なら、誰の同意も必要ありません。自身の意思決定のみで実行が可能です。
共有者と話が進まない状態であったり、そもそも話し合いがむずかしく、でも共有関係から抜けたいと考えている方には最適な方法と言えるでしょう。
ただ不動産自体の売却ではないため、共有持分の取り扱いに精通している専門業者への依頼が一般的となります。
なお弊社は共有持分の買取に注力しており、弁護士や税理士とも連携してご依頼主様が最適な状態になれる体制を整えております。
不動産の簡易査定やご相談は常に承っておりますので、ぜひお気軽にご連絡ください。
まとめ
共有名義により後悔が生まれるのは、主に下記3つの場面です。
- 管理方法で意見が合わない
- 固定資産税の負担でもめる
- 持分割合の設定を間違えた
今はまだトラブルに発展しない場合でも、今後発生する可能性は大いにあります。
そのため共有名義不動産の扱い方や、共有解消なども視野に入れ、早めに動いておくことをおすすめします。
また持分売却について検討したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。ベストな対処方法や持分売却の相場をお伝えすることができます。
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