土地と建物の持分割合が違うとまずい？住宅ローン控除の観点でも解説

不動産を共有で所有する際、持分割合を設定しますが土地と建物の持分割合が違うのはまずいのでしょうか。

土地と建物の持分割合が違うことで生じるデメリットや、揃える方法について紹介します。

実は住宅ローン控除などにも関わる大切な部分ですので、しっかりと把握しておくことをおすすめします。

土地と建物の持分割合が違うとまずい？

結論として、大きな問題はありません。

ただ状況によっては持分割合は揃っていた方がいいケースもあり、詳細をお伝えします。

持分割合が違っていても問題はない

繰り返しですが、揃っていなくても問題はありません。

そもそも土地と建物は、登記簿上では別の資産として認識されています。そのためそれぞれに持分割合を設定することが可能で、必ず割合を揃える必要はないのです。

たとえば建物は1：1で、土地は2：1といった割合設定でもOKとなります。

持分売却や相続を考えると揃えた方が良い

自身の持分のみを売却することを考えると、持分比率は揃っていた方が良いでしょう。

たとえば建物については1/2保有しており、土地は1/3保有しているといった場合、買い手側からすると持分割合が揃っておらず、購入後の管理や運用が複雑かもしれないと懸念される可能性があります。

また相続時も、相続人が複数いる場合は資産の分割が複雑になりトラブルの火種になる可能性が考えられます。

自身が保有する分には大きな問題はないかもしれませんが、持分が揃っていないと売買や相続時にトラブルにつながるかもしれません。

住宅ローン控除の観点ではどうなる？

年間で最大35万円の控除を受けられる住宅ローン控除ですが、土地と建物の持分が揃っていないとどうなるのでしょうか。

そもそも前提として、住宅ローン控除とは、住宅に対する住宅ローンを対象に「年末時点での借入残高×0.7%」が確定申告によって控除される仕組みです。正式には、住宅借入金特別控除と言います。

大切なのは「住宅に対する住宅ローンを対象」という点で、たとえば「土地代はローン、住宅代は現金」といった場合はそもそも控除の対象外です。

国税庁も住宅借入金等特別控除の適用について言及していますので、ぜひ参考にしてください。

»参考：国税庁「敷地の持分と家屋の持分が異なる場合」

購入時に土地と建物の共有持分を揃える方法

ここからは、購入時に土地と建物の共有持分を揃える方法を2つ紹介します。

• 持分の割合を出資額に比例させる
• 贈与税を支払い、持分割合を揃える

持分の割合を出資額に比例させる

不動産を購入する際に、2人で購入するなら半額ずつを負担するといった形で、出資額をそろえて持分割合を揃える方法が一般的です。

なお1：2の比率にわけて出資し、土地と建物の持分割合をそれぞれ1：2にしても良いでしょう。

あくまで土地と建物の持分割合を揃えることが目的なので、必ずしも均等に分ける必要性はここではありません。

贈与税を支払い持分割合を揃える

購入後の管理も見越して持分割合は均等に半分ずつにしておきたい、しかし購入金額の半額を負担する余裕がないという場合は、贈与してもらい持分割合を揃える方法もあります。

たとえば親と子で不動産を取得する際に、親から不足分を贈与してもらい、購入時は親と子で均等な金額を支払えるようにします。

なお110万円以上の贈与は課税対象なので、贈与税の支払いが必要です。

購入後に土地と建物の共有持分を揃える方法

購入後に持分割合を揃える方法も2つ紹介します。

• 差分を共有者間で売買する
• 差分を贈与によって揃える

差分を共有者間で売買する

1つ目は、持分の差分を共有者間で売買して揃える方法です。

たとえば土地は1/2、1/2と半々だが、建物は1/4 、3/4で保有している場合、建物の1/4の持分を売買して、土地と建物の持分割合を揃えるといった形です。

なお売買する際の価格については、自治体などが出す公示価格などを参考に決める必要があり、明らかに安すぎる金額だと、その差分は贈与されたとみなされ贈与税が発生しますので注意しておきましょう。

差分を贈与によって揃える

共有者間で金銭のやり取りをするつもりがないなら、贈与によって贈与によって持分割合を揃える方法もあります。

なお贈与のため、受け取った資産分に対する贈与税の支払いは発生します。

ですので不動産の価値を調べ、そして贈与される持分にどれくらいの価値があるのかは把握しておきましょう。

上記を把握しておくことで、贈与税などもある程度予測できます。

まとめ

土地と建物の持分割合は、無理やり揃える必要はありません。

しかし揃っていないことで相続時などトラブルが発生する可能性はあり、特別意図がないなら揃えておいた方が良いでしょう。

そもそもですが、不動産の共有状態はトラブルの種となっており、場合によっては裁判にまで発展してしまうリスクもあります。

そのため共有状態を早めに解消しておくことも1つの手段です。

弊社は共有持分の取り扱いに熟知しており、共有関係の問題解決に注力しております。現在悩み事などあれば、お気軽にご相談ください。

ケースによっては弁護士や税理士と連携して、相談者様の問題解決に取り組まさせていただきます。

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