
解決したい - 借地にまつわるトラブル 2024.10.23
借地権買取の相場や注意点を分かりやすく解説!交渉をうまく進めるコツとは?
借地権とは「土地の持ち主(地主)から土地を借りる権利」を意味しており、地主に地代を支払うことはもちろん、建物の増築や改築、大きな修繕や建替え時に地主の許可が必要になります。
このように、制約がある背景から借地権を買い取って欲しいと考える方も多いでしょう。
では借地権の売却を検討する際は、どういった点を考慮すべきか、買取依頼を行うメリットデメリットはあるのか、借地権買取に関する詳細事項を紹介します。
借地権の売却は可能?
大前提として、借地権の売却自体は可能です。
しかし売却相手によって取るべき対応や売却金額の相場などが異なりますので、その詳細を確認しておきましょう。
借地権の売却相手
借地権の売却相手は、大きく下記の2パターンに分かれます。それぞれの注意点を説明します。
買取相手が地主の場合の注意点
借地権だけを売却するのか、その土地に建っている建物も合わせて売却できるのか話し合う必要があります。
仮に建物の買取が行われない場合、建物の解体費用は借地人が負担する必要があります。そのため条件次第では、売却により得られる金額は少額になる場合も考えられるでしょう。
なお建物を時価で地主に買取をしてもらうことのできる「建物買取請求権」と呼ばれる権利もありますが、こちらの適用には条件を満たす必要があり、詳しくは後述します。
買取相手が第三者の場合の注意点
第三者に売却する場合は、地主に売却の許可を得て、承諾料の支払いが必要です。
そのため地主から売却の許可がおりない場合は、そもそも売却自体が行えません。また売却ができても、目安として借地の価値の10%程度の金額を承諾料として支払う必要があります。
つまり売却相手によって考えるべき点がそれぞれあるため、どちらが自身にとって得であるか考えることをおすすめします。
なお借地借家法により、借地権を売却する際は地主が優先的に買い取れると定められております。そのため、まずは地主に売却の意思を伝え、協議することになるでしょう。
建物買取請求権を利用できるタイミングとは
そもそも建物買取請求権とは、借地権者が地主に対して、建物を買い取ってもらう権利のことです。
しかし建物買取請求権が適用されるのは、借地権の存続期間が満了して、契約が更新されない場合のみです。
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=403AC0000000090#Mp-At_13
上記のとおりで、借地人の都合で建物の買取を請求できるわけではありません。
ですので、借地上にある建物を買い取って欲しい場合は、地主と協議を重ねて合意してもらう必要があります。
なお借地権に関しては権利関係が複雑な部分もありますので、詳細が分からないと不安に感じる方は、不動産業者を代表に専門的な知識を有する専門家に相談することをおすすめします。
弊社でも、弁護士や税理士といった各業界の専門家とともに、権利関係が複雑な不動産の問題解決に注力しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
地主に借地権を買い取ってもらうメリット
ここからは、地主に借地権を買い取ってもらう下記3つのメリットを改めて確認しましょう
地代の支払いが無くなる
借地人は、借地権を保有している限り地代の支払いを行う必要があります。しかし借地権を売却することで、地代の支払いから解放されます。
特に相続で利用する予定のない土地の借地権を保有している方にとって、地代の支払いは負担にしかならないはずのため、大きなメリットと言えるでしょう。
なお買取相手が地主だろうと第三者だろうと、どちらの場合でも地代の支払いは解消されます。
承諾料を支払う必要がない
買取相手が地主の場合、売却の際に必要となる承諾料の支払いを行う必要はありません。
承諾料は、一般的に借地権価格の10%程度が相場のため、一定の金額を負担する必要があります。しかし買取相手が地主であれば承諾料の負担がないため、その点もメリットと言えるでしょう。
売買交渉が比較的楽になる
買取相手が地主の場合、売買交渉が比較的楽になります。
というのも第三者に売却する場合は、確認作業が多く時間がかかる背景があるためです。先ほども説明しましたが、第三者に売却する場合は地主の許可が必要となります。
そのため仮に買取相手が見つかっても、地主の許可がおりなければ売却は実施できません。
一方で、買取相手が地主の場合は交渉相手は地主本人だけであり、複数人と話し合いの場を設ける必要はありません。こういった背景から、買取相手が地主であれば売買に関する交渉は比較的楽になると言えるでしょう。
地主に借地権を買い取ってもらうデメリット
地主に借地権を買い取ってもらう下記2つのデメリットも確認しておきましょう。
希望の価格で売却できない恐れがある
希望金額通りに売買の交渉は進まないと考えて良いでしょう。
というのも、そもそも買取の義務があるわけではない地主にとって、借地人の希望額に沿った売買を行う必要がないためです。
地主に買取の意思が明確にない限り、希望価格よりも下回った金額で売買する可能性が高いと考えておくべきです。
交渉が難航する恐れがある
先ほど説明したとおり、地主には借地権を買い取る義務はありません。
ですので、場合によっては強気な地主は借地人の想定よりも大幅に低い金額での買取を打診される恐れがあります。
そのため地主が買い取るメリットを整理した上で、売買の話を持ちかけることをおすすめします。
借地権売却の相場
ここからは、借地権売却の相場について紹介します。なお誰が要求したかによって相場は一定変わるため、下記2つのパターンに分けて説明します。
借地人が要求する場合
借地人が要求する場合は、1つの目安として更地価格の50%前後と考えて良いでしょう。
なお大前提として、借地権の売却相場を考える際は「借地権割合」が重要な指標となります。借地権割合とは、土地の更地評価額に対する借地権価額の割合を示したものです。
借地権割合は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認でき、30%〜90%で設定されています。
一般的に、住宅地の「借地権割合」は60%〜70%と設定されているケースが多いです。。
とはいえ借地人が買取要求をする背景から、更地価格の60%〜70%の価格で売却することは難しく、更地価格の50%程度、場合によってはもう少し低い数字になる可能性があります。
もちろん借地権割合が30%、90%といった土地では、「更地価格の50%が売却相場」とは言えません。つまり借地権割合よりも、低い数値になると認識しておくべきです。
地主が借地権の買取を希望する場合
地主が借地権の買取を希望する場合は、借地人は借地権割合に応じた価格で売却も期待ができます。
仮に借地権割合が60%の土地なら、更地価格の60%程度が売却価格の基準となります。
また地主からの提案である場合は、借地の買取以外に、引っ越しにかかる費用や新しい住居を確保するまでの必要経費などを合わせた額で売買が成立するケースも多々あります。地主から買取依頼がきた際は、かかる経費についても地主に相談しておくべきでしょう。
なお借地権に関しては権利関係が複雑な部分もありますので、詳細が分からないと不安に感じる方は、不動産業者を代表に専門的な知識を有する専門家に相談することをおすすめします。
弊社でも、弁護士や税理士といった各業界の専門家とともに、権利関係が複雑な不動産の問題解決に注力しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
借地権買取に関するよくある疑問
最後に、借地権買取に関するよくある疑問2つを紹介します。
地主との交渉を円滑に進めるコツとは?
地主との交渉を円滑に進めるには、下記2点を意識することをおすすめします。
不動産会社に依頼する
1つ目は、不動産会社に依頼して仲介に入ってもらうことです。
借地権に関しては権利関係が複雑な部分もあり、誤った認識で話を進めると後にトラブルになる恐れがあります。
そのため、借地権に関して知識が豊富な業者に依頼を行い、スムーズにやり取りを進めることをおすすめします。
価格交渉は控えめにする
地主に対し、価格交渉を行うこと自体は問題ありません。しかし、しつこく交渉を続けると交渉自体に応じてくれなくなる恐れがあります。
借地人から地主に対して買取を依頼する場合、地主が借地を買い取る義務はありません。そのため買取の判断は常に地主が握っております。
互いの立場を把握して、適切に交渉を進めることをおすすめします。
地主に買取を拒否された場合の対処法は?
地主に買取を拒否された場合は、下記2点を検討してみましょう。
第三者への売却を検討する
地主に買い取る意思がない場合は、買取意思のある第三者を探すしかありません。
ただ注意点として、第三者に売却する際は地主の許可が必要となります。そのため地主には第三者への売却を検討している旨を伝え、許可をもらってから行動に移しましょう。仮に購入相手を見つけてから許可されない事態が発生すれば、面倒ごとに発展するためです。
地主に同時売却を提案する
地主が買取拒否した背景に、買取資金の不足があるなら、同時売却を提案してみることも1つの方法です。
底地と借地の同時売却は底地と借地をセットにして、完全所有権の土地として売却します。
もちろん同時売却を行うには地主と借地人両方の合意が必要となりますが、互いに売却の意思がある場合は検討すべき手段です。
同時売却により、権利関係が複雑な不動産ではなくなるため、底地や借地権を別々に売却するよりも需要は高まると言えます。そのため一般的な不動産と同等の相場で売却が可能となり、地主と借地人の双方が取得できる売却額も増えると考えられます。
地主に売却の意思がある場合は、同時売却を提案してみましょう。
まとめ
大前提として、借地権の売却自体は可能です。
しかし売却相手によって相場や注意点は異なるため、地主と第三者に売却する際の注意事項は改めて把握しておきましょう。
なお借地権に関しては権利関係が複雑な部分もありますので、詳細が分からないと不安に感じる方は、不動産業者を代表に専門的な知識を有する専門家に相談することをおすすめします。
弊社でも、弁護士や税理士といった各業界の専門家とともに、権利関係が複雑な不動産の問題解決に注力しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
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