
解決したい - 借地にまつわるトラブル 2024.10.23
借地権の買い戻しが成立しやすいタイミングとは?買い戻しの相場についても解説
借地権は地主が自由に借地人から買い戻しできるわけではなく、借地人の同意や買い戻すための資金が必要になります。
もし買い戻しについて同意してもらえたとしても、買い戻しの価格などの条件次第ではトラブルに発展するケースも多いです。
そのため、買い戻しについては不動産の専門家に相談するのがおすすめです。
本記事では不動産の専門家に相談する前に把握しておくべき、借地権の買い戻しについての知識をわかりやすく解説します。
借地権の買い戻しとは
「借地権の買い戻し」とは、土地の所有者(地主)が土地を借りている者(借地人)から、借地権を買い取る行為を指します。
第三者に土地を貸している状態は更地と違い、1つの土地に対して底地権と借地権の2つの権利があり、異なる人物がその権利を有している状態です。
この権利を再び1つにまとめることで、土地所有者(地主)は土地を自由に活用できるようになります。この行為を借地権の買い戻しと呼びます。
さらに、権利を再び1つにすることで、将来的に売る際にも周辺相場の価格での取引ができるというメリットがあります。
しかし、借地権の買い戻しは簡単にできるわけではありません。というのも、借地権を買い戻すためには借地人の同意が必要となり、権利を手放す借地人が快諾してくれるとは限らないためです
したがって、借地権の買取を進める場合、その提案のタイミングや買い戻す方法が非常に大切です。
借地権の買い戻し(買取)の相場
前提として、借地権の買い戻しに相場はありません。
というのも買い戻しの条件や地主と借地人の関係性、土地の状態など様々な条件が絡み合うためです。
そのため地主と借地人との間で協議を重ね、双方が納得する金額で売買をすることになります。とはいえ、1つの目安として下記の項目をベースに売買額を定めることがあります。
借地権価格
買い戻し価格の目安として、借地権価格を利用することがあります。
そもそも借地権価格とは更地価格に借地権割合を掛け合わせたもので、国税庁出典の路線価図・評価倍率表に借地権割合が記載されております。
借地権価格そのままで売買が成立するケースは珍しいですが、協議を行う際に基準の価格は借地権価格として、そこから条件等も考慮して価格を定めていくことが一般的でしょう。
的外れな金額で提案しないためにも、借地権価格を把握することはおすすめです。
過去の取引事例
実際の取引事例に基づき、売買額を定める方法もあります。
この方法では、条件が近い近隣地域で売買が盛んであると有効となる方法です。土地の条件など詳細情報が似ている場合、その取引額に対しての説得力が増すためです。
ただし借地権の売買は頻繁に発生するものではないため、近隣地域で同様の事例が簡単に見つかるわけではありません。
そのため不動産業者に仲介等を依頼する時は、借地権の取り扱いが豊富であるかを確認することもおすすめします。
借地権の買い戻しが成立しやすいケースとは
借地権の買い戻しは、交渉のタイミングも重要です。一般的には、下記のシチュエーションですと成立しやすい傾向にあります。
借地人が借地権の譲渡を考えている時
借地人が土地の権利を譲渡したい意思が既にある場合、借地の買い戻しは比較的簡単に行えます。
地主と借地人との間で売買価格の合意に至れば、あとは売買に関する諸々の手続きを進めるだけで買い戻しは成立するでしょう。
なお借地人が地主ではなく第三者に売却しようとする場合ですが、地主には優先的に購入する権利があるため借地人が勝手に変わることはありません。
そもそも借地権の譲渡には地主の同意が必要であり、借地人が地主以外の第三者に売却しようとしても、地主には優先的に購入する権利があります。この権利を先買権と呼びます。
そのため借地人に売却の意思がある場合、借地権の買い戻しは比較的簡単に行えると考えていいでしょう。
借地人が建物の建て替えを検討している時
借地にある建物を新しくする際は、土地所有者の同意が不可欠です。
また、再建の費用は新築の建物を建てるのと同じくらいのコストがかかることが多く、場合によってはそれを超えることもあります。
そこで、土地の権利が借地のままであれば、建物を新しくしても、地代や更新時の料金、そして権利譲渡時の料金など、様々な費用が発生します。
借地権を売却することでそのお金を建て替え費用に当てられ、買い戻しをしやすくなるのは借地人としては大きなメリットです。
借地人が亡くなり、借地人が新しい人になる時
借地人が亡くなると、借地の相続が発生します。相続人が借地の建物を利用しないのであれば、その借地権と建物は不要になってしまいます。
そのため、借地人が亡くなった場合、相続人は借地権を手放す場合が多いです。
借地の建物を貸し出すという方法もありますが、管理コストがかかるので損失を抱えるリスクがあります。
したがって、相続税がかかることも考えると、借地人が亡くなったタイミングは借地権の買い戻しが成立しやすいです。
借地権の買い戻しを断られた場合の対処法
借地権の買い戻しを断られた場合は、下記2点の提案を行ってみることをおすすめします。
等価交換を提案する
借地権の買い戻しが難しい場合、等価交換を条件として提案する方法があります。
借地権の等価交換とは、地主の底地と借地人の借地権をお互いで相談して交換する方法です。
所有権を持つことで、地主と借地人はその土地を自由に利用できるメリットがあります。
さらに、土地を売却する時に、一般的な不動産と同じ方法で売却でき、資産の価値も高くなるため、土地を担保にしやすくなります。
一方で土地を複数の所有者で共有することになるため、土地の面積が小さくなるのがデメリットです。
同時売却を提案する
借地権の買い戻しが難しい時に、同時売却を行うのも一つの手です。
同時売却とは地主と借地人で、同時に土地を売却する方法です。
借地人も売却をしたいのであれば、底地と借地権を同時に売却できるので、別々で売却するよりも高く売れるメリットがあります。
まとめ
借地権を買い戻すことで、地主が自由に土地を活用できるようになるだけではなく、適正価格で売却できる可能性が高くなります。
しかし、借地権は地主が自由に買い戻せるわけではなく、借地人の同意や条件を提示しないといけません。
同意や条件の提示で地主と借地人の間でトラブルになるケースもあるので、買い戻しをする際は不動産の専門家に相談することをおすすめします。
なお弊社も借地権については熟知しており、数々の問題解決に注力しております。また権利関係が複雑なものに対しても、弊社では弁護士や税理士などと協力して取り組みを行っているため、ご依頼者に合わせた最適な対策方法のご提案が可能です。
相談自体は常に承っておりますので、現在悩んでいる部分がありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
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