売りたい - 売却の流れってどんなの? 2024.06.30

ゴミ屋敷を売却する方法とは?高く売るコツや放置するリスクについても解説

ゴミ屋敷は売りたくても買主が見つからないため、手放すことが難しく高く売却することも困難です。

実際、ゴミ屋敷を売却したくてもできなくて困っている方も多いのではないでしょうか。ゴミ屋敷を売却するためには、いくつかポイントを抑えておかなければいけません。

ここではゴミ屋敷を売却する方法や高く売るためのコツ、売却時の費用相場について解説します。

ゴミ屋敷を売却する方法

ゴミ屋敷を売却する方法は、次の3つです。

そのまま売却

ゴミ屋敷を清掃や片付けを行わず、そのまま売却するのは一般的におすすめできません。ゴミ屋敷をそのまま購入した方はゴミの処理を自身で行う必要があり、手間と費用がかかります。

さらに腐敗や悪臭が著しく通常の清掃で改善できない場合は、特殊清掃が必要になり料金が高額になる恐れがあります。

したがって、買主を見つけるのが難しいためゴミ屋敷をそのまま売却したいのであれば、長期戦となることは覚悟しておきましょう。

もし、買主が見つからずゴミ屋敷を売却できない方は、手放すことが難しい物件(難処分物件)の売却に注力している不動産会社を中心に選ぶのがおすすめです。

弊社「はればれ商店」では、難処分物件の取り扱いに注力しているだけではなく、司法関係者や一級建築士などの各種専門家と連携し、スムーズに売却まで進めてまいります。ぜひ、気軽にお問い合わせください。

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ゴミを掃除してから売却

ゴミ屋敷をできるだけ高額で早く手放したいのであれば、ゴミを掃除してから売却することが最もおすすめです。

当然ながら、そのままゴミ屋敷を購入しても買主は費用と手間がかかるだけなので、一般的な住宅の売却相場を大きく下回ってしまいます。

また、自分で清掃を行うのが面倒であれば、業者に依頼すると良いでしょう。悪臭や腐敗などが著しいと特殊清掃が必要になることがありますが、費用は数万円〜数十万円と部屋の大きさや状態によって大きく変動します。

費用はかかりますが清掃した後に特に住宅に問題がないのであれば、売却相場に近い価格で売れるため余裕がある方は、ゴミを掃除してから売却しましょう。

解体してから売却

解体すると土地として売ることができるので、買主を見つけるのが比較的簡単になります。土地として売却すれば購入者は自由に活用できるため、さまざまな人に売却活動ができ、買主が見つかる可能性が高いです。

たとえば、駐車場として活用したい方やシェアポート、駐輪場など、住宅としてだけではなく、活用の幅が広がります。

しかし、費用については注意が必要です。なぜなら、解体業者はゴミを掃除してくれるわけではないからです。

まずはゴミを処分する必要があり、業者にすべて依頼するなら「解体費用」と「ゴミの処分費用」の両方が必要になります。そのため、立地や状態などによって費用は変わりますが合計で100万円〜数百万円ほどかかることがあります。

解体すると売却活動が楽になる可能性もありますが、売却までに費用がかかることを念頭に検討しましょう。

ゴミ屋敷をできるだけ高く売却するためのコツ

ゴミ屋敷を高く売るためのコツについて以下の3点を解説します。

リフォームを行う

長期間放置されたゴミ屋敷はゴミを片付けたとしても、ゴミが原因で腐敗したり悪臭が残ることが多いです。そのため、高く売りたいのであればリフォームしてから売却するのがおすすめでしょう。

当然ながら、立地条件や周囲環境によって物件の価格は大きく変動するので一概には言えません。たとえば、立地条件や周囲環境が良い物件は高く売れるため、リフォーム費用が膨らむのであればそのまま売却した方が、最終的な売却益は多くなります。

このようにリフォームした方が高く売れますが、リフォーム費用と売却相場を照らし合わせて検討しましょう。

既存住宅状況調査を行う

既存住宅状況調査を行えば、高く売れる可能性がさらに高くなります。「既存住宅状況調査」とは、建物の構造耐力における重要な部分や雨漏りを防止する部分などの状況を把握するための調査です。

ゴミ屋敷はゴミによって腐敗を引き起こし、雨漏りや欠陥が生じる恐れがあります。自身で発見できる範囲だけではなく、気づくことができない部分に欠陥が生じることもあります。

そのため、買主はゴミを掃除して綺麗にした物件であっても購入をためらう、または売却価格を下げるように交渉される恐れがあります。その点、既存住宅状況調査を行えば、住宅の瑕疵(欠陥・劣化など)を調査してくれるため、正確な情報を買主に伝えられるでしょう。

したがって、既存住宅状況調査を行えば買主の安心材料になるため、売却活動の交渉を進めやすく高額売却に繋がりやすいです。

難処分物件を扱う不動産仲介会社に相談する

ゴミ屋敷をできるだけ高く売りたいのであれば、不動産仲介会社に相談するのがおすすめです。不動産仲介会社に相談する理由は、多くの人にアプローチをし、できるだけ高値で購入してくれる買主を探すことができるからです。

ゴミ屋敷は一般的な物件とは違い、瑕疵(深刻な欠陥)が生じている恐れがあるため、買主を見つけることに時間がかかります。そのため、難処分物件を専門的に扱う不動産業者に依頼することが重要となります。

なお弊社では司法関係者や一級建築士などの各種専門家と連携しゴミ屋敷などの手放すのが難しい物件の売却に、注力して取り組んでおります。ゴミ屋敷の売却を検討している方は、ぜひ気軽にお問い合わせください。

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ゴミ屋敷の売却にかかる費用と税金について

ゴミ屋敷の売却方法によって、売却前にリフォームや解体などの費用がかかりますが、そのまま売却しても一定の費用はかかります。

ここでは、ゴミ屋敷の売却でかかる費用と税金について解説します。

ゴミの処分費用

ゴミの処分費用はゴミの多さや間取り、部屋の大きさなどで費用が変動するため正確な算出はできませんが、一般的に下記ほどの費用が必要となります。

  • 自分で処分:ゴミの処分費用のみ
  • 業者に依頼:1万円〜100万円ほど

自分でゴミの処分を行う際は、ゴミを処分する費用のみかかります。業者に依頼した場合は、1万円〜100万円ほどと幅が広く、ゴミの量や間取りなどによって変わります。

清掃費用

日常生活で行える清掃で綺麗になれば問題ありませんが、どうしても汚れや悪臭が取れない場合は清掃業者に依頼する必要があります。さらに汚れや腐敗等が深刻な場合は、特殊清掃業者でなければ対処できません。

そのため、掃除をするだけでも一定の費用がかかる恐れがあります。清掃業者の費用相場は以下の通りです。

  • 清掃費用:3万円〜20万円ほど
  • 特殊清費用:5万円〜50万円ほど

特殊清掃は市販されていない薬剤や機器を使用して滅菌なども行うため、一般的な清掃費用と比べて2倍ほど高くなります。

間取りなどでも費用は変わるため、どうしても気になる方は実際に清掃会社に問い合わせてみましょう。

解体費用

解体費用は冒頭でも述べましたが、100万円〜数百万円ほどが費用相場です。しかし、立地条件によって、解体費用は大きく変わります。

たとえば、大きな道路と面しており比較的容易に解体できる場合は最小限に抑えられます。一方で重機が進入できないほど道路が狭い場合などは、解体費用が高額になるケースが多いです。

また、住宅の構造が木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造(RC)によっても費用は異なり、「木造→鉄筋造→RC」の順番で費用は高くなります。

税金

ゴミ屋敷の売買契約を締結した後に、物件の所有者を変更する手続きを行う必要があります。その登記手続きで、下記の税金を納めなければいけません。。

  • 印紙税
  • 登録免許税

加えて、登記では税金以外に司法書士への依頼料もかかります。登記にかかる合計金額については地域や物件、依頼する司法書士によって変動するため一概には言えませんが、数万円ほどが相場です。

なお売却時にかかる費用とは別に、ゴミ屋敷を売却して売却益を得られた場合は、確定申告で「譲渡所得税」を納付しなければいけません。

ゴミ屋敷を売却せずに放置し続けるリスクについて

ゴミ屋敷を売却せずに放置し続けるリスクは、次の5つです。

売却価格が下がる

ゴミ屋敷を放置し続けると、売却価格が下がってしまう恐れがあります。というのも、ゴミを放置することで、ゴミによる家屋の腐敗が進行するからです。

そのため、ゴミ屋敷を放置するのであればゴミを処分してから、放置した方が物件の状態をよく保てるため売却価格の下落を防止できます。

行政代執行の対象になる

ゴミ屋敷を放置し倒壊の恐れや近隣住民に被害が出れば、行政代執行の対象となる恐れがあります。行政代執行とは、行政が適正管理に向けて行われる取り組みのことです。

ゴミ屋敷が行政代執行の対象となると、強制的に解体が行われる場合があります。

さらに強制的にゴミ屋敷を解体されたとしても、解体費用は物件の所有者が負担しなければいけません。行政代執行については法令検索「行政代執行法」で、詳しく確認できます。

犯罪行為に巻き込まれる

ゴミ屋敷に限らず、放置されている空き家は犯罪の対象や犯罪現場として利用されるリスクがあります。なぜなら、ゴミ屋敷などの空き家は人の目に付きにくいからです。

たとえば、薬物の栽培や不法占拠、放火などの犯罪行為に巻き込まれる恐れがあります。それに伴い、不審者が出ることで地域の治安悪化も考えられるでしょう。

近隣住民とトラブルになる

ゴミ屋敷を放置し続けると、近隣住民とトラブルになる恐れがあります。トラブル例はさまざまであり、ゴミ屋敷から出る悪臭や衛生面の悪化による害虫や害獣の繁殖、景観の悪化などが挙げられます。

実際に近隣住民に被害が出ると損害賠償を追わなければならない場合があり、前述で述べた行政代執行の対象になる恐れもあります。

固定資産税や管理費が半永久的にかかる

物件は実際に住んでいないとしても、固定資産税がかかります。加えて、ゴミ屋敷の環境悪化で近隣住民に被害が出ると、損害賠償などのリスクがあるため定期的に管理費をかける必要もあります。

数万円の固定資産税と管理費が年間40万円ほどかかるため、経済的な負担は大きなものとなるでしょう。また、ゴミ屋敷の場合は一般的な空き家の管理費よりも高くなる傾向にあります。

さらに、適切に管理できていないと「特定空き家」に指定される恐れがあり、固定資産税が最大で6倍になることもあるので、ゴミ屋敷は放置せずに早く手放した方が良いでしょう。

まとめ

ゴミ屋敷は買主を見つけるのが難しく、手放すのが困難です。しかし、できるだけ高く売るためのコツやポイントは以下の通り3つあります。

  • リフォームを行う
  • 既存住宅状況調査を行う
  • 不動産仲介会社を利用する

ゴミ屋敷は所有し続けてもリスクが多いため、活用できないのであれば早めに不動産会社に相談しておくことをおすすめします。

弊社でもゴミ屋敷を含めた「難処分物件」の売却についての相談を受け付けております。司法関係者や一級建築士などの各種専門家と売却をスムーズに進めてまいりますので、ゴミ屋敷の売却を検討している方は、ぜひ気軽にお問い合わせください。

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