底地価格の計算方法を分かりやすく解説！更地価格との違いとは？

底地の売却を検討する際、大まかな売却額は把握しておきたいところです。

そこでこの記事では、底地の価格計算方法を紹介します。ただ底地は権利関係が複雑な背景から、計算によって求めた額＝売却額となることはあまりありません。

そういった注意事項も踏まえて、事前に把握しておくべき情報を紹介します。

底地の価格（評価額）計算方法

底地の価格（評価額）は、下記の計算式で求めることができます。

• 底地評価額＝自用地の評価額 ×（1-借地権割合）

上記のとおり、自用地（更地）の価格から路線価で定められた借地権割合を引いた額が底地の評価額となります。ただこちらで算出される数字はあくまで目安で、実際は買主相手によって、価格が変動することを念頭においてください。

なお実際の算出フローは下記となり、それぞれの詳細を説明します。

• 自用地の評価額を算出
• 借地権割合を確認
• 底地の評価額を算出

自用地の評価額を算出

まずは自用地の評価額を算出します。こちらは国税庁が出している路線価を元に、下記の計算で算出することが可能です。

• 自用地の評価額＝路線価×面積

なお路線価は、下記の国税庁が出している「財産評価基準書」によって確認することが可能です。

上図では、「610B」「1,310B」のように「数字+英語」が記載されています。これは1​​㎡あたりの路線価と借地権割合を示しています。

なお千円単位の表記のため、610＝61万円で、1,310＝131万円となります。

このように路線価を確認した後、土地の面積をかければ自用地の評価額が算出されます。

借地権割合を確認

つづいて借地権割合の確認方法です。

借地権割合も「路線価図・評価倍率表」で確認が可能で、「610B」「1,310B」の英語部分を確認します。下記の通り、英語で借地権割合が示されております。

• A 90％
• B 80％
• C 70％
• D 60％
• E 50％
• F 40％
• G 30％

そのため「610B」であれば、1​​㎡あたりの路線価は61万円で、借地権割合は80％であることが分かります。

底地の評価額を算出

自用地の評価額と借地権割合がわかれば、あとは下記の計算式に当てはめるだけです。

• 底地の評価額＝自用地の評価額×（1-借地権割合）

先ほどの「610B」の例で考えてみましょう。面積は仮で100㎡とします。

• 自用地の評価額：61×100＝6,100万
• 底地割合：1-0.8=0.2（20％）
• 底地の評価額：6,100万×0.2（20％）＝1,220万円

上記の形で、底地の評価額を算出することができます。

底地の取引額を算出する方法

底地の評価額算出方法を紹介しましたが、その評価額通りに売買されることは基本的にありません。あくまで参考の目安として利用するものと捉えておきましょう。

理由としては、国税庁の路線価をベースとした算出方法は土地の形状や種類を考慮しないためです。

実態に即した売却予想価格を算出するときは、下記の価格算出方法を用います。それぞれ内容を説明します。

• 取引事例比較法
• 収益還元法

取引事例比較法

取引事例比較法とは、その名の通り過去の取引事例をもとに価格を定める方法です。

該当の土地周辺の取引事例をいくつか選び、駅からの距離や日当たり、道路に接しているかといった個別情報を考慮して一定の事情補正は行われます。

つまり過去の事例から大まかな価格を定め、底地の個別情報で調整をかけて価格を定める方法が取引事例比較法となります。

収益還元法

収益還元法とは、賃料などの収益が将来どのくらい入るかを算出し、その値をもとに現在の土地の価値を導き出す方法です。

主に賃貸用不動産の価値を算出する際に使われる方法ですが、その中でも「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。

「直接還元法」は年間の賃料収入を利回りで割り、不動産の価格を計算するもので、「DCF法」は直接還元法で想定されない家賃の下落率や空室リスクを織り込んで計算を行います。

つまりDCF法のほうが精度自体は高くなります。ただこの辺りは不動産業者でないと算出が難しい部分にもなるため、そういった方法があるという事実だけ把握しておく程度で問題ありません。

底地の価格計算によくある疑問

最後に底地の価格計算によくある疑問を紹介します。

• 取引価格は売却相手によって変わる？
• 底地価格と更地価格の違いとは？
• 底地の共有持分価格はどのように決まる？

取引価格は売却相手によって変わる？

取引価格は、売却価格によって変わります。というのも取引相手によって使える用途が変わったりそもそもの需要が違うためです。

主な取引相手は下記の3パターンに分かれるでしょう。

• 借地人
• 第三者
• 不動産業者

この中で最も高額で売却できるのは借地人です。というのも借地人は底地の権利を取得することで1つの不動産として管理できるためです。

借地人としては地代を支払う必要もなくなりますし、改築をする時などに承諾料を払う必要もありません。そのため借地人には需要があると言え、購入意思があるかまずは聞いてみるべき相手です。

その一方で第三者の場合は、そもそも土地に建物を建てたりするなど土地の活用は行えませんので売却価格は高額になりにくいと言えます。

ただ設定している地代が高いなど、該当の底地を取得するメリットがあれば高額でも売却価格は高まりやすい傾向があります。しかし地代が安ければ需要も低くなるので、結果として売却価格も低くなるでしょう。

なお不動産業者とは、底地のような複雑な不動産を専門に扱う業者を示します。

不動産業者は特殊な不動産でも、不動産の価値を高めるノウハウを有していることが多く、専門不動産業者に依頼することで高く買い取ってくれるケースがあります。そのため不動産業者の利用も1つの手段として把握しておくことをおすすめします。

当社でも底地の取扱に注力していますのでご相談ください。

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底地価格と更地価格の違いとは？

そもそも更地とは、建物が建っておらず、かつ借地権のような土地利用を制約する権利が付いていない宅地を示します。

そのため更地は、その持ち主がこれから建物を建てるなど自由に活用できる一方で、底地では土地を自由に活用できない違いがあります。

つまり同じ面積でも更地のほうが価値は高く、価格としては更地のほうが値がつきやすいと言えます。

底地の共有持分価格はどのように決まる？

所有している底地が共有名義であった場合、共有者の持つ持分にもそれぞれ価値は付きます。

一般的に共有持分の相場は一般的な不動産の2分の1や3分の1と言われており、その価格に自身の持分割合をかけたものが持分の価値と言えます。

つまり全体で1,000万の価値があるとして、30％の持分を所有していれば約300万の価値があるわけです。

しかし共有名義不動産かつ底地という条件があると、需要は低くなるため相場より低い金額でしか売買が成立しないかもしれません。

とはいえ共有持分の取り扱いに注力している不動産業者であれば、訳あり条件であっても買取先を見つけてもらえる可能性は十分にあります。

なお弊社も共有持分の取り扱いに熟知しており、複雑な権利問題についても弁護士や税理士と連携をとって問題解決できる環境を構築しております。

共有持分や底地に関する相談は常に承っておりますので、どのように不動産を扱えば良いかお困りであるなら、お気軽にお問い合わせください。

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まとめ

この記事では、底地の価格計算方法を紹介しました。

ただ底地は権利関係が複雑な背景から、計算によって求めた額＝売却額となることはあまりなく、実際の需要がどれだけあるかが重要になります。

なお底地自体が共有名義であれば権利関係は非常に複雑になるため、一度専門家に相談してみることをおすすめします。

弊社でもそういった共有名義のや底地に関する相談も承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。希望であれば不動産の簡易査定も行っておりますため、そちらもご活用ください。

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