再建築不可物件は建て替えできる？建て替えできない際の活用方法とは

再建築不可物件は建て替えができない不動産と言われていますが、本当に建て替えすることはできないのでしょうか。

実は適切な処理を行うことで、建て替えを可能にする方法はあります。とはいえ、全ての物件において必ず建て替えができる方法があるとは言えません。

この記事では、そもそも再建築不可物件となっている背景から、建て替えを可能にするための方法を詳しくお伝えします。今ある再建築不可物件を、より有効活用したい方はぜひ参考にしてください。

再建築不可物件に該当する条件とは

そもそも再建築不可物件とみなされるのは、主に下記2つの条件に該当しているためです。再建築不可物件に該当している場合、原則建て替えはできません。

• 接道している間口の幅が2m未満
• 建築基準法上の道路に接していない

接道している間口の幅が2m未満

再建築が不可となっている主な理由の1つは、接道している間口の幅が2m未満である点にあります。建築基準法の第四十三条の規定内容は下記のとおりです。

上記のとおり、接道している間口の幅が2m未満であれば建築基準法を満たしておりませんので、建て替えができません。

なお建築基準法に満たしていない建物が現存しているのは、建築基準法が制定された1950年以前に建てられた建物で、建物を維持するのは問題ないと定められているためです。

建築基準法上の道路に接していない

建築基準法第四十二条では、道路についても定義を定めています。

第四十二条で定められている建築基準法上の道路の定義は下記です。

• 道路法による道
• 開発道路
• 既存道路
• 計画道路
• 位置指定道路
• みなし道路

上記について、道路幅が4m以上ある必要がある旨を記載しています。

つまり道路幅が4m以上あり、その道路に対して2m以上接していれば、再建築不可物件には該当しません。しかしどちらかを満たしていない場合は、再建築不可物件とみなされるのです。

では再建築不可である状態から建て替えを可能にするには、何をすべきでしょうか。次章で詳しく解説します。

再建築不可物件を建て替えるための方法

再建築不可物件の建て替えを可能にするには、以下の方法のどれかを採用する必要があります。それぞれ、詳細を説明します。

• 隣地の一部を買い取る
• 隣地の一部を借りる
• セットバックを実施する
• 接道の土地所有者と等価交換を実施する
• 但し書き規定の申請をする

隣地の一部を買い取る

1つ目は、隣地の一部を買い取る方法です。

再建築不可物件となる原因のひとつは、道路との間口が狭く2m未満となっていることにあります。そこで2m以上道路に接するように隣地の一部を買い取るのです。

しかし隣地の一部を買い取るためには隣人との交渉が必要で、その交渉も簡単ではないでしょう。

隣人にとって大きなメリットがない限り、隣地の一部を買い取る方法は困難な方法であることを念頭に置いておくべきです。

隣地の一部を借りる

2つ目は、隣地の一部を借りる方法です。目的は1つ目の目的と同じです。

1つ目のように買い取りを行わなくても、建築確認申請で２ｍ以上の間口に接道していることが認められれば再建築は可能となります。

ただし、期間や賃料などの賃貸借条件はお互いに納得できる内容で協議を進め、賃貸に関する契約書を作成しましょう。後にトラブルに繋がらないようにあいまいな約束をしないことが重要です。

セットバックを実施する

3つ目は、自分の敷地を後退させるセットバックという方法です。

接している道路の幅が4m未満である場合、セットバック（後退）を行うことで接道義務を果たしている状態にします。たとえば道路幅が3.5mである場合、0.5m（50cm）敷地を後退させます。

上記の方法により建て替えが可能になるケースがありますが、敷地が狭くなることも事実ですのでその点は把握しておきましょう。

ただし、セットバックを行ったからといって必ずしも再建築が可能になるわけではありません。周辺の状況や条件に依存する傾向がありますので、まずは不動産会社などプロに相談することが最適です。

なお弊社でも再建築が可能かどうか調査できますので、調査をご希望の方はお気軽にお問い合わせください。

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接道している土地所有者と等価交換を実施する

4つ目は、接道している土地所有者と等価交換を実施する方法です。

そもそも等価交換とは、同じ価値のものを交換する方法を意味しています。今回の様な場合ですと、隣地の一部を受け取る代わりに、自身の土地の一部を隣人に渡す内容となるでしょう。

なお等価交換を採用できる主な例は、旗竿地と呼ばれる、道路に面している敷地が細長く、奥に土地が広がっている様な場合です。

道路に面している土地の一部を受け取り、奥に広がる土地の一部を隣人に渡すことで接道義務を果たし、建て替えを可能にすることができます。

但し書き規定の申請をする

5つ目は但し書き規定の申請をする方法です。

下記の建築基準法43条2項2号の内容が認められれば、接道義務の条件を満たしていなくても再建築が可能となります。

なお、必ずしも申請が通るわけではありません。

とはいえ43条許可申請書を代表に必要な書類を用意して申請することで建て替えが可能となるケースはありますので、方法の1つとして把握して損はありません。

再建築不可物件の建て替えができない場合の活用方法

建て替えが実施できないケースもやはりあるでしょう。その場合の活用方法についても紹介します。

• リフォームを行う
• 更地にして活用する
• 不動産業者に売却依頼する

リフォームを行う

1つ目はリフォームの実施です。再建築不可物件は老朽化が進んでいるケースも多く、居住が困難な場合もあるでしょう。

建て替えができなくても、部分的なリフォームは可能ですので、気になる部分のリフォームを行い居住できる状態にする方法もあります。

ただしリフォームを実施するうえで、下記の制約があります。

• 10㎡以内の増築、改築、移転
• 主要構造部の1/2未満の修繕

上記の範囲であれば建築確認申請が不要のため、再建築不可物件でもリフォームの実施が可能です。しかし建築確認申請が必要となると、再建築不可物件では申請が通らないためリフォームの実施は不可となります。

更地にして活用する

2つ目は、更地にして土地活用を行う方法です。土地活用の代表例は主に下記となります。

• 駐車場
• 自動販売機の設置
• 太陽光発電パネルの設置

ただし注意点が2つあります。

1つ目は、建物を一度取り壊すと再び建築はできないことです。更地としてしか活用できなくなるため、事前によく検討した上で実施しましょう。

2つ目は、固定資産税が約6倍になることです。建物があれば固定資産税の軽減措置が適用されますが、更地であると軽減措置は適用されず約6倍になるため、その点の把握も必要です。

不動産業者に売却依頼する

3つ目は、不動産業者に売却依頼を行う方法です。

建て替えができないなら活用できないと判断したなら、売却も検討すべき1つの手段となります。

ただし再建築不可物件は一般的な不動産と比べて需要が低いため、扱ってくれない不動産業者も多いのが実態です。そのため依頼する際は、再建築不可物件など一般的には需要が低い不動産を専門的に扱える業者を選ぶことをおすすめします。

なお弊社も再建築不可物件のような売却が困難な不動産を専門に扱っております。関連する法律が複雑な不動産ですが、弊社では弁護士や税理士といった各業界の専門家と連携しているため、ご相談者の方にとって最適なご提案が可能です。

ご相談については常に承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

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まとめ

再建築不可物件の建て替えを可能にするには、以下の方法のどれかを採用する必要があります。

• 隣地の一部を買い取る
• 隣地の一部を借りる
• セットバックを実施する
• 接道している土地所有者と等価交換を実施する
• 但し書き規定の申請をする

上記の方法で建て替えが可能となる場合もありますが、結果的に建て替えができない場合もあるでしょう。

その際は物件の売却も1つの手段として検討することをおすすめします。

なお弊社は再建築不可物件のような不動産を専門に扱っております。法律関係が難しい不動産ですが、弊社では弁護士や税理士といった各業界の専門家と連携しているため、ご相談者の方にとって最適なご提案が可能です。

ご相談については常に承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

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