再建築不可物件の調べ方は3つ｜すぐに知りたい場合は不動産業者に相談

自身が所有する物件が再建築不可物件かどうかを調べる方法は、市町村の役所・不動産業者・自治体ホームページの3つがあります。

しかし、それぞれでその情報の正確性や調べる手間が違うので、自身の状況に合った方法で調べないといけません。

そこで本記事では、再建築不可物件の調べ方や役所で必要な書類の詳細、調べる際に必要な最低限の知識について解説します。

再建築不可物件に当てはまる条件とは

そもそも再建築不可物件とは、建築基準法により増築や建て直しを認められていない物件です。

そして再建築不可物件を判断する上では、建築基準法の第42条と第43条が大きく関わってきます。それぞれの大まかな内容は下記のとおりです。

• 第42条：道路の定義について
• 第43条：道路に対し、必要な敷地の間口について

第43条では、具体的に幅4m以上の道路に面している敷地が2m以上必要であるとまとめています。

再建築不可物件であるかどうかの調べ方は後ほど詳細を説明しますが、基本的に上記の条件を満たしていない場合について再建築不可物件とみなされ、物件の維持は可能ですが建て直し等ができません。

再建築不可物件の調べ方

再建築不可物件の調べ方は、主に下記3点です。なお、1つ目の「市町村の役所で調べてもらうこと」が1番正確ですので、基本的には役所に尋ねることが一般的な方法と認識して良いでしょう。

• 市町村の役所で調べてもらう
• 不動産業者に調べてもらう
• 自治体のホームページで確認する

市町村の役所で調べてもらう

再建築不可物件かどうかについては、不動産が所在する役所で必要書類を揃えれば調べてもらえます。

• 登記事項証明書
• 公図
• 位置図

必要書類を揃えれば、物件が所在する役所で調べてもらいましょう。地域によって窓口は変わりますが、ほとんどの場合は建築関係の窓口で調べてもらえるでしょう。

必要書類はが手元に現存していない場合、登記事項証明書や公図は法務局で取得ができ（法務局のホームページから申請すれば郵送してもらうことも可能）、位置図はコンビニで取得することができます。

不動産業者に調べてもらう

2つ目の方法は、不動産業者に調べてもらう方法です。再建築不可物件を取り扱っている不動産会社に相談すれば、無料で調べてもらえる場合が多いです。

役所は必要書類を準備する必要があり、書類を見つけられない場合は法務局まで取得しに行く必要があります。

しかし、不動産業者であれば住所や氏名など簡単な情報を伝えれば、簡単に再建築不可物件かどうかを調べてくれます。

物件の活用・売却を視野に入れているのであれば、不動産業者に相談してみましょう。

自治体のホームページで確認する

3つ目は自治体のホームページで調べる方法です。検索で「市町村名 指定道路」と検索すると、自治体ホームページの道路台帳を閲覧できる自治体が多くあります。
自身の物件の前面道路を確認することで再建築不可物件かどうかがわかります。

自治体のホームページから簡単に調べられますが、そもそもホームページが最新だとは限りません。また、再建築不可の原因が接道義務とは限らないので、正確性にもかけます。

そのため、基本的には役所で調べてもらった方が良いでしょう。

再建築不可物件を役所で調べる際に必要な書類

再建築不可物件かどうかを役所で調べる際は、下記4つの資料を用意する必要があります。それぞれの資料の詳細と入手方法について説明します。

• 公図
• 登記事項証明書
• 位置図

公図

公図は土地の区画や地番、面積などを記載した公的な地図です。不動産取引や登記に必要で、役所の土地家屋調査課や法務局、オンラインで入手できます。

土地の所在地や地番を伝えることで発行してもらえますが、手数料が必要な場合もあります。

登記事項証明書

登記事項証明書（通称「登記簿謄本」）は、不動産（土地や建物）の所有権者や抵当権などの権利関係、さらにはその不動産の特性（土地の場合は地目や面積、建物の場合は構造や用途など）を記録した公的な文書です。不動産取引やローンの申請、相続手続きなどで必要になります。

入手方法としては、不動産が位置する地域を管轄する法務局や地方法務局で申請することにより取得できます。

また、最近ではオンラインでの申請も可能で、法務省の「登記情報提供サービス」を利用することで、インターネットを通じて証明書を取得できます。

登記事項証明書を取得するには、対象となる不動産の所在地と地番、または登記番号が必要です。手数料は、発行するページ数によって異なります。

位置図

グーグルマップでも良いですが、より詳細の住宅地図を持参した方が正確性が高まります。
コンビニでゼンリン地図を1枚単位で取得することができます。

役所で確認する内容

上記で説明した資料が揃いましたら、主に下記の内容を役所で確認してもらいます。どの観点を確認してもらい、再建築不可物件かどうかを判断しているか、参考情報として把握しておきましょう。

• 接道義務を果たしているか
• 前面道路が建築基準法上の道路であるか
• そもそも建築可能な地域であるか

接道義務を果たしているか

接道義務を果たしているかどうかについて、まずは確認してみましょう。接道義務を満たすには、幅員4m以上の道路に2m以上敷地が接していなければなりません。

»参考：建築基準法

もし、接道義務を満たしていない場合、その宅地の評価について気になる方は下記の記事を参考にしてみてください。

»参考2：接道義務を満たしていない宅地の評価

前面道路が建築基準法上の道路であるか

道路には下記の6つの種類があり、これらのような建築基準上の道路であるかの確認が必要になります。

• 42条1項1号道路（道路法による道路）：国道・都道府県道・市区町村道などの公道
• 42条1項2号道路（開発道路）：都市計画法や土地区画整理法などの法律で作られた

道路

• 42条1項3号道路（既存道路）：建築基準法が制定される前から存在する道路
• 42条1項4号道路（計画道路）：都市計画法や土地区画整理法などで2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの
• 42条1項5号道路（位置指定道路）：一定の基準で作られた道で、特定行政庁が「道路」として指定したもの
• 42条2項道路（みなし道路）：幅員4m未満ではあるが、特定行政庁が指定したもの

再建築不可物件に該当する条件は、接道義務の条件だけではなく他にもあるので確認しておく必要があります。

そもそも建築可能な地域であるか

接道義務の要件を満たしていたとしても、市街化調整区域に指定されている地域では原則、建築物の建て替えはできません。

市街化調節区域とは、市街化を抑制されている区域を指します。他にも、災害危険区域に指定されている地域や高圧線下地などでも、建築物の建築・建て替えは原則できません。

接道義務の確認を行う際に、その地域が建築物を建築・建て替えができるかどうかの確認もおこないましょう。

まとめ

自身が所有する物件が、再建築不可物件かどうかは役所や不動産業者で調べてもらうのが一般的です。なぜなら、自治体のホームページの場合は情報が古いことがあり、情報の正確性が低いからです。

その点、役所や不動産業者であれば正確性が担保されています。役所は必要な書類を用意しないといけないため、少し手間がかかります。

一方で再建築不可物件を取り扱う不動産業者であれば、情報を伝えるだけで調べることが可能です。しかし、その物件を活用・売却をするのが前提となるので注意しましょう。

再建築不可物件には、接道義務だけではなく地域についても建て替えや建築が可能かどうかを調べる必要があります。

ご自身で調べるのが不安な方は、不動産業者や役所の方に問い合わせてみましょう。

なお弊社は、再建築不可物件のような一般的な不動産とは違う、扱いが困難な不動産の取り扱いを熟知しております。

弁護士や税理士など各業界の専門家と連携して、依頼者様にとって最適なご提案をしておりますので、お困りの点がある場合はまずはお気軽にご連絡ください。

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